Συμβόλαια αγοροπωλησίας ακινήτων τα οποία συντάσσονται μετά τις 11 Δεκεμβρίου 2023 σε εκτέλεση όμως προσυμφώνων, τα οποία είχαν συνταχθεί πριν την εν λόγω ημερομηνία, μπορούν να εξοφληθούν και σε μετρητά.
Αυτό ουσιαστικά σημαίνει ότι για όλα τα προσύμφωνα, τα οποία έχουν συνταχθεί πριν από την 11η Δεκεμβρίου 2023 και των οποίων τα οριστικά συμβόλαια συντάσσονται μετά την ημερομηνία αυτή, δεν είναι υποχρεωτική η καταβολή του τιμήματος με τη χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής.
Η ανωτέρω διευκρίνιση δόθηκε με νεότερη εγκύκλιο (υπ’ αρίθμ. Ε.2075/13.12.2024) της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, με την οποία αποσαφηνίζονται θέματα σχετικά με τον τρόπο καταβολής του τιμήματος κατά τη σύνταξη των συμβολαιογραφικών εγγράφων μεταβίβασης ακινήτων με επαχθή αιτία, των προσυμφώνων και των εξοφλητικών πράξεων, ενώ αφορά φορολογουμένους (φυσικά πρόσωπα, νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες), συμβολαιογράφους, Υποθηκοφύλακες, Προϊσταμένους Κτηματολογικών Γραφείων, καθώς και υπηρεσίες της Φορολογικής Αρχής.
Δεδομένου δε ότι η απαγόρευση χρήσης μετρητών για την καταβολή του τιμήματος ισχύει από 11 Δεκεμβρίου 2023, επιτρέπεται και μετά την ημερομηνία αυτή η σύνταξη πράξης εξόφλησης τιμήματος, ή πράξης εξόφλησης τιμήματος με άρση διαλυτικής ή αναβλητικής αίρεσης, στην οποία γίνεται αναφορά σε καταβολή τιμήματος τοις μετρητοίς, εφόσον αφορά τίμημα που καταβλήθηκε είτε βάσει προσύμφωνου είτε βάσει οριστικού συμβολαίου, τα οποία συντάχθηκαν πριν από την 11-12-2023.
Πότε είναι άκυρη η πράξη
Θα πρέπει να αναφερθεί ότι με βάση την ισχύουσα νομοθεσία από τις αρχές του 2024 μπήκε «τέλος» στη χρήση μετρητών, αφού κατά τη σύνταξη των συμβολαιογραφικών εγγράφων μεταβίβασης ακινήτων με επαχθή αιτία, των προσυμφώνων και των εξοφλητικών πράξεων, η καταβολή του τιμήματος γίνεται αποκλειστικά με τη χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής.
Έτσι, συμβολαιογραφικό ή ιδιωτικό έγγραφο, στο οποίο καταγράφεται προκαταβολή ή μερική ή ολική εξόφληση του τιμήματος με μετρητά ή στο οποίο δεν καταγράφεται η εξόφληση του τιμήματος με τη χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής, είναι αυτοδικαίως άκυρο, απαγορεύεται να μεταγραφεί στα οικεία βιβλία και δεν παράγει κανένα έννομο αποτέλεσμα έναντι των συμβαλλομένων, του Δημοσίου και οποιουδήποτε τρίτου.
Αξίζει μάλιστα να σημειωθεί ότι ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να αναγράψει στο συμβόλαιο τον τρόπο εξόφλησης του τιμήματος αποκλειστικά με τη χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής, ενώ στα πρόσωπα που παραβαίνουν τις υποχρεώσεις τους που προκύπτουν από τις ισχύουσες διατάξεις επιβάλλεται αυτοτελές πρόστιμο ίσο με το δέκα τοις εκατό (10%) του τιμήματος που δεν προκύπτει ότι καταβλήθηκε με χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής, το οποίο δεν μπορεί να υπολείπεται των δέκα χιλιάδων ευρώ (10.000 ευρώ) και να υπερβαίνει τις πεντακόσιες χιλιάδες ευρώ (500.000 ευρώ), για κάθε παράβαση.
Στόχος του συγκεκριμένου μέτρου είναι να τεθεί φρένο στη διακίνηση «μαύρου χρήματος» μέσω των αγοραπωλησιών ακινήτων, καθώς εκτιμάται ότι τουλάχιστον 30 δισ. ευρώ αδήλωτων εισοδημάτων, από τη διαφορά μεταξύ της αντικειμενικής και της πραγματικής τιμής, διακινήθηκαν κατά τα προηγούμενα χρόνια στην οικοδομή.
Παραδείγματα
Για την πληρέστερη κατανόηση των ανωτέρω πάντως εξαιρέσεων η ΑΑΔΕ κοινοποίησε και τα κατωτέρω συγκριμένα παραδείγματα:
Α. Την 4η-09-2023 υπεγράφη συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου με τον όρο της διαλυτικής αίρεσης στην περίπτωση αδυναμίας εξόφλησης του τιμήματος έως την 26η-01-2024. Ειδικότερα, την ημέρα υπογραφής του συμβολαίου (4-9-2023) καταβλήθηκε σε μετρητά το ήμισυ (50%) του τιμήματος, συμφωνήθηκε δε ότι στην περίπτωση μη καταβολής του υπολοίπου 50% του τιμήματος εντός της ταχθείσας ημερομηνίας της 26ης-01-2024, θα ανατρέπονταν τα αποτελέσματα της μεταβίβασης και θα επανέρχονταν η κυριότητα του ακινήτου αυτοδίκαια στον πωλητή. Το υπόλοιπο του τιμήματος καταβλήθηκε με την χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής στις 26-1-2024. Ακολούθως, την 1η-02-2024 καταρτίσθηκε η πράξη εξόφλησης του τιμήματος και άρσης της διαλυτικής αίρεσης. Η πράξη εξόφλησης είναι σύμφωνη με τις ως άνω διατάξεις, αφενός διότι η καταβολή των μετρητών έγινε σε χρόνο πριν την έναρξη ισχύος της συγκεκριμένης διάταξης, αφετέρου το υπόλοιπο 50% του τιμήματος εξοφλήθηκε με χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής.
Β. Στις 2-11-2023 προκαταβλήθηκε μετρητοίς το ήμισυ (50%) του τιμήματος για την αγοραπωλησία ακινήτου και συνετάγη σχετικό ιδιωτικό συμφωνητικό προκαταβολής βεβαίας χρονολογίας. Την 24η-01-2024 υπεγράφη το συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου και το υπόλοιπο 50% του τιμήματος εξοφλήθηκε από τον αγοραστή μέσω τραπεζικού εμβάσματος σε λογαριασμό ημεδαπού χρηματοπιστωτικού ιδρύματος του πωλητή στις 24-01-2024. Η καταβολή του συνολικού τιμήματος πιστοποιείται με το συμβόλαιο αγοραπωλησίας, το οποίο είναι νόμιμο, δεδομένου ότι η καταβολή μέρους του τιμήματος με μετρητά έλαβε χώρα στις 2-11-2023, ήτοι πριν από την έναρξη ισχύος της διάταξης.
Γ. Την 20η-09-2023 υπεγράφη συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου με συμφωνηθέν τίμημα ποσό ύψους 40.000,00 ευρώ, με πίστωση μέρους του τιμήματος και με τον όρο της διαλυτικής αίρεσης ανατροπής της σύμβασης στην περίπτωση αδυναμίας εξόφλησης του τιμήματος. Ειδικότερα, με την υπογραφή του συμβολαίου καταβλήθηκε τοις μετρητοίς το ποσό των 20.000,00 ευρώ και ορίσθηκε η καταβολή του υπολοίπου σε δύο (2) δόσεις με μετρητά, στις εξής ημερομηνίες: α) στις 20-10-2023 καταβολή ποσού 10.000,00 ευρώ και β) στις 31-10-2023 καταβολή ποσού 10.000,00 ευρώ. Στις 22-022024 συντάχθηκε η συμβολαιογραφική πράξη εξόφλησης, στην οποία αναφέρεται η καταβολή με μετρητά. Η πράξη αυτή είναι σύμφωνη με τις ως άνω διατάξεις καθώς αναφέρεται σε καταβολές του τιμήματος, οι οποίες έλαβαν χώρα πριν από την έναρξη ισχύος του νόμου.
Δ. Την 23η-10-2023 υπεγράφη συμβολαιογραφικό προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου και στις 6-02-2024 υπεγράφη, σε εκτέλεση του πιο πάνω προσυμφώνου, το οριστικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας. Το συμφωνηθέν τίμημα εξοφλήθηκε από τον αγοραστή κατά την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου πώλησης με μετρητά.
Το συμβόλαιο είναι έγκυρο, καθώς εντάσσεται στην εξαίρεση του νόμου, αφού συνάφθηκε μετά την 11η-12-2023, δηλαδή στις 6-02-2024, σε εκτέλεση προσυμφώνου, το οποίο όμως είχε συνταχθεί πριν από την 11η-12-2023.
