Σε σταυρόλεξο για δυνατούς λύτες αποδεικνύεται η λύση που προωθεί η κυβέρνηση για άμβλυνση της στεγαστικής κρίσης με διοχέτευση στην αγορά περίπου 15.000 κατοικιών που βρίσκονται στα χέρια τραπεζών και funds μετά από ανάκτηση μέσω πλειστηριασμών.
Συνολικά, τα ακίνητα που θα καταλήξουν στην αγορά -για πώληση ή εκμίσθωση- δεν αναμένεται να ξεπεράσουν τα 10.000, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις στελεχών του κλάδου.
Σύμφωνα με τροπολογία που κατέθεσε στη Βουλή την Τετάρτη το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας & Οικονομικών, για όσα ακίνητα διαχειρίζονται οι τράπεζες και οι εταιρείες διαχείρισης δεν υπάρχει ενεργό (ηλεκτρονικό) μισθωτήριο στις 31.12.2025, θα ισχύσει διπλάσιος ΕΝΦΙΑ για τα έτη 2026-28.
Σημειώνεται ότι η προσαύξηση δεν υπολογίζεται, εάν το κτίσμα ήταν μισθωμένο για τουλάχιστον 6 μήνες εντός του έτους που προηγείται του
έτους φορολογίας. Πηγές του κλάδου χαρακτηρίζουν ουτοπική την πρόταση της κυβέρνησης για πώληση ή εκμίσθωση των οικιστικών REOs που έχουν
στα χαρτοφυλάκιά τους εντός του επόμενου 12μήνου για μια σειρά από λόγους.
Ανάγκη ανακαίνισης
Ο πρώτος είναι η μη ετοιμότητα των εν λόγω κατοικιών. Σημειώνεται ότι από τα 8.000 ακίνητα που βρίσκονται στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών, τα περισσότερα ανακτήθηκαν τη δεκαετία της κρίσης έως και την πανδημία (2010 έως 2019).
Πρόκειται για ακίνητα που για να εκμισθωθούν, απαιτούνται επενδύσεις για ανακαίνιση και αναβάθμιση, ενώ αναγκαίο είναι και το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ) για το οποίο απαιτείται η δρομολόγηση της τακτοποίησής τους.
Ειδικά στην περίπτωση των servicers, παρότι τα περισσότερα από τα 7.000-8.000 ακίνητα που διαθέτουν ανακτήθηκαν πιο πρόσφατα (μετά το 2021), επίσης εκκρεμεί η μεταγραφή και η τακτοποίηση για τα περισσότερα εξ αυτών. Αυτό σημαίνει ότι, παρότι πιέζονται από τα business plans που έχουν καταθέσει για τις τιτλοποιήσεις του «Ηρακλή» προκειμένου να έχουν έσοδα από ρευστοποιήσεις των εξασφαλίσεων, οι γραφειοκρατικές διαδικασίες
καθυστερούν από 1,5 έως 2 έτη τον «καθαρισμό» του ακινήτου ώστε να διατεθεί προς πώληση.
Το ζήτημα αυτό αναγνώρισε ο υπουργός Κωστής Χατζηδάκης στη διάρκεια πρόσφατης ενημέρωσης για την εξειδίκευση των μέτρων που ανέλαβε η κυβέρνηση, εξαγγέλλοντας τη σύσταση κοινής ομάδας εργασίας με εκπροσώπους τραπεζών και servicers προκειμένου να συζητηθούν προτάσεις για επίσπευση των σχετικών διαδικασιών.
Χαρακτηριστικό είναι ότι, όπως αναφέρουν πηγές των servicers στη «Ν», μόλις ένα ακίνητο βγει στην αγορά, η πώλησή του γίνεται άμεσα (εντός 2-3 μηνών) χάρη στη «δίψα» που υπάρχει για οικιστικά ακίνητα τα τελευταία χρόνια, ειδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα. Προκειμένου να επισπεύσουν την πώλησή τους, όλοι οι servicers έχουν προβλέψει ειδικές πλατφόρμες όπου αναρτούν τα προς πώληση ακίνητα ώστε να προσελκύσουν αγοραστικό
ενδιαφέρον.
Η τριετία του μισθωτηρίου
Ο δεύτερος λόγος για τον οποίο δεν μπορούν οι servicers να εκμισθώσουν τα ακίνητα που διαχειρίζονται για λογαριασμό των funds είναι ότι ένα μισθωτήριο διαρκεί τουλάχιστον μία τριετία.
Αυτό σημαίνει ότι εάν στο μεταξύ το ακίνητο τακτοποιηθεί και τεθεί προς πώληση, ο αγοραστής θα πρέπει να περιμένει έως την εκπνοή του μισθωτηρίου, γεγονός που υπονομεύει την εμπορευσιμότητα των REOs.
Επιπλέον, αναφέρουν αρμόδιες πηγές, τα business plans για τα οποία έχουν δεσμευτεί δεν προβλέπουν την εκμίσθωση των ακινήτων που διαθέτουν στα χαρτοφυλάκιά τους, αλλά την απόκτηση εσόδων αποκλειστικά από την πώλησή τους.
«Η διαχείριση των μισθωμένων ακινήτων είναι ένα άλλο αντικείμενο για το οποίο δεν έχουμε προετοιμαστεί, ούτε προβλέπεται από τα business plans
μας», διευκρινίζουν.
Η επιβάρυνση
Σε ό,τι αφορά την επιβάρυνση των funds και των τραπεζών από τον διπλασιασμό του ΕΝΦΙΑ από το 2026, η εκτίμηση του ΥΠΟΙΚ είναι ότι θα κυμανθεί μεταξύ 10 και 20 εκατ. ευρώ – αναλόγως με την ακριβή κατάσταση ετοιμότητας στην οποία βρίσκονται τα εν λόγω ακίνητα. Το εν λόγω κόστος θα βαρύνει απευθείας τα έσοδα (waterfall) του «Ηρακλή» από τις τιτλοποιήσεις -από τα οποία αποπληρώνονται τα ομόλογα- και όχι την κερδοφορία των servicers, εξηγούν οι ίδιες πηγές.
