Σταδιακή και όχι άμεση θα είναι τελικά η επέκταση του συστήματος του αντικειμενικού προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων με βάση τις τιμές ζώνης στις 2.167 περιοχές της χώρας.
Εκεί αυτή τη στιγμή ισχύει το λιγότερο αξιόπιστο σύστημα των τιμών εκκίνησης ελαχίστου κόστους κατασκευής οικοδομής ή το σύστημα της εκτίμησης των αξιών από τις εφορίες με βάση συγκριτικά στοιχεία. Αιτία η μη αποστολή από πολλούς δήμους των περιοχών στοιχείων αναγκαίων για τον ορθό καθορισμό αντικειμενικών αξιών στις περιοχές τους.
Παράλληλα, το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών δεν πρόκειται να ασχοληθεί καν με τα αιτήματα δεκάδων δήμων της χώρας για μειώσεις στις αντικειμενικές τιμές ζώνης στις περιοχές των χωρικών τους αρμοδιοτήτων, καθώς αυτά δεν συνοδεύονται από την προσκόμιση στοιχείων που να αποδεικνύουν τη βασιμότητα των ισχυρισμών τους.
Οι μόνες περιπτώσεις δήμων με τις οποίες θα ασχοληθεί το υπουργείο είναι αυτές στις οποίες τα αιτήματα που υποβλήθηκαν για μειώσεις των αντικειμενικών τιμών συνοδεύονται από πλήρη και αναλυτικά στοιχεία τα οποία αποδεικνύουν ότι πράγματι οι αναπροσαρμογές που έγιναν την 1η-1 2022 προκάλεσαν σημαντικές στρεβλώσεις στην αγορά ακινήτων και αδικίες σε βάρος χιλιάδων δημοτών.
Περαιτέρω, η ηγεσία του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών θα προχωρήσει από τα μέσα του 2024 και κυρίως από το 2025 στη ριζική αναμόρφωση και μεταρρύθμιση του συστήματος του αντικειμενικού προσδιορισμού των φορολογητέων αξιών των ακινήτων, εισάγοντας νέες, σύγχρονες διαδικασίες αναπροσαρμογής των τιμών της εφορίας, ώστε να ευθυγραμμίζονται άμεσα με τα επίπεδα των πραγματικών τιμών της κτηματαγοράς.
Ήδη, με δεδομένο ότι τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος και άλλων φορέων καταγράφουν σημαντικές αυξήσεις στις τιμές αγοράς των κατοικιών από τα μέσα του 2021 που ανακοινώθηκε η τελευταία γενική αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών, μέχρι και σήμερα, προμηνύεται αύξηση των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων κατά 35%-40% σε μέσα επίπεδα από το 2025, με συνέπεια το επόμενο έτος να αναμένονται πολύ μεγάλες αυξήσεις στους φόρους που επιβαρύνουν την απόκτηση και την κατοχή ακινήτων σε όλη τη χώρα.
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό του οικονομικού επιτελείου της κυβέρνησης, εντός του 2024:
Επέκταση
Θα γίνει σταδιακά η επέκταση του συστήματος των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων (των τιμών ζώνης) σε περιοχές της χώρας όπου το σύστημα αυτό δεν ισχύει σήμερα. Αυτή τη στιγμή το σύστημα
των αντικειμενικών αξιών καλύπτει το 98,5% της χώρας. Απομένουν ακόμη να ενταχθούν άλλες 2.167 περιοχές, που αντιπροσωπεύουν το υπόλοιπο 1,5% της ελληνικής επικράτειας.
Σήμερα, στις 2.167 περιοχές ισχύει ακόμη το σύστημα των τιμών εκκίνησης ελαχίστου κόστους κατασκευής οικοδομής. Στους χιλιάδες οικισμούς των περιοχών αυτών οι πραγματικές τιμές των ακινήτων, όπως διαμορφώνονται με βάση τις συνθήκες της κτηματαγοράς, ανέρχονται σε επίπεδα σημαντικά υψηλότερα από τα επίπεδα των φορολογητέων αξιών που προσδιορίζονται με βάση τις τιμές εκκίνησης ελαχίστου κόστους κατασκευής οικοδομής.
Για τα οικόπεδα εντός σχεδίων πόλεων ισχύει ακόμη το σύστημα της εκτίμησης των φορολογητέων αξιών βάσει συγκριτικών στοιχείων για το ύψος των τιμών στις οποίες πωλήθηκαν όμορα ακίνητα.
Η ένταξη των περιοχών αυτών στο σύστημα των αντικειμενικών τιμών ζώνης δεν θα γίνει τελικά άμεσα μέσα στο 2024, αλλά σταδιακά, καθώς, όπως αναφέρουν πηγές από το υπουργείο Οικονομικών, υπάρχει ελλιπής ενημέρωση των αρμόδιων υπηρεσιών του υπουργείου από πολλούς δήμους, που έχουν στις χωρικές τους αρμοδιότητες τέτοιες περιοχές, για σημαντικά στοιχεία που προσδιορίζουν τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, όπως οι συντελεστές δόμησης κ.λπ.
Συνεπώς, από τις 2.167 περιοχές που δεν έχουν αυτή τη στιγμή σύστημα αντικειμενικών αξιών, μόνο για όσες οι αρμόδιοι δήμοι έστειλαν πλήρη στοιχεία στο υπουργείο θα οριστούν αντικειμενικές τιμές εντός των αμέσως προσεχών εβδομάδων ή μηνών.
Ουσιαστικά, η επέκταση του συστήματος των αντικειμενικών αξιών δεν θα γίνει μονομιάς σε όλες τις 2.167 περιοχές, αλλά σε ορισμένες από αυτές, ενώ στις υπόλοιπες θα γίνει αργότερα και με ρυθμούς ανάλογους της προόδου που σημειώνεται στην αποστολή των αναγκαίων στοιχείων από τους αρμόδιους δήμους.
Στις περιοχές πάντως που θα επεκταθεί το σύστημα των αντικειμενικών τιμών ζώνης αναμένονται σημαντικές αυξήσεις στις φορολογητέες αξίες των ακινήτων και, συνακόλουθα, υπεραυξήσεις σε δεκάδες φόρους που επιβαρύνουν τις μεταβιβάσεις και την κατοχή των ακινήτων.
Εφαρμογή το 2025
Οι φορολογητέες αξίες των ακινήτων αναμένεται να αυξηθούν σημαντικά στην επόμενη γενική αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών που θα γίνει με ορίζοντα εφαρμογής το 2025. Οι τιμές αναφοράς πάνω στις οποίες βασίστηκε το 2021 ο καθορισμός των αντικειμενικών τιμών ήταν ουσιαστικά οι αγοραίες τιμές του τέλους του 2020. Τότε, λοιπόν, ο δείκτης τιμών των ακινήτων που καταγράφει η Τράπεζα της Ελλάδος ήταν στις 67,6 μονάδες. Στο γ΄ τρίμηνο του 2023 ο δείκτης
σκαρφάλωσε στις 92,9 μονάδες, καταγράφοντας μια αύξηση της τάξης του 37,5%.
Με δεδομένο ότι στόχος του υπουργείου εξακολουθεί να είναι η προσαρμογή των φορολογητέων αξιών των ακινήτων στα επίπεδα των πραγματικών τιμών της κτηματαγοράς θα πρέπει να θεωρείται βέβαιο ότι θα οδηγήσει στην αύξησή τους τουλάχιστον κατά 35%-40% μεσοσταθμικά.
Σε ποιους δήμους θα μειωθούν οι φορολογικές αξίες
Θα μειωθούν οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων μόνο σε όσους δήμους διαπιστώθηκε ότι είναι βάσιμες και απόλυτα τεκμηριωμένες οι γνωμοδοτήσεις τους για την ανάγκη να χαμηλώσουν σημαντικά ή ακόμη και να μηδενιστούν τα ποσοστά των αυξήσεων των τιμών αυτών που αποφασίστηκαν από το υπουργείο Οικονομικών τον Ιούνιο του 2021, με έναρξη ισχύος από την 1η-1- 2022. Η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών έχει δρομολογήσει μια έκτακτη διαδικασία επανακαθορισμού των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, η οποία νομοθετήθηκε με το άρθρο 51 του ν. 5000/2022.
Η διαδικασία αυτή έδωσε τη δυνατότητα σε δήμους, που θεώρησαν ότι οι επιβληθείσες την 1η-1-2022 αυξήσεις στις αντικειμενικές τιμές των ακινήτων σε περιοχές τους ήταν υπερβολικές ή άδικες με βάση τα δεδομένα της κτηματαγοράς, να υποβάλουν γνωμοδοτήσεις με τις οποίες προσπάθησαν να τεκμηριώσουν τους ισχυρισμούς τους και να ζητήσουν από το υπουργείο Οικονομικών να περιορίσει τις αυξήσεις ή ακόμη και να τις εκμηδενίσει. Οι γνωμοδοτήσεις συγκεντρώθηκαν, εξετάστηκαν από την αρμόδια επιτροπή του υπουργείου Οικονομικών και για όσες κρίθηκαν βάσιμες έχει ήδη ξεκινήσει ή θα ξεκινήσει σύντομα εκ νέου η διαδικασία προσδιορισμού των αντικειμενικών τιμών από πιστοποιημένους εκτιμητές, με σκοπό τη διατύπωση εισηγήσεων προς τον υπουργό Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών για τη μείωσή τους.
Υπήρξαν όμως και πολλοί δήμοι που, όπως αναφέρουν πηγές από το υπουργείο, δεν μπήκαν καν στον κόπο να υποβάλουν τεκμηριωμένες γνωμοδοτήσεις, αλλά απλώς απέστειλαν υπομνήματα και επιστολές με τις οποίες κοινοποίησαν αποφάσεις των δημοτικών τους συμβουλίων με τις οποίες έκριναν απλώς άδικες και εξωπραγματικές τις αυξήσεις που αποφασίστηκαν το 2021 και επιβλήθηκαν την 1η-1-2022 στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων των περιοχών των χωρικών τους αρμοδιοτήτων, χωρίς να συνυποβάλλουν και στοιχεία που να στηρίζουν και να αποδεικνύουν τη βασιμότητα των ισχυρισμών τους.
Με αυτές τις περιπτώσεις δήμων το υπουργείο δεν πρόκειται να ασχοληθεί. Δηλαδή, για όλες αυτές τις περιπτώσεις δεν πρόκειται να δρομολογηθεί καμία διαδικασία επανεξέτασης των αντικειμενικών αξιών από τους πιστοποιημένους εκτιμητές, οπότε οι δήμοι και κατ’ επέκταση οι δημότες τους δεν θα πρέπει να περιμένουν καμία μείωση αντικειμενικών αξιών.
Μητρώο ακινήτων – Νέο σύστημα για την αυτόματη αναπροσαρμογή
Στην εκ νέου προσαρμογή των φορολογητέων αξιών των ακινήτων στα επίπεδα των αγοραίων τιμών τους, μέσω σημαντικών αυξήσεων στις αντικειμενικές τιμές, θα συμβάλει η δημιουργία και η λειτουργία ενός νέου πληροφοριακού συστήματος, το οποίο θα ονομάζεται Μητρώο Ακινήτων.
Το σύστημα αυτό θα συλλέγει πληροφορίες για τις διακυμάνσεις των τιμών των ακινήτων στην αγορά και θα προσαρμόζει το ύψος των αντικειμενικών τιμών ζώνης ανά τετραγωνικό μέτρο σε τέτοια επίπεδα ώστε οι τελικές φορολογητέες αξίες που θα προκύπτουν να ταυτίζονται με τις εμπορικές τιμές. Ουσιαστικά η εφαρμογή του συστήματος αυτού θα σημάνει την αντικατάσταση του όρου της «αντικειμενικής αξίας» με την «εμπορική». Μέσω αυτού θα γίνεται ανά τακτά διαστήματα αυτόματη αναπροσαρμογή των φορολογητέων αξιών των ακινήτων στα επίπεδα των πραγματικών τιμών της κτηματαγοράς.
Έτσι, όλοι οι φόροι στην κατοχή και στην απόκτηση ακινήτων, όπως ο ΕΝΦΙΑ και οι φόροι μεταβιβάσεων, δωρεών, γονικών παροχών και κληρονομιών θα υπολογίζονται πλέον με βάση φορολογητέες αξίες πλήρως προσαρμοσμένες στις εμπορικές τιμές των ακινήτων.
Ειδικότερα, το νέο σύστημα θα συγκεντρώνει στοιχεία που επηρεάζουν την αξία των ακινήτων από όλες τις διαθέσιμες πηγές, όπως π.χ. υπηρεσίες και φορείς του ευρύτερου δημόσιου τομέα (με έμφαση στα σχετικά στοιχεία του Κτηματολογίου και της ΑΑΔΕ), καθώς και ανοιχτά δεδομένα, με σκοπό να συμβάλει στον προσδιορισμό των αντικειμενικών φορολογητέων αξιών των ακινήτων σε επίπεδα ίδια με τις τιμές της κτηματαγοράς. Ενδεικτικά δεδομένα που στοχεύει να συγκεντρώσει το έργο είναι π.χ. αξίες συμβολαίων, μισθωτικές αξίες, εκτιμηθείσες αξίες, αξίες απαλλοτρίωσης, δεδομένα χαρακτηριστικών ακινήτων όπως χρήση γης, επιφάνεια ακινήτων, όροφος, εγγύτητα σε σταθμούς μετρό, σχολεία, πυλώνες ηλεκτρικού ρεύματος κ.λπ.
Με βάση αυτά τα στοιχεία που θα συλλέγει το σύστημα, θα αναπροσαρμόζει αυτόματα τις αντικειμενικές αξίες στα επίπεδα των εμπορικών τιμών. Σταδιακά, με την εφαρμογή αυτού του συστήματος ο όρος «αντικειμενική αξία» θα καταργηθεί και θα αντικατασταθεί από τον όρο «εμπορική τιμή».
Και Γεωπληροφοριακό
Επιπλέον, το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών σχεδιάζει να θέσει σε λειτουργία κι ένα Γεωπληροφοριακό Σύστημα Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων, με το οποίο θα πραγματοποιείται συγκεντρωτικά μαζική εκτίμηση αξίας ακινήτων (CAMA), δημόσιων και ιδιωτικών, κατά τρόπο ομοιόμορφο, δίκαιο, θεσμικά κατοχυρωμένο και αυτοματοποιημένο. Η μαζική εκτίμηση θα γίνεται βάσει των στοιχείων του Μητρώου Ακινήτων και με την αξιοποίηση κατάλληλων αλγορίθμων.
