Από την έντυπη έκδοση
Του Θάνου Τσίρου
[email protected]
Αν η κυβέρνηση καταφέρει να επαναφέρει τις επενδύσεις στην κτηματαγορά στα επίπεδα που ήταν το 2012, θα προστεθούν στον ρυθμό ανάπτυξης τουλάχιστον δύο ποσοστιαίες μονάδες. Το αν ο στόχος είναι εφικτός θα φανεί στην πράξη από τις αρχές του νέου έτους, όταν πλέον θα έχει ξεκαθαρίσει πλήρως το τοπίο όσον αφορά τα μέτρα που προωθούνται με στόχο την αναζωπύρωση του ενδιαφέροντος για την ανέγερση αλλά και την επισκευή ακινήτων.
Μέσα στις επόμενες εβδομάδες οι εξαγγελίες για τα ακίνητα θα αρχίσουν να παίρνουν τη μορφή νομοθετικών διατάξεων, οπότε τα στελέχη της κτηματαγοράς θα μπορούν να εκτιμήσουν με μεγαλύτερη ακρίβεια τα πιθανά αποτελέσματα. Το «πακέτο» περιλαμβάνει την εξαγγελία για την αναστολή του ΦΠΑ και του φόρου υπεραξίας, τις (πιθανές) παρεμβάσεις στις βραχυχρόνιες ενοικιάσεις, την εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις πραγματικές, την αλλαγή στο καθεστώς της φορολογικής κατοικίας -που έμμεσα μπορεί να προκαλέσει αύξηση του αγοραστικού ενδιαφέροντος από το εξωτερικό- και φυσικά τη νέα έκπτωση φόρου για τις επισκευές ακινήτων. Οι λεπτομέρειες αυτών των μέτρων θα οριστικοποιηθούν μέσα στις επόμενες εβδομάδες, προκειμένου να νομοθετηθούν πριν από την κατάθεση του προϋπολογισμού στη Βουλή.
Σε κάθε περίπτωση, ο στόχος είναι πολύ συγκεκριμένος: οι επενδύσεις στα ακίνητα, που έχουν καθηλωθεί στο 1 με 1,2 δισ. ευρώ, να αρχίσουν να αυξάνονται χρόνο με τον χρόνο (σ.σ.: ήταν ακόμη και 25 δισ. ευρώ το 2007 πριν ξεκινήσει η κρίση, ενώ ακόμη και το 2012 έφταναν στα 6 δισ. ευρώ) και ταυτόχρονα να ανακτηθούν αρκετές χιλιάδες από τις χαμένες θέσεις εργασίας. Στην προ κρίσης περίοδο, οι 8 στους 100 απασχολούμενους ζούσαν από τον χώρο τον κατασκευών. Πλέον, η αναλογία έχει μειωθεί στο 3,8%, καθώς ο αριθμός των απασχολουμένων έχει περιοριστεί σε 146.000 άτομα από 400.000 που ήταν πριν ξεσπάσει η κρίση.
Μέτρα για το Airbnb
Η κυβέρνηση θα διερευνήσει το ενδεχόμενο βελτιωτικών κινήσεων στο θεσμικό πλαίσιο που διέπει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, προκειμένου να αντιμετωπιστούν τα όποια προβλήματα έχουν δημιουργηθεί στην αγορά από την έξαρση του φαινομένου. Οι σχετικές συζητήσεις θα ξεκινήσουν το προσεχές χρονικό διάστημα, καθώς ο υπουργός Τουρισμού -ο οποίος θα παίξει κεντρικό ρόλο στο όλο θέμα- είχε θέσει ως προϋπόθεση να ολοκληρωθεί η φετινή τουριστική σεζόν για να μην υπάρξουν αιφνιδιασμοί. Το μεγάλο ερώτημα είναι αν θα ενεργοποιηθούν τα περιοριστικά μέτρα που προβλέπει η υφιστάμενη νομοθεσία και τα οποία είναι τα εξής:
- Δεν επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο ακινήτων ανά Αριθμό Φορολογικού Μητρώου δικαιούχου εισοδήματος.
- Η μίσθωση κάθε ακινήτου δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τις 90 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος, ενώ για νησιά με πληθυσμό κάτω των 10.000 κατοίκων το αντίστοιχο όριο έχει οριστεί στις 60 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος.
- Για να μπορεί να υπάρχει υπέρβαση του ορίου ενοικίασης των 90 ή των 60 ημερών αντίστοιχα, θα πρέπει να αποδεικνύεται ότι το σύνολο του εισοδήματος από την ενοικίαση ακινήτων δεν υπερβαίνει τα 12.000 ευρώ ανά έτος.
Αν και αυτά τα περιοριστικά μέτρα είναι ψηφισμένα από την ελληνική Βουλή, δεν έχουν ενεργοποιηθεί στην πράξη, καθώς είναι απαραίτητη προϋπόθεση η έκδοση σχετικής κοινής υπουργικής απόφασης. Η νέα κυβέρνηση δεν έχει ανοίξει τα χαρτιά της, αν και αρμόδια κυβερνητικά στελέχη επισημαίνουν ότι δεν θα υπάρξουν περιοριστικά μέτρα εφόσον δεν προκύψουν συγκεκριμένα μετρήσιμα στοιχεία από τα οποία να προκύπτει η σχετική αναγκαιότητα. Προβλήματα που χρήζουν αντιμετώπισης είναι η μετατροπή μιας κλασικής γειτονιάς σε αμιγώς τουριστική ζώνη, οι παραβιάσεις του νομοθετικού πλαισίου περί προστασίας της κατοικίας ή οι έντονες πληθωριστικές πιέσεις στα ενοίκια. Οι πρόσφατες έρευνες έχουν δείξει ότι υπάρχουν διψήφιες αυξήσεις στα ενοίκια σε συγκεκριμένες περιοχές, όπως είναι τα Εξάρχεια, το Κουκάκι, ο Νέος Κόσμος, ακόμη και τα Πατήσια.
Επιπλέον περιοριστικοί όροι
Η επιβολή περιοριστικών μέτρων μπορεί να έχει και τοπικό χαρακτήρα, δηλαδή να αφορά συγκεκριμένες περιοχές ή γειτονιές που έχουν υποστεί πλήγμα από την έξαρση των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Οι παρεμβάσεις που θα ανακοινωθούν «θα κινηθούν στην κατεύθυνση της θεσμικής θωράκισης και της διασφάλισης κοινών κανόνων λειτουργίας για όλους», όπως αναφέρει αρμόδιο κυβερνητικό στέλεχος. Της διαμόρφωσης του νέου πλαισίου θα επιληφθούν τα υπουργεία Οικονομικών και Τουρισμού σε συνεργασία και με το υπουργείο Εργασίας εφόσον τεθούν και εργασιακά ζητήματα. Θα επιδιωχθεί να αντιμετωπιστούν θέματα ασφάλειας και περιορισμού της φοροδιαφυγής, κάτι που προϋποθέτει ανταλλαγή στοιχείων με τις πλατφόρμες (Airbnb, Booking, Homeaway κ.λπ.).
Επίσης, αναμένεται να επανεξεταστεί το πλαίσιο λειτουργίας ώστε και στις ενοικιάσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης να πρέπει να πληρούνται συγκεκριμένοι κανόνες ασφαλείας, όπως ισχύει και για τα δωμάτια που ενοικιάζονται με το σήμα του ΕΟΤ. Σε αυτό το «πακέτο» περιλαμβάνονται οι κανόνες πυρασφάλειας, η πρόληψη σε περίπτωση σεισμού, η ασφαλιστική κάλυψη κ.λπ. Ανοικτό είναι και το θέμα της επιβολής του τέλους διανυκτέρευσης. Το συγκεκριμένο μέτρο τελεί υπό επανεξέταση από την κυβέρνηση. Αν αποφασιστεί η διατήρηση του τέλους, τότε αυτό θα επιβληθεί και στις ενοικιάσεις Airbnb. Αν αποφασιστεί η κατάργησή του (κάτι που είναι ανοικτό), εννοείται ότι θα μείνουν στο απυρόβλητο και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Οι αντικειμενικές αξίες
Η επικαιροποίηση των αντικειμενικών αξιών είναι ο μεγάλος «άγνωστος παράγοντας» της κτηματαγοράς για το 2020, καθώς από τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων καθορίζεται σε μεγάλο βαθμό και το κόστος μεταβίβασης (άρα επηρεάζεται και το τελικό ύψος της επένδυσης), αλλά και η απόδοση των ακινήτων λόγω της άμεσης συσχέτισης με τον ΕΝΦΙΑ. Η υποχρέωση που έχει αναλάβει η ελληνική κυβέρνηση απέναντι στους θεσμούς έχει να κάνει με την πλήρη εξίσωση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων με τις εμπορικές μέσα στο 2020. Το θέμα, μάλιστα, αναμένεται να αποτελέσει αντικείμενο συζήτησης στις διαβουλεύσεις με τους επικεφαλής των θεσμών που ξεκινούν από σήμερα.
Στο υπουργείο Οικονομικών και την αρμόδια Γενική Γραμματεία είναι κοινό μυστικό ότι σε αρκετές περιοχές της χώρας θα χρειαστεί να υπάρξουν αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, ούτως ώστε να πλησιάσουν τις εμπορικές. Είναι ένα πολύ ευαίσθητο θέμα, καθώς αυτή η αύξηση μπορεί να αποτυπωθεί και ως αύξηση του ΕΝΦΙΑ. Σε κάθε περίπτωση, η κυβέρνηση θα αντιμετωπίσει το θέμα μέσα στην επόμενη χρονιά. Ειδικά σε ό,τι αφορά τον ΕΝΦΙΑ, η δέσμευση της χώρας είναι να εμφανίζει συγκεκριμένου ύψους πρωτογενές πλεόνασμα. Δέσμευση είναι επίσης να υπάρξει εξίσωση των εμπορικών αξιών με τις αντικειμενικές. Δεν συνιστά, όμως, δέσμευση το να μην αλλάξουν οι συντελεστές υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ, ώστε να αποφευχθούν πιθανές επιβαρύνσεις ιδιοκτητών ακινήτων σε περιοχές με αυξήσεις τιμών. Οι τάσεις δείχνουν ότι σε πολύ ακριβές περιοχές της χώρας θα πρέπει να υπάρξουν μειώσεις, ενώ σε αρκετές «φθηνές» περιοχές θα πρέπει να γίνουν σημαντικές αυξήσεις. Ακόμη και σε νησιά του Αιγαίου με τεράστια άνθηση (μεταξύ των οποίων και η Μύκονος) υπάρχουν ζώνες με πολύ χαμηλές τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο.
«Πάγωμα» του ΦΠΑ
Η εξαγγελία του πρωθυπουργού για «πάγωμα» του ΦΠΑ στα ακίνητα έτυχε θετικής υποδοχής στην κτηματαγορά. Ωστόσο, όλοι περιμένουν το περιεχόμενο της νομοθετικής διάταξης προκειμένου να εκτιμήσουν τον αντίκτυπο από το «πάγωμα» του συγκεκριμένου φόρου, ο οποίος επιβλήθηκε το 2006 και «ταυτίστηκε» με την ολοκληρωτική καταστροφή της κτηματαγοράς. Η ακριβής διατύπωση της διάταξης έχει πολύ μεγάλη σημασία, καθώς απ’ αυτή θα εξαρτηθεί το ποια ακίνητα θα απαλλαχθούν τελικώς από τον ΦΠΑ και ποια όχι.
Με βάση το ισχύον καθεστώς, ο ΦΠΑ επιβάλλεται μόνο στα νεόδμητα ακίνητα που έχουν χτιστεί μετά την 1η Ιανουαρίου 2006 και τα οποία δεν έχουν χρησιμοποιηθεί. Ακόμη και σε αυτά τα νεόδμητα ακίνητα υπάρχουν εξαιρέσεις, καθώς αν ο αγοραστής πληροί τα κριτήρια απόκτησης πρώτης κατοικίας (δηλαδή να μην έχει το δικαίωμα πλήρους κατοικίας ή οίκησης σε άλλο ακίνητο με επιφάνεια τουλάχιστον 70 τ.μ. ή και περισσότερα ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση), τότε ο ΦΠΑ δεν επιβάλλεται και καταλογίζεται μόνο φόρος μεταβίβασης 3% για το ποσό που υπερβαίνει το αφορολόγητο όριο.
Τα δύο «σενάρια»
Έτσι, στην πράξη, ο ΦΠΑ αφορά μόνο τα ακίνητα που έχουν χτιστεί με άδεια οικοδομής μεταγενέστερη της 1ης Ιανουαρίου 2006 και τα οποία πωλούνται ως εξοχικές ή δευτερεύουσες κατοικίες. Πρόκειται, βέβαια, για δεκάδες χιλιάδες ακίνητα τα οποία έχουν παραμείνει στα «αζήτητα». Ανήκουν κατά κύριο λόγο σε κατασκευαστές οι οποίοι θέλουν να τα πουλήσουν προκειμένου να αποκτήσουν την απαιτούμενη ρευστότητα για να χρηματοδοτήσουν τις επόμενες ανεγέρσεις. Μένει, λοιπόν, να φανεί αν και αυτά τα ακίνητα θα πωλούνται από την 1η Ιανουαρίου 2020 χωρίς ΦΠΑ ή αν η εξαίρεση θα ισχύσει μόνο για τις κατοικίες που θα ανεγερθούν με άδεια οικοδομής μεταγενέστερη της 1ης Ιανουαρίου 2020.
Οι κατασκευαστές πιέζουν να γίνει το πρώτο. Δηλαδή να μην επιβάλλεται ΦΠΑ σε καμία συναλλαγή για τα επόμενα χρόνια. Από την άλλη, αν συμβεί αυτό, τότε το βάρος θα πέσει στο να πουληθεί πρώτα το στοκ των αδιάθετων διαμερισμάτων και μετά να υπάρξει νέα οικοδομική δραστηριότητα. Αυτό, όμως, «συγκρούεται» με τον βασικό λόγο για τον οποίο η κυβέρνηση θέλει να «παγώσει» τον ΦΠΑ, που είναι να τονωθεί η οικοδομική δραστηριότητα και μέσα από αυτήν να δημιουργηθούν και πάλι περισσότερες θέσεις εργασίας.
Αναστολή του φόρου υπεραξίας
Για την κυβέρνηση, η αναστολή του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων συνιστά μια ανέξοδη δημοσιονομικά απόφαση, καθώς ο συγκεκριμένος φόρος δεν έχει εφαρμοστεί στην πράξη. Έτσι, και το δημοσιονομικό κόστος είναι μηδενικό. Παρ’ όλα αυτά, η κατοχύρωση διά νόμου ότι δεν θα υπάρχει φόρος υπεραξίας για μια μακρά χρονική περίοδο τουλάχιστον τριών ετών (ενώ τώρα ο φόρος «παγώνει» λίγες ημέρες πριν από την αλλαγή της χρονιάς) δημιουργεί έναν «καθαρό διάδρομο» για όσους θέλουν να τοποθετηθούν επενδυτικά στην αγορά ακινήτων χωρίς να ζουν με τον φόβο ότι θα βρεθούν αντιμέτωποι με ένα «χαράτσι» 25% επί των κερδών που θα αποκομίσουν από την αγοραπωλησία του ακινήτου.
Η κυβέρνηση διερευνά το ενδεχόμενο βελτιωτικών κινήσεων στο θεσμικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ενώ στο συνολικό «πακέτο» μέτρων για τα ακίνητα περιλαμβάνεται και η εξαγγελία για την αναστολή του ΦΠΑ και του φόρου υπεραξίας.
Οι λεπτομέρειες των μέτρων θα οριστικοποιηθούν τις επόμενες εβδομάδες και σε αυτά εντάσσονται η εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις πραγματικές, η αλλαγή στο καθεστώς φορολογικής κατοικίας και η νέα έκπτωση φόρου για επισκευές ακινήτων.
