Ανυπολόγιστες συνέπειες έχει για την κτηματαγορά η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) που καταργεί επί της ουσίας το Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ) παγώνοντας για άγνωστο χρονικό διάστημα την οικοδομή, επιδεινώνοντας το στεγαστικό πρόβλημα στη χώρα.
Μεγάλοι χαμένοι είναι όσοι ιδιοκτήτες ακινήτων, κατασκευαστές και επενδυτές έχουν πληρώσει για την οικοδομική άδεια και τα σχέδια, αλλά δεν έχουν ξεκινήσει την κατασκευή.
Οι άδειες αυτές θα πρέπει να αναθεωρηθούν και ο ιδιοκτήτης να επιβαρυνθεί το επιπλέον κόστος της νέας άδειας, εφόσον βεβαίως τον συμφέρει να χτίσει χωρίς τα ευεργετήματα του ΝΟΚ, γιατί καταγράφονται στην αγορά και περιπτώσεις που το όλο εγχείρημα θα πρέπει να εγκαταλειφθεί.
Το θέμα επηρεάζει συνολικά την αγορά των ακινήτων ειδικά των κατοικιών η οποία έχει καταστεί απλησίαστη για τον Έλληνα πολίτη. Το πρόβλημα της έλλειψης προσφοράς που φέρνει και την αύξηση των αξιών, είτε πρόκειται για αγοραπωλησία είτε για μίσθωση εκτιμάται ότι θα επιδεινωθεί περαιτέρω.
Εκτίναξη στα κόστη
Κατασκευαστές πολυκατοικιών μιλούν για αύξηση των τιμών πώλησης των νεόδμητων διαμερισμάτων έως και 30% λόγω της κατάργησης των κινήτρων του ΝΟΚ. Η αύξηση στο μεταξύ των τιμών στα νεόδμητα φέρνει και αύξηση τιμών στα παλαιότερα ακίνητα.
Ωστόσο το χειρότερο που επισημαίνουν είναι ότι τα κόστη της οικοδομής έχουν εκτιναχθεί και αυτό σε συνδυασμό με τα λιγότερα τετραγωνικά που θα μπορούν να χτίσουν θα λειτουργήσουν αποτρεπτικά στο να ξεκινήσουν νέες κατοικίες. Το ίδιο ισχύει προφανώς και σε όσους βλέπουν την αγορά κατοικίας ως επένδυση και είχαν ξεκινήσει σχετική ανάπτυξη. Είναι αρκετά τα project πλέον και στην Ελλάδα που αφορούν την κατασκευή κατοικιών με κίνητρο την επένδυση. Με άλλα λόγια ακόμα λιγότερη προσφορά.
Προβληματισμός επικρατεί όμως και στις εταιρίες που σχεδίαζαν να επενδύσουν σε νέα επαγγελματικά ακίνητα, κυρίως γραφεία, με βάση το ΝΟΚ. Ο σχεδιασμός τους παγώνει και αυτό προφανώς έχει κόστος και όχι μόνο χρηματικό. Έχει πληγεί και η αξιοπιστία της χώρας ειδικά με τα μπρος – πίσω με τις οικοδομικές άδειες και τα δύο μέτρα και δύο σταθμά καθώς όσοι πρόλαβαν – πρόλαβαν ενώ ορισμένοι θα υποστούν μόνον το κόστος.
Η απόφαση
Η απόφαση του ΣτΕ έγινε χθες γνωστή με μια συνοπτική ανακοίνωση του ανώτατου δικαστηρίου καθώς ακόμα δεν έχει καθαρογραφεί, κάτι που εκτιμάται ότι θα γίνει στις αρχές του 2025. Με την ανακοίνωση ξεκαθαρίζεται ότι δεν θα έχουν πρόβλημα οικοδομικές άδειες, των οποίων η υλοποίηση (οικοδομικές εργασίες) έχει αποδεδειγμένα αρχίσει πριν από χθες και δεν έχουν προσβληθεί.
Αυτό δεν σημαίνει βέβαια ότι κάποιος γείτονας που τον ενοχλεί η διπλανή οικοδομή δεν θα προσφύγει στα διοικητικά δικαστήρια ακόμη και τώρα υποβάλλοντας τον ιδιοκτήτη της σε επιπλέον ταλαιπωρία.
Το τι θα γίνει σε αυτή την περίπτωση δεν μπορεί να το γνωρίζει κανείς. Να σημειώσουμε εδώ ότι η ευθύνη για την εφαρμογή της απόφασης του ΣτΕ σύμφωνα με πηγές από το ΥΠΕΝ άπτεται των οικείων πολεοδομιών.
Η ανακοίνωση του ΥΠΕΝ
Πάντως, και στην ανακοίνωση του υπουργείου Περιβάλλοντος (ΥΠΕΝ) τονίζεται σαφώς ότι: «Είναι σημαντικό ότι με την απόφαση του ΣτΕ δεν επηρεάζεται καμία υφιστάμενη οικοδομή (πλην όσων αποτελούν, ήδη, αντικείμενο προσφυγής), είτε αυτή έχει ολοκληρωθεί είτε με οποιονδήποτε τρόπο έχουν αρχίσει οι εργασίες σε αυτή. Κάτι που θα δημιουργούσε πολύ σοβαρή ανασφάλεια δικαίου και θα επηρέαζε αρνητικά χιλιάδες πολίτες και επαγγελματίες».
Βάσει της ανακοίνωσης του ΣτΕ η Ολομέλεια του Δικαστηρίου έκρινε ότι «το σύστημα των διατάξεων του ΝΟΚ (άρθρα 10, 15 παρ. 8, 19 παρ. 2 και 25), με το οποίο θεσπίζονται κίνητρα προσαύξησης των όρων δόμησης (συντελεστή δόμησης, ύψους) για την ανέγερση των κτιρίων, με αντιστάθμισμα την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων και την αύξηση των κοινόχρηστων χώρων και των χώρων πρασίνου, αντίκειται στο άρθρο 24 παρ. 1 και 2 του Συντάγματος.
Αυτό όχι, καταρχήν, εξαιτίας του περιεχομένου τους, αλλά για τον λόγο ότι παρέχεται με τις διατάξεις αυτές, απ’ ευθείας στις υπηρεσίες δόμησης, η δυνατότητα να εκδίδουν οικοδομικές άδειες, κατ’ απόκλιση, και μάλιστα ουσιώδη, από τους ισχύοντες κατά το πολεοδομικό καθεστώς κάθε περιοχής όρους δόμησης.
Τα παρεχόμενα με τις διατάξεις αυτές κίνητρα πρέπει να έχουν ληφθεί υπόψη και να έχουν σταθμιστεί οι συνέπειές τους στο οικιστικό περιβάλλον κάθε περιοχής κατά το στάδιο του πολεοδομικού σχεδιασμού, κατόπιν ειδικής επιστημονικής μελέτης που να τεκμηριώνει τις περιεχόμενες στις διατάξεις αυτές ρυθμίσεις σε σχέση με τις ιδιαιτερότητες και την εν γένει φυσιογνωμία κάθε οικισμού».
Τι θα γίνει με τα bonus
Σχολιάζοντας τα παραπάνω το ΥΠΕΝ σημείωσε ότι «είναι σημαντικό ότι με την απόφαση αυτή επιβεβαιώνεται η δυνατότητα να υπάρχουν, όπου είναι ανάγκη για λόγους περιβαλλοντικούς ή άλλους, ειδικά κίνητρα (bonus) σε ό,τι αφορά στα ύψη, στα δώματα, στις φυτεμένες στέγες, κ.λπ. Και αυτό είναι σημαντικό, διότι τα εργαλεία αυτά, είναι απολύτως απαραίτητα για την αντιμετώπιση των συνεπειών της κλιματικής αλλαγής, ιδίως στις πυκνοδομημένες περιοχές, καθώς ο τρόπος που είναι σήμερα δομημένες οι μεγαλουπόλεις μας (μεγάλη κάλυψη, με μικρό ύψος), τις καθιστά μη βιώσιμες μακροχρόνια σε ένα περιβάλλον οξυνόμενης κλιματικής κρίσης και αυξημένων θερμοκρασιών.
Τα κίνητρα αυτά θα προβλεφθούν συνεπώς, όπου αυτό καθίσταται αναγκαίο, στο πλαίσιο του τοπικού, πολεοδομικού σχεδιασμού, που βρίσκεται σε εξέλιξη, με αντίστοιχη νομοθετική πρωτοβουλία της κυβέρνησης, η οποία θα αναληφθεί άμεσα, ώστε να υπάρχει ορατότητα και νομική ασφάλεια. Η κυβέρνηση υλοποιεί, άλλωστε, εδώ και τρία χρόνια το μεγαλύτερο πρόγραμμα τοπικού σχεδιασμού από συστάσεως του ελληνικού Κράτους, το οποίο θα μας επιτρέψει να καθιερώσουμε με τρόπο νομικά αδιαμφισβήτητο κίνητρα, όπως αυτά περιέχονται στο ΝΟΚ, εκεί που είναι πράγματι αναγκαία». Πράγματι το ΥΠΕΝ το 2021 ανέθεσε στο TEE (Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος) την υλοποίηση προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», συνολικού προϋπολογισμού 401 εκατ. ευρώ με το οποίο επιχειρείται να ολοκληρωθεί ο χωροταξικός και πολεοδομικός σχεδιασμός για το σύνολο της Επικράτειας και αυτό για πρώτη φορά.
Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια
Μεταξύ άλλων προβλέπεται η εκπόνηση Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ) για περίπου το 70% της Επικράτειας. Το σύνολο των μελετών για τα ΤΠΣ εκτιμάται ότι θα ανατεθεί μέχρι το τέλος του έτους. Για την εκπόνηση των ΤΠΣ χρειάζονται τουλάχιστον δύο χρόνια και μετά αυτά πρέπει να εγκριθούν από το ΥΠΕΝ και το ΣτΕ και να λάβουν τη μορφή του Προεδρικού Διατάγματος.
Συνυπολογίζοντας και τις αντιδράσεις – ενστάσεις που θα σημειωθούν καθώς τα ΤΠΣ θεσμοθετούν, χρήσεις γης, όρους δόμησης, κανονισμούς και περιορισμούς στην καλύτερη περίπτωση για να αποκτήσει η χώρα πολεοδομικό σχεδιασμό θα παρέλθουν άλλα πέντε χρόνια. Από την χθεσινή ανακοίνωση του ΥΠΕΝ δεν είναι σαφές αν θα προχωρήσει σε αναθεώρηση ή νέο ΝΟΚ, προκειμένου να αντιμετωπίσει τις συνέπειες της απόφασης του ΣτΕ.
Αυτό μένει να διευκρινιστεί το επόμενο διάστημα όταν το αρμόδιο υπουργείο έχει στη διάθεση του καθαρογραμμένη την απόφαση του ΣτΕ. Σε κάθε περίπτωση το διάστημα που μένει μέχρι να αποκτήσει η χώρα πολεοδομικό σχεδιασμό είναι μεγάλο και αν η κτηματαγορά δεν ισορροπήσει τότε η έλλειψη προσφοράς κατοικίας θα καταστεί καταστροφική για την ελληνική κοινωνία. Περαιτέρω, το ΣτΕ έκρινε ότι αντίκειται στο Σύνταγμα η μη προσμέτρηση στο συντελεστή δόμησης (δυνάμει του άρθρου 11 παρ. 6 του ΝΟΚ), των εσωτερικών εξωστών (παταριών) και του χώρου κύριας χρήσης των 35 τ.μ. στο δώμα της οικοδομής, όπως και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια (άρ. 19 παρ. 2 του ΝΟΚ). Αυτά μπορούν να κατασκευάζονται προσμετρώμενα στο συντελεστή δόμησης.
Αντιθέτως, δεν αντίκειται στο Σύνταγμα η μη προσμέτρηση στο συντελεστή δόμησης των έρκερ και των κλιμακοστασίων. Καταλήγοντας η ανακοίνωση του ΣτΕ αναφέρει σαφώς ότι «οι προσβαλλόμενες άδειες πρέπει να ακυρωθούν για τους παραπάνω λόγους».
