Από την έντυπη έκδοση
Του Γιώργου Παλαιτσάκη
[email protected]
Αλλαγές εκ βάθρων στη νομοθεσία για τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) είναι αναγκασμένη να προωθήσει η κυβέρνηση, προκειμένου κατά την εκκαθάριση του φόρου το 2022 να μην προκύψουν αυξήσεις στα πληρωτέα ποσά για τη συντριπτική πλειονότητα των 6,3 εκατομμυρίων ιδιοκτητών.
Το υπουργείο Οικονομικών είναι πλέον υποχρεωμένο να προχωρήσει μέσα στο 2021 στη ριζική αναμόρφωση της νομοθεσίας για τον ΕΝΦΙΑ με παρεμβάσεις σε όλες τις βασικές παραμέτρους υπολογισμού του φόρου, προκειμένου οι χρεώσεις της συντριπτικής πλειονότητας των 6,3 εκατομμυρίων ιδιοκτητών, οι οποίοι επιβαρύνονται κάθε χρόνο με τον φόρο αυτό, να μην αυξηθούν το 2022 σε σύγκριση με το 2021.
Η μεταρρύθμιση του ΕΝΦΙΑ, που θα λάβει χώρα εντός του 2021 ώστε να εφαρμοστεί από το 2022, θα πρέπει να προβλέπει κατ’ αρχήν ανακατατάξεις σε κλιμάκια και συντελεστές υπολογισμού του φόρου, ώστε να αντισταθμιστούν οι επιπτώσεις από τις αυξήσεις των αντικειμενικών τιμών στο μεγαλύτερο τμήμα της επικράτειας της χώρας. Δεν φθάνουν όμως μόνο οι παρεμβάσεις στα κλιμάκια και τους συντελεστές, καθώς υπάρχουν κι άλλες παράμετροι που θα απαιτηθεί να αλλάξουν προκειμένου να διασφαλιστεί η αποφυγή των επιπλέον επιβαρύνσεων για τη συντριπτική πλειονότητα των ιδιοκτητών.
Συνολικά το σύστημα υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ θα πρέπει να έχει μια νέα δομή και διάρθρωση με βασικό στόχο, παρά τις μεταβολές στις αντικειμενικές αξίες, να μην αυξηθούν τα δημόσια έσοδα που προβλέπονται στον κρατικό προϋπολογισμό από τον ΕΝΦΙΑ.
Στο πλαίσιο της μεταρρύθμισης του ΕΝΦΙΑ θα επαναξιολογηθεί και ο συμπληρωματικός φόρος, ο οποίος επιβαρύνει τα φυσικά πρόσωπα με αστική ακίνητη περιουσία (κτίσματα και εντός σχεδίων πόλεων ή οικισμών εκτάσεις γης) συνολικής αντικειμενικής αξίας μεγαλύτερης των 250.000 ευρώ. Όπως όλα δείχνουν, το πλέον πιθανό σενάριο είναι ο φόρος αυτός να συγχωνευτεί με τον κύριο φόρο.
Η εξέταση για μείωση του φόρου
Μετά την ολοκλήρωση της μεταρρύθμισης του ΕΝΦΙΑ, εφόσον διαπιστωθεί ότι στον κρατικό προϋπολογισμό του 2022 υπάρχει πρόσθετος δημοσιονομικός χώρος, θα εξεταστεί το ενδεχόμενο περαιτέρω μείωσης του φόρου κατά 8% μεσοσταθμικά, σε συνέχεια της μείωσης κατά 22% που σημειώθηκε το 2019.
Η ριζική αναμόρφωση της νομοθεσίας για τον ΕΝΦΙΑ κατά τέτοιο τρόπο ώστε οι αυξήσεις των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων για το 55% της επικράτειας της χώρας να μην προκαλέσουν αυξήσεις και στα ποσά του φόρου αυτού που θα κληθούν να καταβάλουν 6,3 εκατομμύρια ιδιοκτήτες για το 2022, είναι ένα εξαιρετικά δύσκολο εγχείρημα. Ο λόγος είναι ότι οι παράμετροι υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ, οι οποίες επηρεάζονται και διαμορφώνονται με βάση τις αντικειμενικές τιμές των ακινήτων είναι τέσσερις. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία (ν. 4223/2013) από τις αντικειμενικές τιμές των ακινήτων επηρεάζονται:
1. Το ύψος του συντελεστή του κύριου ΕΝΦΙΑ. Ο υπολογισμός του κύριου ΕΝΦΙΑ γίνεται με βάση κλίμακα συντελεστών, στην οποία κάθε κλιμάκιο αντιστοιχεί σε ένα συγκεκριμένο εύρος αντικειμενικών τιμών ζώνης ανά τ.μ. Ενδεικτικά αναφέρουμε ότι σύμφωνα με την κλίμακα αυτή, σε περιοχές όπου οι αντικειμενικές τιμές ζώνης ανά τ.μ. φθάνουν μέχρι τα 550 ευρώ, ο συντελεστής του κύριου ΕΝΦΙΑ ανέρχεται σε 2 ευρώ ανά τ.μ., σε περιοχές με τιμές ζώνης από 550,01 έως 750 ευρώ ανά τ.μ. ισχύει συντελεστής κύριου ΕΝΦΙΑ 2,8 ευρώ ανά τ.μ., σε περιοχές με τιμές ζώνης από 750,01 έως 1.050 ευρώ ανά τ.μ. αντιστοιχεί συντελεστής ΕΝΦΙΑ 2,9 ευρώ ανά τ.μ., σε περιοχές με τιμές ζώνης από 1.050,01 έως 1.500 ευρώ αντιστοιχεί συντελεστής ΕΝΦΙΑ 3,7 ευρώ ανά τ.μ. κ.ο.κ. (βλ. αναλυτικό πίνακα).
Βάσει της παραπάνω κλίμακας, αν, για παράδειγμα, στην περιοχή όπου βρίσκονται τα ακίνητα ενός φορολογούμενου η τιμή ζώνης ανά τ.μ. αυξηθεί κατά 14,28%, από τα 1.050 στα 1.200 ευρώ, τότε αυτόματα ο συντελεστής του υπολογισμού του κύριου ΕΝΦΙΑ θα εκτοξευτεί από τα 2,9 στα 3,8 ευρώ ανά τ.μ., δηλαδή θα αυξηθεί κατά 31%!
Απαιτείται λοιπόν να γίνει παρέμβαση στα κλιμάκια υπολογισμού του κύριου ΕΝΦΙΑ ώστε το εύρος κάθε κλιμακίου να αυξηθεί σημαντικά και, ακόμη και μετά από αύξηση των τιμών ζώνης κατά σημαντικά ποσοστά, να μη λαμβάνει χώρα το φαινόμενο της μετάβασης σε υψηλότερο κλιμάκιο με μεγαλύτερο συντελεστή φόρου.
2. Το ποσοστό μείωσης του κύριου ΕΝΦΙΑ μετά τον υπολογισμό του, ο κύριος ΕΝΦΙΑ μειώνεται ως εξής:
α) κατά 30% για συνολική αντικειμενική αξία ακίνητης περιουσίας μέχρι 60.000 ευρώ,
β) κατά 27% για συνολική αντικειμενική αξία ακίνητης περιουσίας από 60.000,01 μέχρι 70.000 ευρώ,
γ) κατά 25% για συνολική αντικειμενική αξία ακίνητης περιουσίας από 70.000,01 μέχρι 80.000 ευρώ,
δ) κατά 20% για συνολική αντικειμενική αξία ακίνητης περιουσίας από 80.000,01 μέχρι 1.000.000 ευρώ,
ε) κατά 10% για συνολική αντικειμενική αξία ακίνητης περιουσίας άνω του 1.000.000 ευρώ.
Συνεπώς, αν για παράδειγμα η συνολική αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας ενός φορολογούμενου ανέρχεται σήμερα σε 55.000 ευρώ και από την 1η-1-2022, με την άνοδο των αντικειμενικών τιμών ζώνης ανά τ.μ., αυξηθεί κατά 25% και φθάσει στο επίπεδο των 68.750 ευρώ, τότε για τον συγκεκριμένο φορολογούμενο το ποσοστό μείωσης του κύριου ΕΝΦΙΑ θα υποχωρήσει από το 30% στο 27%, δηλαδή θα ανέβει σε υψηλότερο κλιμάκιο αξίας με χαμηλότερο συντελεστή μείωσης φόρου. Εξαιτίας της εξέλιξης αυτής θα αυξηθεί το ποσό του κύριου ΕΝΦΙΑ που θα κληθεί να καταβάλει.
Θα χρειαστεί, λοιπόν, για να αποφευχθούν τέτοια φαινόμενα «μεταπήδησης» φορολογουμένων σε υψηλότερα κλιμάκια υπολογισμού της μείωσης του κύριου ΕΝΦΙΑ, στα οποία αντιστοιχούν χαμηλότερα ποσοστά μείωσης του φόρου, να αλλάξει και αυτή η κλίμακα με σημαντική διεύρυνση των κλιμακίων της, δηλαδή με αύξηση των περιθωρίων αντικειμενικής αξίας στα οποία αντιστοιχούν τα ποσοστά μείωσης.
3. Το ύψος του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ. Ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται σήμερα με συντελεστές κλιμακούμενους από 0,15% έως 1,15% σε κάθε ακίνητη περιουσία φυσικού προσώπου -αποτελούμενη από κτίσματα και εντός σχεδίων πόλεων ή οικισμών εκτάσεις γης- συνολικής αντικειμενικής αξίας μεγαλύτερης των 250.000 ευρώ. Σε πολλές περιπτώσεις φορολογουμένων των οποίων η ακίνητη περιουσία έχει σήμερα συνολική αντικειμενική αξία λίγο κάτω από το αφορολόγητο όριο των 250.000 ευρώ του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ, η αύξηση των αντικειμενικών τιμών ζώνης από την 1η-1-2022 θα έχει ως συνέπεια η συνολική αντικειμενική αξία των ακινήτων τους να υπερβεί το όριο των 250.000 ευρώ και να καταστούν αυτόματα υπόχρεοι καταβολής και αυτού του φόρου για πρώτη φορά. Μια τέτοια εξέλιξη θα λειτουργήσει, δηλαδή, για χιλιάδες ιδιοκτήτες, ως μια επιπλέον αιτία αύξησης της συνολικής επιβάρυνσής τους με ΕΝΦΙΑ. Για να αποτραπεί μια τέτοια εξέλιξη θα πρέπει να γίνει παρέμβαση και στο αφορολόγητο όριο του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ. Θα πρέπει δηλαδή λογικά να αποφασιστεί μια σημαντική αύξηση στο αφορολόγητο ποσό των 250.000 ευρώ, ώστε ακόμη και μετά την αύξηση των αντικειμενικών τιμών όσοι ιδιοκτήτες βρίσκονται σήμερα κάτω από το όριο αυτό να μην το υπερβούν και επιβαρυνθούν και με συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ. Ωστόσο, παρέμβαση στο αφορολόγητο όριο του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ μπορεί να μη χρειαστεί τελικά αν αποφασιστεί η κατάργησή του ως ξεχωριστού φόρου και η ενσωμάτωσή του στον κύριο φόρο, ώστε να υπάρχει πλέον ένας ΕΝΦΙΑ υπολογιζόμενος με μία βασική κλίμακα συντελεστών.
4. Η χορήγηση ή η μη χορήγηση απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ κατά ποσοστό 50% σε ιδιοκτήτες με χαμηλά οικογενειακά εισοδήματα. Σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις, δικαιούχος απαλλαγής από το 50% του ΕΝΦΙΑ είναι κάθε φορολογούμενος ο οποίος έχει πολύ χαμηλό ετήσιο οικογενειακό εισόδημα -μέχρι του ορίου των 9.000 ευρώ εάν είναι άγαμος και μέχρι του ορίου των 10.000 ευρώ αν είναι έγγαμος, προσαυξανόμενων κατά 1.000 ευρώ για κάθε εξαρτώμενο τέκνο- εφόσον η συνολική αντικειμενική αξία των κτισμάτων και των εντός σχεδίων πόλεων οικοπέδων που κατέχει δεν υπερβαίνει τα 85.000 ευρώ αν είναι άγαμος, τα 150.000 ευρώ αν είναι έγγαμος χωρίς παιδιά και τα 200.000 ευρώ αν έχει ένα ή δύο εξαρτώμενα τέκνα. Σε όσες περιοχές αποφασίστηκε να αυξηθούν οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων από την 1η-1-2022, χιλιάδες φορολογούμενοι με πολύ χαμηλά ετήσια εισοδήματα και μικρής αξίας ακίνητη περιουσία κινδυνεύουν να χάσουν κατοχυρωμένα δικαιώματα μερικής απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ, καθώς η συνολική αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας τους θα αυξηθεί και θα υπερβεί τα παραπάνω όρια μέχρι τα οποία αναγνωρίζονται τα δικαιώματα αυτά.
Συγχώνευση σε έναν φόρο
Όπως γίνεται αντιληπτό, για να μην «περάσουν» οι αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών στα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ του 2022 της συντριπτικής πλειονότητας των υπόχρεων φορολογούμενων θα πρέπει να γίνει πλήθος παρεμβάσεων σε βασικές παραμέτρους υπολογισμού του κύριου και του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ, ακόμη και στον τρόπο υπολογισμού των μειώσεων, ακόμη δε και στα περιουσιακά κριτήρια χορήγησης της απαλλαγής από το 50% του φόρου. Η ανάγκη να γίνουν όλες αυτές οι παρεμβάσεις θα αναγκάσει την ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών να προχωρήσει σε πλήρη αναμόρφωση του ΕΝΦΙΑ από μηδενική βάση, δηλαδή σε δημιουργία μιας άλλης εντελώς διαφορετικής κλίμακας υπολογισμού του φόρου. Στην κλίμακα αυτή δεν αποκλείεται να ενταχθεί και η ισχύουσα σήμερα κλίμακα υπολογισμού του συμπληρωματικού φόρου. Δεν αποκλείεται δηλαδή να συγχωνευτούν σε έναν φόρο, τόσο κύριος όσο και ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ. Σε κάθε περίπτωση, από τις αλλαγές που θα γίνουν θα πρέπει τα ποσά του φόρου που θα καλούνται να πληρώσουν οι υπόχρεοι να είναι ίδια ή μικρότερα για τη συντριπτική πλειονότητα αυτών, σύμφωνα με τα όσα επανειλημμένα έχει υποσχεθεί ο υπουργός Οικονομικών Χρήστος Σταϊκούρας.
Τροπολογία για τα πρόστιμα κτηματογράφησης
Για μετά την 31η Δεκεμβρίου 2022 μετατίθενται οι αποφάσεις για τον υπολογισμό και την επιβολή προστίμων σε όσους ιδιοκτήτες ακινήτων δεν προσέρχονται εγκαίρως να δηλώσουν το ακίνητό τους στο πλαίσιο της διαδικασίας της κτηματογράφησης.
Το παραπάνω προβλέπεται σε τροπολογία που κατέθεσε το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης στη Βουλή και στο νομοσχέδιο για τα εργασιακά. Η επιβολή προστίμου προβλεπόταν στον αρχικό για το Κτηματολόγιο νόμο του 1995, δεν ενεργοποιήθηκε, ενώ με το ν.4759/2020 προβλέφθηκε ότι για τον υπολογισμό και την επιβολή προστίμων απαιτείται η έκδοση Κοινής Υπουργικής Απόφασης εντός 6 μηνών από την ισχύ του νόμου.
