Τον κώδωνα του κινδύνου για τις συνθήκες που διαμορφώνονται στην κτηματαγορά έκρουσε πρόσφατα και η Τράπεζα της Ελλάδoς, καθώς προβλέπει συνέχιση της αύξησης των τιμών με ρυθμό ταχύτερο από τον αντίστοιχο των εισοδημάτων.
Προειδοποιεί επίσης για τις επιπτώσεις από το συνεχώς αυξανόμενο κόστος κατασκευής, την επιδείνωση της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών, αλλά και την περιορισμένη πρόσβαση στον τραπεζικό δανεισμό.
ΤτΕ: Ανάπτυξη 2,2% φέτος και 2,5% το 2025 – Οι 8 μεγάλες προκλήσεις για την ελληνική οικονομία
Θετικές οι πρόσφατες κυβερνητικές παρεμβάσεις, αλλά…
Η Τράπεζα της Ελλάδoς, ενσωματώνοντας ειδικό κεφάλαιο για τα ακίνητα στην έκθεση νομισματικής πολιτικής, χαρακτηρίζει ως θετικές τις πρόσφατες κυβερνητικές παρεμβάσεις που αποσκοπούν στον περιορισμό των βραχυχρόνιων μισθώσεων, των χορηγήσεων golden visa κ.λπ. Ζητά όμως περισσότερα μέτρα για τη «διευκόλυνση και ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας προσιτής αξίας», καθώς διακρίνει τον κίνδυνο να καταστεί απαγορευτική η αγορά κύριας κατοικίας για ολοένα και περισσότερα νοικοκυριά.
Η ΤτΕ στέκεται ιδιαίτερα στο θέμα των επενδύσεων στην κτηματαγορά για επενδυτικούς σκοπούς και όχι για λόγους κάλυψης στεγαστικών αναγκών. Έτσι, όπως σημειώνεται, και στους πρώτους μήνες του 2024 καταγράφηκε θετικός ρυθμός στις ξένες επενδύσεις για αγορά ακινήτων, παρά το γεγονός ότι συνολικά οι επενδύσεις στα ακίνητα ήταν μειωμένες.
Ειδικότερα, το α’ τρίμηνο του 2024 οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις στην Ελλάδα για την αγορά ακινήτων κατέγραψαν θετικό ετήσιο ρυθμό μεταβολής (4,6%) και ανήλθαν σε 520 εκατ. ευρώ, έναντι 497 εκατ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2023. Την ίδια στιγμή, οι συνολικές επενδύσεις σε κατοικίες (εποχικώς διορθωμένα στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ σε σταθερές τιμές) μειώθηκαν σε ετήσια βάση κατά 14,0% το α’ τρίμηνο του 2024 και παραμένουν σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (1,7%). Αυτή η αντίθετη πορεία αποτυπώνει το γεγονός ότι ενώ οι ξένοι αγοραστές εκδηλώνουν ολοένα και μεγαλύτερο ενδιαφέρον (για επενδυτικούς όμως σκοπούς), η εγχώρια ζήτηση η οποία σχετίζεται με κάλυψη στεγαστικών αναγκών συνεχίζει να υποχωρεί.
Το 2023, αλλά και τους πρώτους μήνες του 2024, η άνοδος των τιμών των ακινήτων συνεχίστηκε με υψηλούς ρυθμούς, ειδικά στο ανώτερων προδιαγραφών τμήμα της αγοράς. Στην αγορά κατοικίας σημειώθηκαν οι μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών, με τη ζήτηση για επενδυτική εκμετάλλευση να παραμένει σε υψηλά επίπεδα και την προσφορά ποιοτικού ή νέου αποθέματος να είναι περιορισμένη. Στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων, η στροφή των εταιρειών και των επενδυτών προς τη βιώσιμη ανάπτυξη και τα βιοκλιματικά ακίνητα έχει εντείνει τις διαφορές στα επίπεδα τιμών της αγοράς, όμως παράλληλα έχει επηρεάσει ανοδικά και τις τιμές ακινήτων συμβατικών προδιαγραφών σε θέσεις υψηλής εμπορικότητας.
Στην αγορά κατοικιών, σύμφωνα με τους δείκτες τιμών διαμερισμάτων που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος, συνεχίστηκε η ανοδική τάση των τιμών και κατά τη διάρκεια του α’ τρίμηνου του 2024 με υψηλούς ετήσιους ρυθμούς αύξησης. Σύμφωνα με τα στοιχεία εκτιμήσεων που συλλέγονται από τα πιστωτικά ιδρύματα, το α’ τρίμηνο του 2024 οι ονομαστικές τιμές των διαμερισμάτων ήταν αυξημένες σε ετήσια βάση κατά 10,4%, ενώ για το σύνολο του 2023, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν σημαντικά, με μέσο ετήσιο ρυθμό 13,8%, αν και σε επίπεδο τριμήνου, παρά τους ισχυρούς ετήσιους ρυθμούς αύξησης, παρατηρείται επιβράδυνση τα τέσσερα τελευταία τρίμηνα.
4 πηγές κινδύνου
Η ΤτΕ επισημαίνει στην έκθεσή της τέσσερις σημαντικές πηγές κινδύνου για την κτηματαγορά:
- Η αύξηση των επιτοκίων συνετέλεσε στη μείωση της ζήτησης στεγαστικών δανείων επί σχεδόν δύο έτη, σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Τραπεζικών Χορηγήσεων. Κατά τη διάρκεια του α’ τριμήνου του 2024 η ζήτηση στεγαστικών δανείων δεν μεταβλήθηκε σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο και αναμένεται, σύμφωνα με την ίδια έρευνα, να παραμείνει αμετάβλητη και κατά το επόμενο τρίμηνο.
- Ο δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών για την κατασκευή κατοικιών του ΙΟΒΕ, κατά τους πρώτους πέντε μήνες του 2024 κατέγραψε οριακή υποχώρηση (-0,2%) έναντι της αντίστοιχης περιόδου του 2023.
- Το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) κατά το α’ τρίμηνο του 2024 συνεχίζει να αυξάνεται (4,0% σε ετήσια βάση), σημειώνοντας ωστόσο σημαντική επιβράδυνση σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2023 (8%).
- Η συνεχής αύξηση των τιμών, την οποία τροφοδοτεί η ζήτηση από το εξωτερικό, και το αυξημένο κόστος κατασκευής και δανεισμού διαμορφώνουν επίπεδα τιμών δυσανάλογα προς το διαθέσιμο εισόδημα, δυσχεραίνοντας την απόκτηση πρώτης κατοικίας και συμπαρασύροντας ανοδικά τόσο τις τιμές κατοικιών υποδεέστερων χαρακτηριστικών όσο και τα μισθώματα.
