Την ανησυχία του Ευρωπαίου επόπτη για τον κίνδυνο δημιουργίας νέων κόκκινων δανείων απηχεί η πρόσφατη πράξη της εκτελεστικής επιτροπής της Τράπεζας της Ελλάδος, την οποία κατ’ αποκλειστικότητα παρουσίασε χθες η Ναυτεμπορική και η οποία εφαρμοστεί από 1.1.2025 στο πλαίσιο ευρωπαϊκών οδηγιών.
Τίθεται λοιπόν όριο στη δανειοδότηση των ιδιωτών για στεγαστικά δάνεια με εξασφάλιση οικιστικό ακίνητο από τον ίδιο τον επόπτη, όριο που μέχρι πρότινος βρισκόταν στη διακριτική ευχέρεια των τραπεζών. Το παραπάνω γεγονός εξηγεί γιατί ο SSM επιμένει τόσο πολύ οι τράπεζες να υπολογίσουν σωστά τους κινδύνους, μιας και θεωρεί πως σε ένα βάθος χρόνου θα ανακύψουν νέα κόκκινα δάνεια, κυρίως λόγω των αυξημένων επιτοκίων.
Και προκειμένου να μην υπάρξουν καινούργια κοινωνικά προβλήματα θεσπίζει ανώτατα όρια δανεισμού με βάση δύο μεταβλητές: Το εισόδημα του δανειολήπτη και την αξία του ακινήτου.
Η ατζέντα του SSM
Ας σημειωθεί πως αυτή ήταν και η πρόσφατη ατζέντα του SSM κατά τη διάρκεια της 4ης μεταμνημονιακής αξιολόγησης των πιστωτικών ιδρυμάτων της χώρας. Ασφαλώς και νωρίτερα οι τράπεζες λειτουργούσαν με βάση τα παραπάνω δύο κριτήρια προκειμένου να δανειοδοτήσουν κάποιον. Ωστόσο, αυτό δεν τους αφαιρούσε το δικαίωμα να προχωρήσουν και εκτός ορίων αν έκριναν πως δεν διατρέχουν κίνδυνο από τον πελάτη τους. Ας σημειωθεί πως στη χώρα μας δυστυχώς στην αγορά ακινήτων υπάρχει ένα κομμάτι αδήλωτης οικονομίας που περνάει μέσα από τον στόχο των παλιών κυρίως ακινήτων και το οποίο δεν προσαρτάται σε κριτήρια δανειοδότησης. Ωστόσο, οι ευρωπαϊκές νόρμες είναι πια σαφείς και ο τρόπος της δανειοδότησης φέρει λίγες εξαιρέσεις.
Η Τράπεζα της Ελλάδος θέσπισε μακροπροληπτικά μέτρα σχετικά με τη δανειακή επιβάρυνση που εφαρμόζονται σε επίπεδο δανειολήπτη για δάνεια και λοιπές πιστώσεις προς φυσικά πρόσωπα με εξασφάλιση οικιστικό ακίνητο στην Ελλάδα. Τα μέτρα αυτά έχουν δεσμευτικό χαρακτήρα και θα τεθούν σε εφαρμογή την 1η Ιανουαρίου 2025.
Τα μέτρα που θεσπίζονται
Με την Πράξη Εκτελεστικής Επιτροπής 227/1/08.03.2024 (ΦΕΚ Β 1716, 15.03.2024), η Τράπεζα της Ελλάδος θέσπισε:
- ανώτατο επιτρεπόμενο όριο για τον δείκτη εξυπηρέτησης χρέους προς εισόδημα κατά την έγκριση (debt service-to-income at origination – DSTI-O) 50% για τους αγοραστές για πρώτη φορά και 40% για τους λοιπούς δανειολήπτες, και
- ανώτατο επιτρεπόμενο όριο για τον δείκτη δανείου προς την αξία του υπέγγυου ακινήτου κατά την έγκριση (loan-to-value at origination – LTV-O) 90% για τους αγοραστές για πρώτη φορά και 80% για τους λοιπούς δανειολήπτες.
Ποια δάνεια εξαιρούνται
Τα εν λόγω μακροπροληπτικά μέτρα δεν εφαρμόζονται σε μη εξυπηρετούμενα δάνεια και σε δάνεια υπό καθεστώς ρύθμισης και λοιπές πιστώσεις που συνδέονται με προγράμματα εθνικής στεγαστικής πολιτικής ή πράσινης μετάβασης, τα οποία διέπονται από ειδικότερους όρους και προϋποθέσεις (όπως π.χ. το πρόγραμμα «Σπίτι Μου»), καθώς επίσης σε μεταβιβαζόμενα χαρτοφυλάκια από εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων από δάνεια και πιστώσεις του ν. 5072/2023.
Επίσης, δίνεται η δυνατότητα εκταμίευσης δανείων και λοιπών πιστώσεων καθ’ υπέρβαση των ανώτατων επιτρεπόμενων ορίων DSTI-O και LTV-O. Η υπέρβαση ανά δείκτη δύναται να ανέρχεται σε ποσοστό έως 10% του συνολικού αριθμού των δανείων και λοιπών πιστώσεων που εγκρίνονται και έχουν έστω εν μέρει εκταμιευθεί εντός έκαστου ημερολογιακού τριμήνου.
