Από την έντυπη έκδοση
Tου Γιώργου Παλαιτσάκη
[email protected]
Αλλαγές εκ βάθρων στη νομοθεσία για τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων δρομολογεί για το 2022 και τα επόμενα έτη η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών. Βασικός στόχος των αλλαγών είναι οι αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων που θα τεθούν σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2022 να μην προκαλέσουν αύξηση στο συνολικό ποσό εσόδων που θα εισπράξει το Δημόσιο το επόμενο έτος από την επιβολή του φόρου αυτού.
Ο υπουργός Οικονομικών Χρήστος Σταϊκούρας υπέγραψε πρόσφατα απόφαση με την οποία συνιστάται στο υπουργείο Οικονομικών 18μελής ομάδα εργασίας για τη διαμόρφωση του νέου ΕΝΦΙΑ και την προσαρμογή των συντελεστών του στις μεταβολές των αντικειμενικών αξιών ακινήτων. Έργο της ομάδας, η οποία θα τελεί υπό την εποπτεία του υφυπουργού Οικονομικών Αποστόλου Βεσυροπούλου, θα είναι:
α) Η διαμόρφωση των διατάξεων για τον νέο ΕΝΦΙΑ που θα ισχύσει από το 2022 και μετά.
β) Η προσαρμογή των συντελεστών του ΕΝΦΙΑ στις μεταβολές των αντικειμενικών αξιών ακινήτων που μεταβιβάζονται ή αποκτώνται με οποιαδήποτε αιτία, προκειμένου κατά τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας τους να μην επέλθουν αλλαγές στη συνολική επιβάρυνση της ακίνητης περιουσίας.
Ουσιαστικά, η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών φέρεται αποφασισμένη να προχωρήσει μέσα στο 2021 στη ριζική αναμόρφωση της νομοθεσίας για τον ΕΝΦΙΑ με παρεμβάσεις σε όλες τις βασικές παραμέτρους υπολογισμού του φόρου προκειμένου οι χρεώσεις της συντριπτικής πλειονότητας των 6,3 εκατομμυρίων ιδιοκτητών, οι οποίοι επιβαρύνονται κάθε χρόνο με τον φόρο αυτό, να μην αυξηθούν το 2022 σε σύγκριση με το 2021.
Τι θα προβλέπει η μεταρρύθμιση
Η μεταρρύθμιση του ΕΝΦΙΑ που θα λάβει χώρα εντός του 2021 ώστε να εφαρμοστεί από το 2022, θα προβλέπει, κατ’ αρχήν, ανακατατάξεις σε κλιμάκια και συντελεστές υπολογισμού του φόρου, ώστε να αντισταθμιστούν οι επιπτώσεις από τις αυξήσεις των αντικειμενικών τιμών στο μεγαλύτερο τμήμα της επικράτειας της χώρας. Δεν φθάνουν όμως μόνο οι παρεμβάσεις στα κλιμάκια και τους συντελεστές, καθώς υπάρχουν κι άλλες παράμετροι που θα απαιτηθεί να αλλάξουν προκειμένου να διασφαλιστεί η αποφυγή των επιπλέον επιβαρύνσεων για τη συντριπτική πλειονότητα των ιδιοκτητών.
Συνολικά το σύστημα υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ θα πρέπει να έχει μια νέα δομή και διάρθρωση, με βασικό στόχο, παρά τις μεταβολές στις αντικειμενικές αξίες, να μην αυξηθούν τα δημόσια έσοδα που προβλέπονται στον κρατικό προϋπολογισμό από τον ΕΝΦΙΑ. Στο πλαίσιο της μεταρρύθμισης του ΕΝΦΙΑ θα επαναξιολογηθεί και ο συμπληρωματικός φόρος, ο οποίος επιβαρύνει τα φυσικά πρόσωπα με αστική ακίνητη περιουσία (κτίσματα και εντός σχεδίων πόλεων ή οικισμών εκτάσεις γης) συνολικής αντικειμενικής αξίας μεγαλύτερης των 250.000 ευρώ. Όπως όλα δείχνουν, το πλέον πιθανό σενάριο είναι ο φόρος αυτός να συγχωνευτεί με τον κύριο φόρο.
Πώς επηρεάζουν οι νέες αντικειμενικές
Συγκεκριμένα, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία (ν. 4223/2013) από τις αυξήσεις των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων επηρεάζονται:
1. Το ύψος του συντελεστή του κύριου ΕΝΦΙΑ: Ο υπολογισμός του κύριου ΕΝΦΙΑ γίνεται με βάση κλίμακα συντελεστών, στην οποία κάθε κλιμάκιο αντιστοιχεί σε ένα συγκεκριμένο εύρος αντικειμενικών τιμών ζώνης ανά τ.μ. Ενδεικτικά αναφέρουμε ότι σύμφωνα με την κλίμακα αυτή, σε περιοχές όπου οι αντικειμενικές τιμές ζώνης ανά τ.μ. φθάνουν μέχρι τα 550 ευρώ, ο συντελεστής του κύριου ΕΝΦΙΑ ανέρχεται σε 2 ευρώ ανά τ.μ., σε περιοχές με τιμές ζώνης από 550,01 έως 750 ευρώ ανά τ.μ. ισχύει συντελεστής κύριου ΕΝΦΙΑ 2,8 ευρώ ανά τ.μ., σε περιοχές με τιμές ζώνης από 750,01 έως 1.050 ευρώ ανά τ.μ. αντιστοιχεί συντελεστής ΕΝΦΙΑ 2,9 ευρώ ανά τ.μ., σε περιοχές με τιμές ζώνης από 1.050,01 έως 1.500 ευρώ αντιστοιχεί συντελεστής ΕΝΦΙΑ 3,7 ευρώ ανά τ.μ. κ.ο.κ.
Παράδειγμα, αν στην περιοχή όπου βρίσκονται τα ακίνητα ενός φορολογούμενου η τιμή ζώνης ανά τ.μ. αυξηθεί κατά 14,28%, από τα 1.050 στα 1.200 ευρώ, τότε αυτόματα ο συντελεστής του υπολογισμού του κύριου ΕΝΦΙΑ θα εκτοξευτεί από τα 2,9 στα 3,8 ευρώ ανά τ.μ., δηλαδή θα αυξηθεί κατά 31%.
Απαιτείται λοιπόν να γίνει παρέμβαση στα κλιμάκια υπολογισμού του κύριου ΕΝΦΙΑ ώστε το εύρος κάθε κλιμακίου να αυξηθεί σημαντικά και, ακόμη και έπειτα από αύξηση των τιμών ζώνης κατά σημαντικά ποσοστά, να μη λαμβάνει χώρα το φαινόμενο της μετάβασης σε υψηλότερο κλιμάκιο με μεγαλύτερο συντελεστή φόρου.
2. Το ποσοστό μείωσης του κύριου ΕΝΦΙΑ: Μετά τον υπολογισμό του, ο κύριος ΕΝΦΙΑ μειώνεται ως εξής:
α) κατά 30% για συνολική αντικειμενική αξία ακίνητης περιουσίας μέχρι 60.000 ευρώ,
β) κατά 27% για συνολική αντικειμενική αξία ακίνητης περιουσίας από 60.000,01 μέχρι 70.000 ευρώ,
γ) κατά 25% για συνολική αντικειμενική αξία ακίνητης περιουσίας από 70.000,01 μέχρι 80.000 ευρώ,
δ) κατά 20% για συνολική αντικειμενική αξία ακίνητης περιουσίας από 80.000,01 μέχρι 1.000.000 ευρώ,
ε) κατά 10% για συνολική αντικειμενική αξία ακίνητης περιουσίας άνω του 1.000.000 ευρώ.
Συνεπώς, αν για παράδειγμα η συνολική αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας ενός φορολογούμενου ανέρχεται σήμερα σε 55.000 ευρώ και από την 1η-1-2022, με την άνοδο των αντικειμενικών τιμών ζώνης ανά τ.μ., αυξηθεί κατά 25% και φθάσει στο επίπεδο των 68.750 ευρώ, τότε για τον συγκεκριμένο φορολογούμενο το ποσοστό μείωσης του κύριου ΕΝΦΙΑ θα υποχωρήσει από το 30% στο 27%, δηλαδή θα ανέβει σε υψηλότερο κλιμάκιο αξίας με χαμηλότερο συντελεστή μείωσης φόρου. Εξαιτίας της εξέλιξης αυτής θα αυξηθεί το ποσό του κύριου ΕΝΦΙΑ που θα κληθεί να καταβάλει.
Θα χρειαστεί, λοιπόν, για να αποφευχθούν τέτοια φαινόμενα «μεταπήδησης» φορολογουμένων σε υψηλότερα κλιμάκια υπολογισμού της μείωσης του κύριου ΕΝΦΙΑ, στα οποία αντιστοιχούν χαμηλότερα ποσοστά μείωσης του φόρου, να αλλάξει και αυτή η κλίμακα με σημαντική διεύρυνση των κλιμακίων της, δηλαδή με αύξηση των περιθωρίων αντικειμενικής αξίας στα οποία αντιστοιχούν τα ποσοστά μείωσης.
3. Το ύψος του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ: Ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται σήμερα με συντελεστές κλιμακούμενους από 0,15% έως 1,15% σε κάθε ακίνητη περιουσία φυσικού προσώπου -αποτελούμενη από κτίσματα και εντός σχεδίων πόλεων ή οικισμών εκτάσεις γης- συνολικής αντικειμενικής αξίας μεγαλύτερης των 250.000 ευρώ. Σε πολλές περιπτώσεις φορολογουμένων των οποίων η ακίνητη περιουσία έχει σήμερα συνολική αντικειμενική αξία λίγο κάτω από το αφορολόγητο όριο των 250.000 ευρώ του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ, η αύξηση των αντικειμενικών τιμών ζώνης από την 1η-1-2022 θα έχει ως συνέπεια η συνολική αντικειμενική αξία των ακινήτων τους να υπερβεί το όριο των 250.000 ευρώ και να καταστούν αυτόματα υπόχρεοι καταβολής και αυτού του φόρου για πρώτη φορά. Μια τέτοια εξέλιξη θα λειτουργήσει, δηλαδή, για χιλιάδες ιδιοκτήτες, ως μια επιπλέον αιτία αύξησης της συνολικής επιβάρυνσής τους με ΕΝΦΙΑ. Για να αποτραπεί μια τέτοια εξέλιξη θα πρέπει να γίνει παρέμβαση και στο αφορολόγητο όριο του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ. Θα πρέπει δηλαδή λογικά να αποφασιστεί μια σημαντική αύξηση στο αφορολόγητο ποσό των 250.000 ευρώ, ώστε ακόμη και μετά την αύξηση των αντικειμενικών τιμών όσοι ιδιοκτήτες βρίσκονται σήμερα κάτω από το όριο αυτό να μην το υπερβούν και επιβαρυνθούν και με συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ. Ωστόσο, παρέμβαση στο αφορολόγητο όριο του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ μπορεί να μη χρειαστεί τελικά αν αποφασιστεί η κατάργησή του ως ξεχωριστού φόρου και η ενσωμάτωσή του στον κύριο φόρο, ώστε να υπάρχει πλέον ένας ΕΝΦΙΑ υπολογιζόμενος με μία βασική κλίμακα συντελεστών.
4. Η χορήγηση ή η μη χορήγηση απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ κατά ποσοστό 50% σε ιδιοκτήτες με χαμηλά οικογενειακά εισοδήματα: Σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις, δικαιούχος απαλλαγής από το 50% του ΕΝΦΙΑ είναι κάθε φορολογούμενος ο οποίος έχει ετήσιο οικογενειακό εισόδημα μέχρι 9.000 ευρώ εάν είναι άγαμος και μέχρι 10.000 ευρώ αν είναι έγγαμος, προσαυξανόμενων κατά 1.000 ευρώ για κάθε εξαρτώμενο τέκνο – εφόσον η συνολική αντικειμενική αξία των κτισμάτων και των εντός σχεδίων πόλεων οικοπέδων που κατέχει δεν υπερβαίνει τα 85.000 ευρώ αν είναι άγαμος, τα 150.000 ευρώ αν είναι έγγαμος χωρίς παιδιά και τα 200.000 ευρώ αν έχει ένα ή δύο εξαρτώμενα τέκνα. Σε όσες περιοχές αποφασίστηκε να αυξηθούν οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων από την 1η-1-2022, χιλιάδες φορολογούμενοι με πολύ χαμηλά ετήσια εισοδήματα και μικρής αξίας ακίνητη περιουσία κινδυνεύουν να χάσουν κατοχυρωμένα δικαιώματα μερικής απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ, καθώς η συνολική αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας τους θα αυξηθεί πάνω από τα όρια.
Παραμένει ίδιος ο τρόπος υπολογισμού για το 2021
Τις διατάξεις των άρθρων 153 και 154 του ν. 4808/2021, με τις οποίες τροποποιείται και συμπληρώνεται ο ν. 4223/2013 σχετικά με την καταβολή του ΕΝΦΙΑ ώστε ο φόρος αυτός για το τρέχον έτος να υπολογίζεται με τον ίδιο ακριβώς τρόπο που υπολογιζόταν τα έτη 2019 και 2020, κοινοποίησε η ΑΑΔΕ σε όλες τις αρμόδιες υπηρεσίες της.
Συγκεκριμένα, με τις εν λόγω διατάξεις:
α) Προβλέπεται ότι και για το έτος 2021 δεν θα υπόκειται σε συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ η αξία των δικαιωμάτων επί γηπέδων εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού, όπως συνέβη και για τα έτη 2016-2020.
β) Επεκτείνεται και στο έτος 2021 η ισχύς των διατάξεων για τη μεσοσταθμική μείωση του ΕΝΦΙΑ φυσικών προσώπων κατά 22% σε σύγκριση με το ύψος στο οποίο είχε διαμορφωθεί το 2018. Οι διατάξεις αυτές ίσχυσαν για πρώτη φορά το 2019 και στη συνέχεια επεκτάθηκαν στο 2020. Σύμφωνα με τις εν λόγω διατάξεις, ο κύριος ΕΝΦΙΑ ο οποίος προκύπτει μετά τους προβλεπόμενους υπολογισμούς μειώνεται περαιτέρω:
* κατά 30% για συνολική αξία ακίνητης περιουσίας μέχρι 60.000 ευρώ,
* κατά 27% για συνολική αξία ακίνητης περιουσίας από 60.000,01 μέχρι 70.000 ευρώ,
* κατά 25% για συνολική αξία ακίνητης περιουσίας από 70.000,01 μέχρι 80.000 ευρώ,
* κατά 20% για συνολική αξία ακίνητης περιουσίας από 80.000,01 μέχρι 1.000.000 ευρώ,
* κατά 10% για συνολική αξία ακίνητης περιουσίας άνω του 1.000.000 ευρώ.
Στη συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας της παρούσας παραγράφου δεν συνυπολογίζεται η αξία των δικαιωμάτων επί των γηπέδων εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού.
