Από την έντυπη έκδοση
Της Τατιάνας Ψαριανού *
Κατά την εφαρμογή των διατάξεων σχετικά με το δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ επί των εργασιών και εγκαταστάσεων σε ακίνητα τρίτων -δηλαδή των μισθωμένων ακινήτων-, παρατηρείται αρκετά συχνά άγνοια του νόμου, με αποτέλεσμα οι επιχειρήσεις να μην εκπίπτουν και να προσθέτουν στο κόστος του έργου τον αναλογούντα ΦΠΑ. Αν λάβουμε υπόψη ότι οι δαπάνες και τα κόστη των εγκαταστάσεων αυτών είναι αρκετά υψηλά και η απώλεια του συγκεκριμένου οφέλους υπολογίσιμη, τότε το θέμα αποκτά ιδιαίτερη σημασία.
Και, βέβαια, πέραν των βασικών διατάξεων επί του συγκεκριμένου θέματος, υπάρχουν και ειδικές περιπτώσεις που θα ήταν χρήσιμο να επισημανθούν και να αναλυθούν, όπως η δυνατότητα έκπτωσης του ΦΠΑ των δαπανών επισκευής ή επένδυσης μισθωμένου ακινήτου, σε περίπτωση που το μισθωτήριο συμβόλαιο έχει λήξει και η ανανέωσή του θα υποβληθεί εκπρόθεσμα στο TAXIS.
Σύμφωνα με την παρ.4, του άρθρου 33, του Ν.2859/2000, ως αγαθά επένδυσης θεωρούνται « … τα κτίσματα ή άλλου είδους κατασκευές που κατασκευάζονται από την υποκείμενη στο φόρο επιχείρηση σε ακίνητο που δεν ανήκει κατά κυριότητα σε αυτήν, αλλά έχει, βάσει οποιασδήποτε έννομης σχέσης, τη χρήση του ακινήτου αυτού, για χρονικό διάστημα τουλάχιστον εννέα χρόνων …».
Βάσει της ΠΟΛ.1006/1992, « … η παραχώρηση της χρήσης και η χρονική διάρκεια αυτής θα αποδεικνύονται με ιδιωτικό συμφωνητικό».
Στην ΠΟΛ.1094/1992, αναφέρεται ότι « … n διάρκεια των μισθώσεων μπορεί να είναι και μικρότερη των εννέα ετών, ανανεούμενη όμως πριν από τη λήξη της ώστε να είναι συνολικής διάρκειας, τουλάχιστο, εννέα ετών». Επίσης, δίνεται το εξής παράδειγμα: « … αν μία αρχική μίσθωση συμφωνείται για χρονική διάρκεια 5 ετών, δεν παρέχεται στο μισθωτή δικαίωμα να ζητήσει επιστροφή του φόρου για τυχόν κατασκευές που πραγματοποίησε στο μισθωμένο ακίνητο κατά την πενταετία αυτή. Εάν, στη συνέχεια και πριν από τη λήξη της αρχικής μίσθωσης, αυτή παραταθεί για άλλα πέντε χρόνια, τότε θα δικαιούται επιστροφής του φόρου που επιβάρυνε τυχόν νέες κατασκευές που πραγματοποίησε κατά το χρόνο της νέας μίσθωσης, γιατί θα ληφθεί υπόψη αθροιστικά και η πρώτη πενταετία της αρχικής μίσθωσης».
Στην ίδια Εγκύκλιο ορίζεται ότι σε περίπτωση εκπρόθεσμης υποβολής του Μισθωτηρίου στη Φορολογική Διοίκηση « … τα οικεία μισθωτήρια θα γίνονται δεκτά για την εφαρμογή των διατάξεων του ν. 1642/86 (παλιός Κώδικας ΦΠΑ), ως προς το δικαίωμα έκπτωσης και επιστροφής του φόρου προστιθέμενης αξίας. Εξυπακούεται βέβαια ότι θα πρέπει να ερευνάται σε κάθε περίπτωση εάν τα καταβαλλόμενα μισθώματα έχουν καταχωρηθεί στα βιβλία του μισθωτή και έχουν δηλωθεί από τον εκμισθωτή, κατά τις σχετικές διατάξεις, ενώ για την εκπρόθεσμη προσκόμιση της σύμβασης μίσθωσης για θεώρηση και κάθε άλλη παράβαση της φορολογικής νομοθεσίας, θα επιβάλλονται οι κυρώσεις που ορίζονται στο νόμο».
Από 01/01/2014, τα Μισθωτήρια Συμβόλαια υποβάλλονται ηλεκτρονικά μέσω του TAXIS και σε περίπτωση εκπρόθεσμης υποβολής τους, βαρύνονται με πρόστιμο ύψους εκατό (100,00) ευρώ (Ν.4174, Άρθρο 54, παρ.1, περ.α & παρ.2, περ.α).
Μέχρι σήμερα συνεχίζει να ισχύει η ίδια αντιμετώπιση του θέματος, ήτοι, σε περίπτωση που εκ παραδρομής η ανανέωση ενός Μισθωτηρίου Συμβολαίου δεν έχει υποβληθεί στη Φορολογική Διοίκηση, ενώ ο μισθωτής εξακολουθεί να μισθώνει το ακίνητο και να καταβάλλει τα μισθώματα στον εκμισθωτή, παρέχεται η δυνατότητα εκπρόθεσμης υποβολής του, διατηρώντας το δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ που αναλογεί στις δαπάνες κατασκευών σε ακίνητα τρίτων.
Απαραίτητη προϋπόθεση είναι ο μισθωτής να είναι σε θέση να αποδείξει ότι πράγματι μίσθωνε τον εν λόγω χώρο (π.χ. με την επίδειξη των καταθετηρίων των μισθωμάτων, των λογαριασμών ΔΕΚΟ, κ.λπ.) για το διάστημα που μεσολάβησε από την ημερομηνία που φέρει η ανανέωση του μισθωτηρίου μέχρι και την ημερομηνία που εκπρόθεσμα αναγγέλθηκε στη Φορολογική Διοίκηση.
Ένα άλλο σημείο που θα πρέπει να επισημάνουμε είναι ότι στις υπάρχουσες και ιδιάζουσες συνθήκες της βαθιάς οικονομικής κρίσης που διανύουμε, αρκετοί ιδιοκτήτες ακινήτων -και εν όψει μιας προβλεπόμενης ανάκαμψης της αγοράς στο κοντινό μέλλον- αρνούνται να υπογράψουν μισθωτήρια συμβόλαια και να παραχωρήσουν τα ακίνητά τους περισσότερα από πέντε χρόνια, με συνέπεια οι μισθωτές να χάνουν το δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ που αναλογεί στις επενδυτικές δαπάνες επί του ακινήτου αυτού, που είναι υποχρεωμένοι να κάνουν, προκειμένου αυτό να καταστεί λειτουργικό και συμβατό με τις επαγγελματικές τους υποχρεώσεις. Σ’ αυτές τις περιπτώσεις, θα μπορούσε να προταθεί η προσθήκη όρου στο μισθωτήριο συμβόλαιο που να ικανοποιεί τον εκμισθωτή και να δεσμεύει τον μισθωτή, ώστε να είναι αυτό εννεαετούς διάρκειας.
Εδώ θα πρέπει να προσθέσουμε ότι, εφόσον ένα μισθωτήριο συμβόλαιο είναι εννεαετούς διάρκειας, ακόμη και εάν σε αυτό περιλαμβάνεται όρος «αίρεσης» -όπως π.χ. ότι σε περίπτωση πρόωρης λύσης της Σύμβασης ο μισθωτής οφείλει να αποζημιώσει με ένα ποσό τον εκμισθωτή ή ότι θα υπάρξει συγκεκριμένη αύξηση μετά την πάροδο πενταετίας-, δεν επηρεάζεται η ισχύς της εννεαετούς διάρκειας που θα έχει αυτό και κατά συνέπεια δίνεται δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ των κατασκευαστικών δαπανών που διενεργεί ο μισθωτής στο μισθωμένο ακίνητο.
* Η κ. Τατιάνα Ψαριανού είναι partner της εταιρείας Οικονομικών Συμβούλων & Ελεγκτών «Γραφείο Ψαριανού Α.Ε.»
