Η παγκόσμια αγορά ακινήτων αντιμετωπίζει μια σειρά από πρωτόγνωρες προκλήσεις. Και η έξοδός της από την κρίση δεν θα έρθει ούτε γρήγορα, ούτε εύκολα.
Τα απόνερα της πανδημίας, οι επίμονες και οξυνόμενες αναταραχές και η δραματική αύξηση των κυμαινόμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων έχουν διαμορφώσει ένα τοπίο, που δοκιμάζει τις αγορές ακινήτων παγκοσμίως.
Από την κρίση, στα μηδενικά επιτόκια και τη φούσκα
Μετά την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση του 2008 και τη βαθιά ύφεση που αυτή πυροδότησε, οι κεντρικές τράπεζες ανά τον πλανήτη μείωσαν τα επιτόκια στο μηδέν ή ακόμη και σε αρνητικό έδαφος.
Για πάνω από μία δεκαετία η παγκόσμια οικονομία και μαζί της η αγορά ακινήτων «έτρεχαν» χάρη στο καύσιμο του φθηνού χρήματος. Και αυτό ήταν σε αφθονία για όλους.
Το μηδενικό κόστος του χρήματος άρχισε να δημιουργεί μία φούσκα, η οποία σε πολλές περιοχές του πλανήτη διογκώθηκε από την εκρηκτική αύξηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τα προγράμματα της Golden Visa (παροχή βίζας έναντι επένδυσης σε ακίνητο) και ευρύτερα τη μετατροπή των κατοικιών σε «στόχο» επενδυτών.
Οι αλλαγές στη νομισματική πολιτική
Όταν ο κύκλος αυτός έκλεισε αναγκαστικά με την έλευση της ενεργειακής κρίσης και του καλπάζοντα πληθωρισμού, οι κεντρικές τράπεζες απάντησαν με τις πιο επιθετικές αυξήσεις επιτοκίων εδώ και τέσσερις δεκαετίες. Και η φούσκα έσπασε.
Σήμερα, καθώς ο πληθωρισμός φαίνεται να τιθασεύεται σε έναν βαθμό και οι μεγάλες οικονομίες απειλούνται με ύφεση, η πολιτική αλλάζει και πάλι.
Οι κεντρικές τράπεζες Ευρωζώνης, Αγγλίας, Ελβετίας, Σουηδίας και ΗΠΑ είναι αποφασισμένες να μειώσουν τα επιτόκια. Αλλά αυτό δεν θα δώσει παρά μία μικρή μόνο ανάσα στη δοκιμαζόμενη αγορά ακινήτων.
Αλλά τα στελέχη του κλάδου και οι τραπεζίτες δεν βλέπουν γρήγορη λύση για μία βιομηχανία, που γιγαντώθηκε όταν τα μηδενικά επιτόκια της έφεραν εισροές τρισεκατομμυρίων δολαρίων και η οποία σήμερα αιμορραγεί.
«Δεν είμαστε ακόμη εκτός κινδύνου», προειδοποίησε στο Reuters ο Άντριου Αντζέλι, επικεφαλής της έρευνας ακινήτων στη Zurich Insurance, υποστηρίζοντας ότι ο κλάδος είναι απίθανο να δει μια ταχεία ανάκαμψη.
Τα τελευταία δύο χρόνια αυξήσεων των επιτοκίων υπήρξαν πολλά θύματα, συμπεριλαμβανομένης της Signa, η οποία κατείχε εμβληματικά κτίρια στη Γερμανία. Έκτοτε, οι χρεοκοπίες στην αγορά ακινήτων της Γερμανίας αυξάνονται φτάνοντας πάνω από 1.100 το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους.
Ο κατασκευαστικός κλάδος της Βρετανίας εμφανίζει τις περισσότερες χρεοκοπίες από οποιονδήποτε άλλο κλάδο στη χώρα: περίπου 4.300 πάνω τους 12 μήνες έως τον Ιούνιο του 2024. Ο πόνος είναι οξύς για τις εταιρείες γραφειακών χώρων (λόγω και της επέκτασης της τηλεργασίας), αλλά ο αντίκτυπος διαχέεται τεράστια αγορά κατοικίας.
2,1 τρισ. ζητούν αποπληρωμή
Η επενδυτική εταιρεία JLL υπολογίζει ότι φέτος και το 2025 θα πρέπει να πληρωθεί χρέος επαγγελματικών ακινήτων ύψους 2,1 τρισ. δολαρίων παγκοσμίως. Οι δανειολήπτες έχουν εξασφαλίσει συμφωνίες αναχρηματοδότησης περίπου για το 1/3 του ποσού αυτού έως τώρα.
Στις ΗΠΑ, πολλοί επενδυτές παρέδωσαν πίσω τα κλειδιά των γραφείων στους πιστωτές τους. Χαρακτηριστική η περίπτωση της Brookfield Asset Management με το εμβληματικό Brill Building στη Νέα Υόρκη.
Ο μεγάλος φόβος βεβαίως είναι τι θα σημάνει ένα νέο κύμα κόκκινων δανείων – ειδικά για τις μικρότερου μεγέθους τράπεζες. Στις ΗΠΑ υπολογίζεται ότι 62 μικρές τράπεζες έχουν υπερβολικά μεγάλη έκθεση σε δάνεια για αγορά ακινήτων.
Ορισμένοι πιστεύουν ότι οι τράπεζες είναι σε άρνηση. Οι ευρωπαϊκές ρυθμιστικές αρχές, σύμφωνα με το Reuters, υποπτεύονται ότι κάποιες καλύπτουν την κακή κατάσταση των δανείων που συνδέονται με τα ακίνητα, αγνοώντας την πτώση των τιμών. Ωστόσο όλοι γνωρίζουν πως σε αυτές τις περιπτώσεις η στάση αναμονής, μάλλον επιδεινώνει το πρόβλημα.
