«Το παράδοξο της ελληνικής κτηματαγοράς», η πορεία της έναντι άλλων ευρωπαϊκών και η ζήτηση που αν και δείχνει σημάδια επιβράδυνσης παραμένει μεγαλύτερη της προσφοράς, συντηρούν προσδοκίες πως και το 2024 το real estate θα κινηθεί με θετικό πρόσημο.
Τα παραπάνω όμως συνοδεύονται με σειρά από επισημάνσεις για τις προκλήσεις – κινδύνους, όπως μεταξύ άλλων οι γεωπολιτικές εξελίξεις, που θα μπορούσαν να καθυστερήσουν ή και να οδηγήσουν σε στάση αναμονής την επενδυτική δραστηριότητα, τα υψηλά επιτόκια, τα κόστη ενέργειας και κατασκευής, συνέπεια του πληθωρισμού.
Σύμφωνα με τη μελέτη για τον κλάδο των ακινήτων που δημοσιοποίησε την προηγούμενη εβδομάδα η Εθνική Χρηματιστηριακή η Ελλάδα παρουσιάζει υψηλά μισθώματα / τ.μ. / μήνα και υψηλότερες αποδόσεις σε όλες τις κατηγορίες επαγγελματικών ακίνητων σε σχέση με τις αγορές της Ευρώπης, εκτός της Μεγάλης Βρετανίας.
Όπως επισημαίνεται από την Εθνική Χρηματιστηριακή «οι υψηλότερες αποδόσεις των Ελληνικών ακινήτων συγκριτικά με την ευρωπαϊκή αγορά προσελκύουν επενδυτικές ροές στον κλάδο, ενώ μέσο – μακροπρόθεσμα η περαιτέρω βελτίωση του μακροοικονομικού προφίλ της χώρας, σε συνδυασμό με την πολιτική σταθερότητα αναμένεται να ενισχύσουν περαιτέρω τις προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων και να οδηγήσουν σε τροχιά σύγκλισης τις αποδόσεις των ελληνικών ακινήτων με τις αντίστοιχες των ευρωπαϊκών.
Καθώς τα επενδυτικά ακίνητα έχουν προκαθορισμένες ταμιακές ροές στη διάρκεια του επενδυτικού ορίζοντα, οπότε και αυξημένη ορατότητα, το προφίλ τους προσομοιάζει τα κρατικά ομόλογα. Το spread της απόδοσης των ελληνικών ακινήτων έναντι της απόδοσης του 10ετούς ομολόγου ελληνικού δημοσίου παραμένει αισθητά υψηλότερο συγκριτικά με το αντίστοιχο spread στην Γαλλία, Γερμανία και Μ. Βρετανία. Συμπερασματικά, τα ελληνικά ακίνητα παρουσιάζουν premium απόδοσης σε σχέση με τα ευρωπαϊκά».
Ακτινογραφία της κτηματαγοράς επιχειρήθηκε, όπως και κάθε χρόνο, στη διάρκεια της 24η Prodexpo (το ετήσιο συνέδριο για τα ακίνητα) την προηγούμενη εβδομάδα.
Ο διευθύνων σύμβουλος της Dimand, Δημήτρης Ανδριόπουλος, επεσήμανε ότι «υπάρχει ένα καλό momentum τόσο στην Οικονομία όσο και στο real estate», αλλά «χρειάζεται να είμαστε προσεκτικοί. Το πότε αδειάζει και γεμίζει η λίστα των ενδιαφερομένων δεν προλαβαίνουμε να το καταλάβουμε γιατί η κυκλικότητα και μεταβλητότητα έχει εκτοξευτεί. Ο μεγάλος κίνδυνος των αναπτύξεων περί τα ακίνητα είναι κυρίως το άγνωστο. Είναι τόσες οι εκπλήξεις και τα απρόοπτα ώστε ως εταιρεία έχουμε θεσπίσει ένα σύστημα μηναίο που προσπαθούμε να μαντέψουμε τι θα μας συμβεί…»
Ο επικεφαλής της Dimand συμπλήρωσε χαρακτηριστικά: «Η κρίση έφερε κροίσους. Στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, όπου μέχρι πρόσφατα δεν υπήρχε τίποτα, θα συναντά κανείς σε λίγα χρόνια μια πληθώρα από εξάστερα ξενοδοχεία. Η Αθήνα και η Ελλάδα γίνονται προορισμός για ανθρώπους που ξοδεύουν 400 ευρώ για μια ξαπλώστρα και είναι παντός καιρού, δεν επηρεάζονται από τις εξελίξεις. Το φαινόμενο όμως αυτό θέλει διαχείριση, θέλει εθνική στρατηγική για να διατηρηθεί».
Προς επίρρωση των παραπάνω ο Γιάννης Παρασκευόπουλος, γενικός διευθυντής της Danos – BNP Paribas Real Estate, αναφέρθηκε στις επενδύσεις σε ξενοδοχεία. Όπως είπε το πρώτο εξάμηνο του 2023 διαμορφώθηκαν σε 320 εκατ. (περίπου το 40% των συνολικών), το 2022 ήταν περί τα 400 εκατ. (35% των συνολικών) και το 2021 περί τα 450 εκατ. (37%). Σημείωσε πως οι θεσμικοί επενδυτές επενδύουν στον κλάδο της φιλοξενίας γιατί εκτιμούν πως θα συνεχίσει την ανοδική πορεία του.
Στο ίδιο συνέδριο ο οικονομολόγος, αντιπρόεδρος του διοικητικού συμβουλίου του Resolute Group, Γεώργιος Κορμάς, ανέφερε πως «η κτηματαγορά έχει αλλάξει, η Ελλάδα έχει καταφέρει να δημιουργήσει ένα θύλακα ασφάλειας σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη, ωστόσο, είμαστε μέλος της Ευρώπης και ήδη υπάρχουν φωνές οι οποίες λένε ότι η πράσινη συμφωνία έχει αρχίσει να επηρεάζει σημαντικά το κόστος των κατασκευών. Το μεγάλο στοίχημα είναι η Ελλάδα είναι να συνεχίσει να είναι θύλακας ασφάλειας. Είμαστε αντι – κυκλικοί – είμαστε αντίθετοι από τον κύκλο που βρίσκονται σήμερα πολλές αγορές. Οι ξένες επενδύσεις συνεχίζονται αλλά πρέπει να τονίσω ότι δεν απαραίτητο να έχουμε πάντα επιτυχίες, θέλει προσοχή».
«Το παράθυρο ευκαιριών δεν θα μείνει για πάντα»
Ο Ερρίκος Αρώνες διευθύνων σύμβουλος της Hellenic Properties είπε ότι το 2024 αναμένεται με συγκρατημένη αισιοδοξία. Η εκτίμησή του είναι ότι θα σημειωθεί ηπιότερη άνοδος στις αξίες. Στο περιθώριο της 24ης Prodexpo απαντώντας σε σχετικό ερώτημα έκανε λόγο για υποχώρηση της ζήτησης για ακίνητα το τελευταίο διάστημα, που πάντως συνεχίζει να είναι υψηλότερη από την προσφορά, ενώ σε άλλη αναφορά του υπογράμμισε: «Οι τιμές είναι λογικές, οι αποδόσεις ικανοποιητικές καθώς συνεχίζουμε να είμαστε από τις φθηνότερες αγορές σε σχέση με τις δυτικοευρωπαϊκές χώρες. Ο ανταγωνισμός για την προσέλκυση κεφαλαίων υπάρχει, οι ευκαιρίες για την Ελλάδα είναι προφανείς, αλλά το παράθυρο ευκαιριών δεν θα μείνει για πάντα. Οι θεσμικοί «παίχτες» θα στραφούν στην Ελλάδα μόνον αν καταφέρουμε να τους παρέχουμε προϊόν που θα τους επιτρέψει να αναπτυχθούν».
Σύμφωνα επίσης με τον διευθύνοντα σύμβουλο της Alpha Αστικά Ακίνητα, Γιάννη Γκάνο «η ελληνική κτηματαγορά έχει μάθει να διαχειρίζεται τους κινδύνους και σήμερα βρίσκεται σε κομβικό σημείο, σε μια μετάβαση. Περνάμε τις παιδικές ασθένειες και γινόμαστε πιο εξωστρεφείς. Είμαστε σε ανάπτυξη όταν οι υπόλοιπες αγορές είναι σε αντίθετη κατεύθυνση».
Ζήτηση και αποδόσεις
Σύμφωνα με την Εθνική Χρηματιστηριακή η ζήτηση και οι αποδόσεις στα επαγγελματικά ακίνητα έχουν ως εξής:
- Ζήτηση
Γραφεία
Υψηλή ζήτηση για ποιοτικά γραφεία (βιοκλιματικά, ενεργειακά αποδοτικά, τεχνολογικά προηγμένα, συμβατά με κριτήρια ESG). Διατηρείται η ζήτηση για παλαιότερα γραφεία σε κεντρικούς οδικούς άξονες. Χαμηλότερη για τα παλαιότερα και μη ανακαινισμένα.
Καταστήματα
Ο κλάδος του retail επηρεάζεται από τις πληθωριστικές πιέσεις και τη μείωση της καταναλωτικής δαπάνης. Λόγω της δυναμικής επιστροφής του τουρισμού, οι τιμές και οι αποδόσεις των ακινήτων λιανικής πώλησης αναμένεται να παραμείνουν ελκυστικές για τους επενδυτές.
Αποθήκες
Ισχυρή ζήτηση για αποθηκευτικούς χώρους λόγω της περαιτέρω διείσδυσης του e-commerce και της ψηφιοποίησης της εφοδιαστικής αλυσίδας. Περιορισμένη προσφορά σύμφωνα με τις προδιαγραφές της ζήτησης. Αυξημένη ζήτηση και για μικρότερους αποθηκευτικούς χώρους μέσα στα όρια του αστικού ιστού (city logistics και last mile).
Τουριστικά Ακίνητα
Η Ελλάδα παραμένει μεταξύ των πιο ελκυστικών τουριστικών προορισμών παγκοσμίως. Βελτίωση του τουριστικού προϊόντος με την προσφορά υψηλής ποιότητας υποδομών – είσοδος νέων ξενοδοχειακών brands στην ελληνική αγορά.
- Αποδόσεις:
Γραφείων
Σημαντικά υψηλότερες αποδόσεις (yields) από τα γραφεία στην Αθήνα σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές πόλεις (εύρος: 6,54% – 6,58%).
Καταστημάτων
Στην Αθήνα παρατηρείται στενό εύρος στη διακύμανση της απόδοσης (5,35% – 5,55%) των καταστημάτων που σε κάθε περίπτωση παρουσιάζει premium έναντι των αγορών Ευρώπη (εκτός της Μεγάλης Βρετανίας) με εύρος 4,03% – 4,59%.
Αποθηκών
Στην Αθήνα η απόδοση κινείται μεταξύ 7% και 7,50%, ενώ στις άλλες ευρωπαϊκές πόλεις (εκτός Μεγάλης Βρετανίας) διαμορφώνεται σε 4,19% -5,04%.
