Πάγωμα της οικοδομικής δραστηριότητας για άγνωστο χρονικό διάστημα «βλέπει» η κτηματαγορά, έπειτα από τη δημοσιοποίηση χθες των διευκρινίσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) όσο αφορά την απόφασή του περί αντισυνταγματικότητας του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ).
Η παραπάνω εξέλιξη σημαίνει ακόμα λιγότερη προσφορά ακινήτων σε μια περίοδο αυξημένης ζήτησης που θα οδηγήσει σε νέα άνοδο των τιμών συνολικά στις κατοικίες (παλιές και νέες) οι οποίες ήδη έχουν καταστεί απρόσιτες στην πλειονότητα των πολιτών.
Ταυτόχρονα μεγάλες επενδύσεις όπως π.χ. το Ελληνικό θα χρειαστεί να αναθεωρήσουν σχεδιασμούς τους καθώς όπως αποφάνθηκε το ΣτΕ «είναι αντισυνταγματικός ο μη συνυπολογισμός στον συντελεστής δόμησης των παταριών και του κτίσματος έως 35 τ.μ. στο δώμα, καθώς και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια».
Εκκρεμούν και άλλες υποθέσεις
Οι χθεσινές ανακοινώσεις του ΣτΕ έφεραν στην επικαιρότητα και το γεγονός ότι στο ανώτατο δικαστήριο εκκρεμούν και άλλες υποθέσεις με οικοδομικές άδειες στις οποίες τίθεται το ζήτημα της αντισυνταγματικότητας άλλων διατάξεων του ΝΟΚ π.χ. υπόσκαφα, διεύρυνση υπογείων γκαράζ και άλλα.
Δεδομένων των παραπάνω για να γραφτεί νέος ΝΟΚ (αν βεβαίως κάτι τέτοιο κριθεί αναγκαίο) ή για να γίνουν οι απαραίτητες προσαρμογές από το υπουργείο Περιβάλλοντος (ΥΠΕΝ) θα χρειαστεί χρόνος.
Σύμφωνα με πηγές από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ) περί τις 14,5 χιλ. οικοδομικές άδειες βρίσκονται στον αέρα και από αυτές το 90% δεν έχει πάει ελεγκτής δόμησης και το πιθανότερο είναι ότι δεν θα υλοποιηθούν.
Σωρεία προβλημάτων αντιμετωπίζουν όσοι κατασκευαστές έχουν προχωρήσει σε εργολαβικά προσύμφωνα και έχουν λάβει προκαταβολές με βάση οικοδομική άδεια κατά ΝΟΚ και αυτό σημαίνει ότι δεν θα μείνει ανεπηρέαστη και η Golden Visa. Γενικότερα οι παλινωδίες μιας νομοθέτησης που κρίθηκε αντισυνταγματική χειροτερεύει την εικόνα της Ελλάδας στους ξένους επενδυτές στην ελληνική κτηματαγορά. Λειτουργεί δε σωρευτικά με την απουσία πολεοδομικού σχεδιασμού και Κτηματολογίου συνολικά στη χώρα και εκκρεμοτήτων π.χ. στη δόμηση εκτός σχεδίου.
Πάντως, θα πρέπει να επισημανθεί ότι το ΣτΕ δεν έκρινε αντισυνταγματικά τα περιβαλλοντικά κίνητρα του ΝΟΚ, αλλά τη διαδικασία με βάση την οποία αυτά εφαρμόζονται. Ζητείται δηλαδή η εφαρμογή τους να περάσει μέσα από πολεοδομικό σχεδιασμό δηλαδή από τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) και όχι μέσω των οριζόντιων διατάξεων του ΝΟΚ. Πρόκειται για μια νίκη όσων υποστηρίζουν ότι για να γίνουν σύγχρονα κτίρια στη χώρα και να μείνουν ακάλυπτοι χώροι είναι αναγκαίο να δοθούν κίνητρα.
Ωστόσο, οι μελέτες για τα ΤΠΣ που αφορούν περίπου το 70% της χώρας μόλις έχουν ανατεθεί στους μελετητές αναδόχους στο πλαίσιο μια μεγάλης μεταρρύθμισης που υλοποιείται από το ΥΠΕΝ και το ΤΕΕ. Τα ΤΠΣ θα λάβουν τη μορφή Προεδρικών Διαταγμάτων και θα εγκριθούν από το ΣτΕ. Βάσει των πλέον αισιόδοξων εκτιμήσεων για να ολοκληρωθούν και να τεθούν σε εφαρμογή θα περάσουν δύο με τρία χρόνια…
Ειδικότερα, το ανώτατο δικαστήριο χθες με δύο ανακοινώσεις του (η αναλυτική απόφαση και η τεκμηρίωσή της αναμένονται την επόμενη εβδομάδα) διευκρίνισε τα παρακάτω απαντώντας σε σειρά ερωτημάτων:
Ποιον δεσμεύουν οι αποφάσεις της Ολομέλειας;
Τυπικά μόνο τους διαδίκους των συγκεκριμένων υποθέσεων. Επειδή, όμως, η παρανομία των οικοδομικών αδειών οφείλεται σε αντισυνταγματικότητα του νόμου, οι αποφάσεις αυτές μπορούν να έχουν συνέπειες στη νομιμότητα όλων των αδειών που εκδόθηκαν με βάση τις διατάξεις που κρίθηκαν αντισυνταγματικές. Για τον λόγο αυτό, οι σημερινές αποφάσεις, με ρητή σκέψη τους, περιόρισαν τα αποτελέσματα της αντισυνταγματικότητας.
Έτσι, οι άδειες για τις οποίες οι οικοδομικές εργασίες έχουν ξεκινήσει και, πολύ περισσότερο, έχουν ολοκληρωθεί, δεν μπορούν να ακυρωθούν ή να ανακληθούν εξαιτίας της αντισυνταγματικότητας αυτής. Εντούτοις, άδειες οι οποίες είχαν ήδη προσβληθεί στα δικαστήρια έως και τις 11.12.2024, μπορούν να ακυρωθούν για τον λόγο αυτό, έστω και αν είχαν ήδη αρχίσει οι οικοδομικές εργασίες, διότι το αντίθετο θα παραβίαζε το δικαίωμα δικαστικής προστασίας.
Οι άδειες που έχουν εκδοθεί και για τις οποίες υπάρχει ακόμη προθεσμία για δικαστική προσβολή τους κινδυνεύουν;
Οι άδειες για τις οποίες δεν έχουν ξεκινήσει ακόμη οι οικοδομικές εργασίες μπορούν να ακυρωθούν για τους λόγους που αναφέρονται στις αποφάσεις. Οι άδειες για τις οποίες έχουν ξεκινήσει οι οικοδομικές εργασίες δεν κινδυνεύουν εξαιτίας της εφαρμογής των αντισυνταγματικών κινήτρων του ΝΟΚ, αλλά κινδυνεύουν μόνο εφόσον έχουν άλλες πλημμέλειες.
Τι εννοούμε με τον όρο έναρξη οικοδομικών εργασιών; Πώς αποδεικνύεται αυτή;
Ως έναρξη υλοποίησης των οικοδομικών αδειών νοούνται οι εργασίες εκσκαφής για την ανέγερση της οικοδομής, ο χρόνος πραγματοποίησης των οποίων πρέπει να αποδεικνύεται με κάθε πρόσφορο τρόπο, όπως, μεταξύ άλλων, α) με τη γνωστοποίηση, καθ΄ οιονδήποτε τρόπο, της έναρξης των εργασιών εκσκαφής σε οποιαδήποτε διοικητική αρχή, β) με την ηλεκτρονική υποβολή Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης (ΑΠΔ) από τον εργοδότη στη βάση δεδομένων του ΕΦΚΑ κ.ο.κ., εφόσον η γνωστοποίηση ή η υποβολή των ως άνω στοιχείων έχει γίνει έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024. Δεν αρκούν, όμως, η ηλεκτρονική αυτόματη έκδοση της οικοδομικής άδειας και η λήψη αριθμού άδειας ούτε η ηλεκτρονική ενημέρωση άλλων Υπηρεσιών, καθώς αφορούν μόνο το γεγονός της έκδοσης της άδειας και δεν αποδεικνύουν τον χρόνο έναρξης των οικοδομικών εργασιών.
Είναι η πρώτη φορά που δημοσιεύεται απόφαση του ΣτΕ με τέτοιο περιεχόμενο;
Σύμφωνα πάντα με το ΣτΕ οι εν λόγω αποφάσεις αναφέρονται στο ζήτημα της σχέσης των γενικών οικοδομικών κανονισμών και των ειδικότερων όρων δόμησης της κάθε περιοχής. Παρόμοια ζητήματα έχουν τεθεί πολλές φορές κατά το παρελθόν και το Δικαστήριο δεχόταν πάντοτε ότι υπερισχύουν και εφαρμόζονται οι ειδικότεροι όροι δόμησης κάθε περιοχής, εφόσον είναι περιβαλλοντικά ευμενέστεροι. Το ζήτημα αυτό έχει κριθεί και για διατάξεις του ισχύοντος ΝΟΚ με την 705/2020 απόφαση της Ολομέλειας.
Αναφορικά με το μείζον ζήτημα για το αν όταν μια οικοδομική άδεια κρίνεται αντισυνταγματική ο κατασκευαστής έχει ή δεν έχει δικαίωμα αποζημίωσης το ΣτΕ απαντά ως εξής: «Όταν προκαλείται ζημία από αντισυνταγματικότητα νόμου υπάρχει κατ’ αρχήν δικαίωμα αποζημίωσης, εφόσον συντρέχουν και οι λοιπές προϋποθέσεις για την αστική ευθύνη του Κράτους. Το δικαίωμα για αποζημίωση κρίνεται ανάλογα με τις ειδικότερες περιστάσεις της κάθε υπόθεσης από τα αρμόδια διοικητικά δικαστήρια.»
Στην περίπτωση τυχόν αποζημιώσεων από το δημόσιο ταμείο σε όσους έχουν θιγεί τίθεται το εύλογο ερώτημα γιατί θα πρέπει να πληρώσουν όλοι οι Έλληνες τις αστοχίες της διοίκησης.
Τι κρίθηκε αντισυνταγματικό
Όπως προαναφέραμε το ΣτΕ δεν θεωρεί αντισυνταγματικά τα περιβαλλοντικά κίνητρα του ΝΟΚ αλλά τη διαδικασία εφαρμογής τους.
Συγκεκριμένα, με τις 146, 147, 148, 149/2025 αποφάσεις της Ολομέλειας του ανωτάτου δικαστηρίου μεταξύ άλλων κρίθηκαν τα εξής:
1. Το σύστημα των διατάξεων του ΝΟΚ (άρθρα 10 παρ. 1, 15 παρ. 8, 19 παρ. 2 και 25 παρ. 1), με τις οποίες παρέχονται προσαυξήσεις στον συντελεστή της δόμησης και το ύψος, ως κίνητρα για την ανέγερση κτιρίων, δεν αντίκειται, καταρχήν, από μόνο το περιεχόμενο των διατάξεων, στο άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγματος. Τούτο διότι α) η πραγματοποιούμενη δόμηση, δυνάμει της προσαύξησης του συντελεστή δόμησης, δεν παρίσταται προδήλως υπέρμετρη, ώστε να οδηγεί οπωσδήποτε σε ανεπίτρεπτη συνταγματικά επιδείνωση των όρων διαβίωσης και του περιβάλλοντος, ο δε όρος δομήσεως που αναφέρεται στο ύψος δεν συνιστά, από μόνος του, δυσμενή μεταβολή των συνθηκών, β) τα κίνητρα συνοδεύονται από τα αντισταθμίσματα της μείωσης της κάλυψης, της δημιουργίας κτιρίων υψηλής ενεργειακής απόδοσης και της αύξησης των κοινόχρηστων χώρων και των χώρων πρασίνου, τα οποία συνιστούν, κατά κοινή πείρα, ευνοϊκά για το περιβάλλον στοιχεία.
2. Εντούτοις, τα κίνητρα του ΝΟΚ, λόγω του προέχοντος πολεοδομικού χαρακτήρα τους, δεν μπορούν να υλοποιούνται απευθείας με την έκδοση οικοδομικών αδειών που εκδίδονται κατ’ εφαρμογή του ΝΟΚ, αλλά ανήκει στον πολεοδομικό νομοθέτη να τα συμπεριλάβει στον τοπικό σχεδιασμό. Στον τοπικό σχεδιασμό σταθμίζονται οι συνέπειες στο οικιστικό περιβάλλον της περιοχής, όπου τα κίνητρα εφαρμόζονται, με τεκμηρίωση της σχετικής κρίσης επί τη βάσει ειδικής επιστημονικής μελέτης, η οποία καταρτίζεται στο πλαίσιο της διαδικασίας έγκρισης του σχεδιασμού και λαμβάνει υπόψη τη φυσιογνωμία του κάθε οικισμού.
Συνεπώς, το σύστημα των κινήτρων του ΝΟΚ αντίκειται στο άρθρο 24 παρ. 1 και 2 του Συντάγματος. Τούτο όχι, καταρχήν, εξαιτίας του περιεχομένου των επίμαχων διατάξεων, οι οποίες δεν είναι, κατά τα ανωτέρω, από μόνες τους αντισυνταγματικές, αλλά για τον λόγο ότι παρέχεται με τις διατάξεις αυτές, απευθείας στις υπηρεσίες δόμησης, η δυνατότητα να εκδίδουν οικοδομικές άδειες, κατ’ απόκλιση από τους ισχύοντες με βάση το πολεοδομικό καθεστώς κάθε περιοχής όρους δόμησης.
3. Οι ρυθμίσεις του άρθρου 11 παρ. 6 του ΝΟΚ για την προσμέτρηση ή μη στον συντελεστή δόμησης διαφόρων χώρων των οικοδομών θεμιτά θεσπίζονται οριζοντίως με τον Οικοδομικό Κανονισμό, διότι δεν αποτελούν ζήτημα που ανάγεται στον τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό. Είναι, όμως, αντισυνταγματικός ο μη συνυπολογισμός στον συντελεστή δόμησης των παταριών και του κτίσματος έως 35 τ.μ. στο δώμα, καθώς και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια. Αυτά, επομένως, πρέπει να προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης. Αντιθέτως, είναι συνταγματικός ο μη συνυπολογισμός στον συντελεστή δόμησης των έρκερ, δηλαδή αρχιτεκτονικών στοιχείων περιορισμένων διαστάσεων, και των κλιμακοστασίων που δεν συνιστούν χώρους κατοίκησης.
