Ύστερα από μία περίοδο εκρηκτικών ανατιμήσεων και φόβων ότι θα ακολουθήσει απότομη πτώση, η εικόνα στην παγκόσμια αγορά ακινήτων είναι πλέον λιγότερο ταραχώδης. Οι περιοχές που βρίσκονται στο «κόκκινο» ως προς τον κίνδυνο φούσκας είναι πια λιγότερες, όπως προκύπτει και από την ετήσια έρευνα της UBS.
Οι κίνδυνοι φούσκας ακινήτων στις πόλεις που αναλύονται από τον δείκτη UBS Global Real Estate Bubble Index μειώθηκαν κατά μέσο όρο για δεύτερη συνεχή χρονιά. Το Μαϊάμι εμφανίζει πλέον τον υψηλότερο κίνδυνο φούσκας, ενώ ακολουθούν Τόκιο και Ζυρίχη. Εμφανής είναι ο κίνδυνος και σε Λος Άντζελες, Τορόντο και Γενεύη.
Μόνο μέτριος είναι ο κίνδυνος που καταγράφεται στο Άμστερνταμ, στο Σίδνεϊ και στη Βοστόνη. Στην ίδια κατηγορία κινδύνου βρίσκονται, μετά από πολύ ισχυρή μείωση των ανισορροπιών, η Φρανκφούρτη, το Μόναχο, το Τελ Αβίβ και το Χονγκ Κονγκ. Το Βανκούβερ, το Ντουμπάι, η Σιγκαπούρη και η Μαδρίτη συμπληρώνουν αυτήν την ομάδα πόλεων με μέτριο κίνδυνο φούσκας. Το Ντουμπάι κατέγραψε τη μεγαλύτερη άνοδο ως προς τη βαθμολογία κινδύνου από όλες τις πόλεις που αναλύθηκαν.
Σύμφωνα με τον Δείκτη της UBS, χαμηλός κίνδυνος φούσκας ακινήτων είναι εμφανής στο Σαν Φρανσίσκο, στη Νέα Υόρκη και στο Σάο Πάολο. Στην Ευρώπη, μετά από περαιτέρω μείωση της βαθμολογίας του δείκτη, το Λονδίνο, το Παρίσι, η Στοκχόλμη και το Μιλάνο εμπίπτουν επίσης σε αυτήν την κατηγορία χαμηλού κινδύνου. Ο κίνδυνος φούσκας στη Βαρσοβία παραμένει επίσης χαμηλός. Το Σάο Πάολο παρουσιάζει τον χαμηλότερο κίνδυνο φούσκας μεταξύ των πόλεων που αναλύθηκαν.
Βουτιά 15% σε σχέση με το 2022
Οι προσαρμοσμένες στον πληθωρισμό τιμές των κατοικιών στις πόλεις που αναλύθηκαν είναι σήμερα περίπου 15% χαμηλότερες, κατά μέσο όρο, από ότι στα μέσα του 2022, όταν τα επιτόκια άρχισαν να εκτινάσσονται σε παγκόσμιο επίπεδο. Ο Claudio Saputelli, Επικεφαλής Τομέα Ακινήτων στη Διεύθυνση Επενδύσεων της UBS Global Wealth Management, δίνει την ακόλουθη εξήγηση:
«Οι πόλεις που καταγράφουν τις ισχυρότερες διορθώσεις των τιμών είναι εκείνες που τα προηγούμενα χρόνια εμφάνιζαν υψηλό κίνδυνο φούσκας ακινήτων». Οι πραγματικές τιμές στη Φρανκφούρτη, στο Μόναχο, στη Στοκχόλμη, στο Χονγκ Κονγκ και στο Παρίσι είναι χαμηλότερες κατά 20% ή και περισσότερο από τα υψηλά επίπεδα που είχαν καταγράψει μετά την πανδημία. Το Βανκούβερ, το Τορόντο και το Άμστερνταμ κατέγραψαν απότομη υποχώρηση των τιμών της τάξης του 10% σε πραγματικούς όρους.
Σε γενικές γραμμές, τα τέσσερα τελευταία τρίμηνα χαρακτηρίστηκαν από υποτονική αύξηση των τιμών των κατοικιών. Παρόλ’ αυτά, οι ισχυρές διορθώσεις συνεχίστηκαν στο Παρίσι και στο Χονγκ Κονγκ. Αντίθετα, στις περιζήτητες περιοχές του Ντουμπάι και του Μαϊάμι, οι τιμές των κατοικιών σημείωσαν περαιτέρω απότομη άνοδο. Επίσης, σε μερικές πόλεις με έντονη έλλειψη κατοικιών, όπως στο Βανκούβερ, στο Σίδνεϊ και στη Μαδρίτη, οι πραγματικές τιμές αυξήθηκαν 5% και πλέον σε σύγκριση με πέρυσι.
Απρόσιτες οι κατοικίες για τον μέσο εργαζόμενο
Κατά μέσο όρο, ένας εξειδικευμένος εργαζόμενος στον τομέα παροχής υπηρεσιών μπορεί να αντέξει οικονομικά 40% λιγότερο χώρο διαβίωσης από ότι το 2021, πριν από την άνοδο των επιτοκίων παγκοσμίως. Τα τρέχοντα επίπεδα τιμών δεν φαίνονται καθόλου βιώσιμα με βάση τα επίπεδα επιτοκίων που επικρατούν στην αγορά, ιδίως σε αγορές με υψηλά ποσοστά ιδιοκτησίας κατοικιών. Παρόλ’ αυτά, η σημαντική επιδείνωση της οικονομικής προσιτότητας δεν προκαλεί απαραίτητα διόρθωση των τιμών.
Η αυξανόμενη έλλειψη κατοικιών, η οποία αντικατοπτρίζεται στην αύξηση των ενοικίων, συνέβαλε στη σταθεροποίηση πολλών αστικών αγορών κατοικίας. Τα πραγματικά ενοίκια αυξήθηκαν 5% κατά μέσο όρο τα δύο τελευταία χρόνια και ξεπέρασαν την αύξηση του εισοδήματος στην πλειονότητα των περιπτώσεων. Στις περισσότερες από τις πόλεις που αναλύθηκαν, η αύξηση των ενοικίων επιταχύνθηκε τα τέσσερα τελευταία τρίμηνα. Καμία ανακούφιση δεν έρχεται από την πλευρά της προσφοράς, καθώς τα υψηλά επιτόκια και το αυξημένο κόστος ανέγερσης έχουν επιβαρύνει σημαντικά την κατασκευή κατοικιών. Τα δύο τελευταία χρόνια, οι οικοδομικές άδειες έχουν μειωθεί στις περισσότερες πόλεις.
Οι αγοραστές θα επιστρέψουν
Η δυναμική της αγοράς κατοικίας πρόκειται να βελτιωθεί. Η αύξηση των ενοικίων στηρίζει τη ζήτηση για απόκτηση κατοικίας στις αστικές περιοχές. Η μείωση των επιτοκίων θα μετατοπίσει απότομα το πλεονέκτημα του κόστους χρήσης κατοικίας και πάλι προς την αγορά κατοικίας. Οι αγοραστές πρώτης κατοικίας θα επιστρέψουν στην αγορά, όσο η οικονομική προσιτότητα βελτιώνεται.
Ο Matthias Holzhey, επικεφαλής συντάκτης της μελέτης της UBS Global Wealth Management, καταλήγει στο εξής συμπέρασμα: «Σε πολλές πόλεις, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών έχουν αγγίξει το κατώτατο επίπεδο. Οι οικονομικές προοπτικές θα καθορίσουν κατά πάσα πιθανότητα το αν οι τιμές θα εκτοξευθούν και πάλι ή αν θα κινηθούν σε σταθερά πλαίσια».
Η εικόνα σε Ευρώπη και Μέση Ανατολή
Η αγορά κατοικίας του Λονδίνου έχει χάσει το ένα τέταρτο της αξίας της από το υψηλότερο σημείο όλων των εποχών που κατέγραψε το 2016. Και άλλες μειώσεις επιτοκίων αναμένονται από την Τράπεζα της Αγγλίας, γεγονός που θα μπορούσε να αναζωογονήσει τη ζήτηση για αγορά κατοικίας, ιδίως από τη στιγμή που τα ενοίκια βρίσκονται επίσης σε ανοδική πορεία. Οι προβλέψεις για την αγορά πρώτης κατοικίας φαίνονται λίγο πιο δυσοίωνες, στις περιπτώσεις που η αβεβαιότητα σχετικά με τα δυσμενή φορολογικά καθεστώτα για τους πλούσιους απειλεί να υπονομεύσει τη ζήτηση σε αυτό το τμήμα της αγοράς.
Μεταξύ 2009 και 2021, η πτώση των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων ενίσχυσε τη ζήτηση για ιδιοκατοικούμενες κατοικίες στη Στοκχόλμη, με αποτέλεσμα οι πραγματικές τιμές των κατοικιών να αυξηθούν κατά περίπου 90%, ξεπερνώντας τα τοπικά εισοδήματα και τα ενοίκια. Η αύξηση των επιτοκίων και η εξασθενημένη τοπική οικονομία προκάλεσαν την κατακόρυφη πτώση της ζήτησης και πυροδότησαν μια απότομη διόρθωση των τιμών. Τα τρία τελευταία χρόνια, οι πραγματικές τιμές μειώθηκαν σχεδόν 30%. Η ζήτηση για ιδιόκτητη κατοικία είναι πιθανό να αυξηθεί και πάλι, καθώς βελτιώνονται οι οικονομικές δυνατότητες.
Οι πόλεις που κινδύνεψαν περισσότερο με φούσκα
Οι πραγματικές τιμές των κατοικιών στη Βαρσοβία αυξήθηκαν περίπου 30% το διάστημα μεταξύ 2012 και 2022. Οι ισχυρές προοπτικές απασχόλησης, οι επεκτάσεις του μετρό και τα σύγχρονα συγκροτήματα κατοικιών διατήρησαν την αγορά ελκυστική για τους νέους κατοίκους και τους επενδυτές που αγοράζουν ακίνητα με σκοπό την ενοικίαση. Ένα νέο κυβερνητικό πρόγραμμα επιδότησης προκάλεσε άλλη μια περίοδο αγοραστικής φρενίτιδας το 2023. Ωστόσο, η δυναμική των τιμών είναι πιθανό να επιβραδυνθεί τα επόμενα τρίμηνα.
Τόσο η Φρανκφούρτη όσο και το Μόναχο παρουσίασαν πολύ υψηλό κίνδυνο δημιουργίας στεγαστικής φούσκας μόλις το 2022. Έκτοτε, η άνοδος των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων οδήγησε σε πτώση και τις δύο αγορές, με τις πραγματικές τιμές των κατοικιών να υποχωρούν κατά το ένα πέμπτο από τα αντίστοιχα υψηλά ρεκόρ τους. Τα χαμηλότερα αναμενόμενα επιτόκια σε συνδυασμό με τη χαμηλή προσφορά θα πρέπει να οδηγήσουν σε ανάκαμψη των τιμών.
Οι πραγματικές τιμές αυξήθηκαν στο Παρίσι κατά 30% μεταξύ 2015 και 2020, χάρη στη στήριξη που δέχθηκαν από την πτώση των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων και την ισχυρή διεθνή ζήτηση. Η μετανάστευση, οι περιορισμοί δανεισμού, τα υψηλότερα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων και η αύξηση του φόρου ακίνητης περιουσίας περιόρισαν δραστικά τη ζήτηση. Με μείωση κατά 10% προσαρμοσμένη στον πληθωρισμό τα τέσσερα τελευταία τρίμηνα, το Παρίσι ήταν η πιο εξασθενημένη ευρωπαϊκή αγορά κατοικίας μεταξύ όλων των πόλεων που συμμετέχουν στη μελέτη.
Οι τιμές των κατοικιών στο Μιλάνο συνέχισαν να υπερβαίνουν τον εθνικό μέσο όρο. Η εύρωστη οικονομία, τα νέα συγκροτήματα κατοικιών και το ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς έχουν υποστηρίξει τη ζήτηση κατοικιών. Παρόλ’ αυτά, σε όρους προσαρμοσμένους στον πληθωρισμό, οι τιμές και τα ενοίκια παραμένουν στα επίπεδα του 2018.
Αντίθετα, ο έντονος ρυθμός δημιουργίας νοικοκυριών και η επενδυτική ζήτηση ενέτειναν την έλλειψη κατοικιών στη Μαδρίτη. Τα πραγματικά ενοίκια αυξήθηκαν κατά 15% τα τέσσερα τελευταία τρίμηνα. Και οι πραγματικές τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 5% από τα μέσα του 2023 έως τα μέσα του 2024, παρά τις δυσμενείς συνθήκες χρηματοδότησης.
Μεταξύ 2012 και 2022, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών στο Άμστερνταμ διπλασιάστηκαν, χάνοντας τη σύνδεση με άλλες ολλανδικές περιοχές και την τοπική αγορά ενοικίασης κατοικιών. Η επιδείνωση των συνθηκών χρηματοδότησης και ο πληθωρισμός έχουν μειώσει την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών και την προθυμία τους να αγοράσουν ένα σπίτι. Οι πραγματικές τιμές υποχώρησαν κατά 15% μεταξύ 2022 και 2023. Λόγω, ωστόσο, της περιορισμένης προσφοράς, η αγορά έφτασε γρήγορα στο κατώτατο σημείο και οι τιμές άρχισαν και πάλι να αυξάνονται.
Άλμα και μετά βουτιά στο Τελ Αβίβ
Οι πραγματικές τιμές των κατοικιών στο Τελ Αβίβ τριπλασιάστηκαν μεταξύ 2002 και 2022, ωθούμενες από την πτώση των επιτοκίων και την εντεινόμενη έλλειψη κατοικιών. Η άνοδος των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων τερμάτισε την έκρηξη πριν από δύο χρόνια και η ζήτηση μετατοπίστηκε προς την αγορά ενοικίασης. Το αποτέλεσμα ήταν οι πραγματικές τιμές να μειωθούν κατά 10% μέχρι το τέλος του 2023. Ωστόσο, οι συναλλαγές κατοικιών άρχισαν να ανακάμπτουν το 2024 λόγω του φόβου μην χαθούν οι ευκαιρίες αγοράς, παρά τις ανησυχίες για την ασφάλεια.
Μετά από μια επταετή διόρθωση των τιμών, οι ενδείξεις για τον κίνδυνο φούσκας στο Ντουμπάι ήταν χαμηλές το 2020. Έκτοτε, ο αριθμός των συναλλαγών φτάνει σε νέα ιστορικά υψηλά κάθε χρόνο και η πλεονάζουσα προσφορά έχει απορροφηθεί. Τα τέσσερα τελευταία τρίμηνα, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά περίπου 17% και είναι 40% υψηλότερες από το 2020. Το υψηλό ποσοστό – κερδοσκοπικών πιθανότατα– συναλλαγών εκτός σχεδίου και η νέα αυξημένη προσφορά κατοικιών θα μπορούσαν να προκαλέσουν μια μέτρια διόρθωση των τιμών βραχυπρόθεσμα.
