Από την έντυπη έκδοση
Του Γιώργου Παλαιτσάκη
[email protected]
Αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων για το μεγαλύτερο τμήμα της επικράτειας της χώρας προβλέπει απόφαση που υπέγραψε στις 18 Μαΐου ο υπουργός Οικονομικών Χρήστος Σταϊκούρας και αναμένεται να δημοσιευτεί στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως εντός των προσεχών ημερών.
Συγκεκριμένα, με την απόφαση του υπουργού, αυξάνονται έως και 80% οι αντικειμενικές τιμές ζώνης ανά τετραγωνικό μέτρο, δηλαδή οι τιμές αφετηρίας για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων, σε περίπου 7.000 από τις 10.000 περιοχές της χώρας όπου ισχύει ήδη το σύστημα των αντικειμενικών αξιών.
Με τις αυξήσεις αυτές επιδιώκεται η προσέγγιση των αντικειμενικών με τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς. Στις υπόλοιπες 3.000 περιοχές, όπου οι πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς έχουν υποχωρήσει κάτω από το επίπεδο των υφιστάμενων αντικειμενικών τιμών, οι νέες αξίες που προβλέπει η υπουργική απόφαση θα είναι μειωμένες.
Επιπλέον, με την ίδια απόφαση, επεκτείνεται σε άλλες 3.754 περιοχές της χώρας το σύστημα των αντικειμενικών τιμών ζώνης, για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων. Πρόκειται για περιοχές στις οποίες σήμερα εφαρμόζονται άλλα συστήματα αντικειμενικού προσδιορισμού, από τα οποία προκύπτουν πολύ χαμηλές φορολογητέες αξίες. Ως εκ τούτου και στις περιοχές αυτές θα προκύψουν αυξήσεις στις φορολογητέες αξίες των ακινήτων, οι οποίες θα είναι ακόμη πιο μεγάλες από αυτές που θα προκύψουν για τις περιοχές όπου ήδη εφαρμόζεται το σύστημα των αντικειμενικών τιμών ζώνης.
Οι αντικειμενικές τιμές που προβλέπει η απόφαση του υπουργού Οικονομικών για 13.970 περιοχές-«ζώνες» συνολικά σε όλη τη χώρα θα γνωστοποιηθούν μεν τις επόμενες ημέρες, αλλά θα τεθούν σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2022 τόσο για τον ΕΝΦΙΑ (κύριο και συμπληρωματικό) όσο και για άλλους 18 φόρους που επιβάλλονται στην απόκτηση και την κατοχή ακινήτων, όπως π.χ. ο φόρος μεταβίβασης και οι φόροι δωρεών, γονικών παροχών και κληρονομιών. Δηλαδή, ο υπολογισμός των φόρων επί των ακινήτων με τις νέες αντικειμενικές τιμές θα ξεκινήσει από το επόμενο έτος.
Ωστόσο, ειδικά για τον ΕΝΦΙΑ, τόσο τον κύριο όσο και τον συμπληρωματικό, η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών σχεδιάζει παρεμβάσεις προκειμένου οι νέες αυξημένες αντικειμενικές τιμές που θα λαμβάνονται υπόψη από την 1η Ιανουαρίου 2022 στις περισσότερες περιοχές της χώρας, όχι μόνο να μην οδηγήσουν σε αυξήσεις φορολογικών επιβαρύνσεων για τους ιδιοκτήτες αλλά ει δυνατόν οι επιπτώσεις τους να υπεραντισταθμιστούν και να επέλθουν και μειώσεις 8% μεσοσταθμικά, κυρίως για τους μικροϊδιοκτήτες.
Ουσιαστικά, από την 1η Ιανουαρίου 2022 θα εφαρμόζονται αντικειμενικές τιμές για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας στο 95% της επικράτειας της χώρας, ενώ σήμερα το σύστημα των αντικειμενικών τιμών καλύπτει το 85% της συνολικής ελληνικής επικράτειας. Επιπλέον από το νέο έτος θα αυξηθούν τουλάχιστον οι 18 από τους 20 φόρους που επιβάλλονται σήμερα στα ακίνητα, καθώς ο κύριος και ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ θα τροποποιηθούν προκειμένου να μην επηρεαστούν ανοδικά από την εφαρμογή των νέων αντικειμενικών αξιών, αλλά και να προκύψουν ελαφρύνσεις για τη συντριπτική πλειονότητα των ιδιοκτητών.
Η έκθεση της Κομισιόν
Όλος αυτός ο σχεδιασμός του υπουργού Οικονομικών αποκαλύφθηκε χθες από το κείμενο της έκθεσης που συνέταξε η Ευρωπαϊκή Επιτροπή στο πλαίσιο της 10ης αξιολόγησης της ελληνικής οικονομίας υπό καθεστώς της «ενισχυμένης εποπτείας».
Βάσει των όσων αναφέρονται, ειδικότερα, στην έκθεση της Κομισιόν:
* Οι ελληνικές αρχές ολοκλήρωσαν τη μεταρρύθμιση που προβλέπει την εξομοίωση των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων με τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς και την επέκταση του συστήματος των αντικειμενικών τιμών σε επιπλέον 10% της ελληνικής επικράτειας, με συνέπεια το σύστημα αυτό να καλύπτει πλέον το 95% της επικράτειας από 85% που κάλυπτε μέχρι πρότινος.
* Επιπλέον, οι αντικειμενικές τιμές έχουν «ψηφιοποιηθεί» -δηλαδή έχουν ενσωματωθεί σε ψηφιακούς χάρτες σε όλες τις περιοχές όπου ισχύουν- και έχουν ήδη εγκριθεί επισήμως και εκδοθεί με απόφαση του υπουργού Οικονομικών Χρήστου Σταϊκούρα, η οποία υπεγράφη στις 18 Μαΐου 2021 και αναμένεται σύντομα να δημοσιευθεί στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.
* Οι νέες αντικειμενικές τιμές θα τεθούν σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2022 για τον ΕΝΦΙΑ και για όλους τους άλλους φόρους που επιβάλλονται επί των ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων των φόρων μεταβιβάσεων ακινήτων και των φόρων κληρονομιάς.
* Οι ελληνικές αρχές σχεδιάζουν μιας ευρείας έκτασης μεταρρύθμιση στον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) που θα βασίζεται στις νέες -εξομοιωμένες με τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς και «ψηφιοποιημένες»- αντικειμενικές τιμές. Η βάση υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ θα είναι πλέον διευρυμένη λόγω αύξησης των αντικειμενικών αξιών και επέκτασής τους σε επιπλέον 10% της επικράτειας, με αποτέλεσμα να υπάρχει περιθώριο για μια σημαντική μεταρρύθμιση στις λοιπές παραμέτρους υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ, δηλαδή στις κλίμακες και τους συντελεστές του φόρου. Η νέα νομοθεσία θα έχει διαμορφωθεί και θα έχει ψηφιστεί έως τον Νοέμβριο του 2021.
* Ο υπολογισμός του ΕΝΦΙΑ του 2022 με το νέο σύστημα θα γίνει τους πρώτους μήνες του 2022, τα εκκαθαριστικά σημειώματα του φόρου θα σταλούν στους ιδιοκτήτες ακινήτων πιθανότατα τον Φεβρουάριο και η πληρωμή του φόρου θα πρέπει να ξεκινήσει από τον Μάρτιο. Επομένως οι πληρωμές των μηνιαίων δόσεων του ΕΝΦΙΑ από το 2022 και μετά θα απλώνονται σε ολόκληρο το έτος, αντί να συσσωρεύονται στο δεύτερο εξάμηνο, όπως γίνεται μέχρι σήμερα.
Σύμφωνα με ασφαλείς πληροφορίες, οι αντικειμενικές τιμές ακινήτων που ενέκρινε ο κ. Σταϊκούρας κινούνται χαμηλότερα από αυτές που είχαν προτείνει οι πιστοποιημένοι εκτιμητές ακινήτων που είχαν αναλάβει όλο το προηγούμενο διάστημα να καταγράψουν τις πραγματικές τιμές της αγοράς και να ενημερώσουν ειδική εφαρμογή που είχε σχεδιαστεί για τον σκοπό αυτόν. Παρ’ όλα αυτά, σε πάρα πολλές περιοχές της χώρας και ειδικά στην περιφέρεια οι αυξήσεις στις τιμές ζώνης φθάνουν σε πολύ υψηλά ποσοστά, της τάξεως του 60% ή και 80%, ενώ μεσοσταθμικά κινούνται περίπου στο 10%-20%.
Eπιπτώσεις σε φόρους και τέλη
Oι αλλαγές στις αντικειμενικές – φορολογητέες αξίες των ακινήτων, που αποσκοπούν στην προσέγγισή τους με τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς, αναμένεται να προκαλέσουν μεταβολές σε 20 φόρους και τέλη που επιβάλλονται στην απόκτηση και τη χρήση ακινήτων. Οι φόροι αυτοί είναι:
1. Ο κύριος Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), ο οποίος επιβάλλεται με βάση κλίμακες βασικού ποσού φόρου ανά τ.μ. ακινήτου ανάλογα με το ύψος της τιμής ζώνης ανά τ.μ. που ισχύει στην περιοχή κάθε ακινήτου. Όπως ήδη αναφέραμε, η ανοδική επίδραση που θα έχει ο καθορισμός των νέων αντικειμενικών τιμών στο ύψος του κύριου ΕΝΦΙΑ του 2022 σε πολλές περιοχές της χώρας θα επιδιωχθεί να μετριαστεί με παρεμβάσεις στις παραμέτρους υπολογισμού του που θα έχουν ως στόχο οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων να μην επιβαρυνθούν με αυξημένο φόρο ή ακόμη και να πληρώσουν μειωμένο φόρο.
2. Ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ φυσικών προσώπων, ο οποίος επιβάλλεται επί του αθροίσματος των φορολογητέων αξιών των κτισμάτων και των εντός σχεδίων πόλεων εδαφικών εκτάσεων που κατέχει κάθε φυσικό πρόσωπο, εφόσον το άθροισμα αυτό υπερβαίνει τις 250.000 ευρώ. Και στον φόρο αυτό θα γίνουν παρεμβάσεις ώστε να μην προκύψουν υπέρμετρες αυξήσεις επιβαρύνσεων στις περιοχές όπου οι φορολογητέες αξίες των ακινήτων, λόγω της ισχύος των νέων τιμών ζώνης, θα έχουν εκτιναχθεί στα ύψη.
3. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ), ο οποίος υπολογίζεται με 3% επί της αντικειμενικής αξίας κάθε πωλούμενου ακινήτου και επιβαρύνει τον αγοραστή.
4. Ο ΦΠΑ 24% που επιβάλλεται στις πωλήσεις νεόδμητων κτισμάτων που δεν αποτελούν πρώτη κατοικία.
5. Ο φόρος χρησικτησίας κτισμάτων.
6. Ο φόρος ανταλλαγής – συνένωσης οικοπέδων.
7. Ο φόρος διανομής ακινήτων.
8. Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ), που επιβάλλεται υπέρ των δήμων μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος και υπολογίζεται με συντελεστές κλιμακούμενους από 0,25‰ έως 0,35‰ επί των αντικειμενικών τιμών ζώνης των ηλεκτροδοτούμενων κτισμάτων.
9. Ο δημοτικός φόρος που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων (υπολογίζεται με ποσοστό επί του φόρου μεταβίβασης).
10. Το πρόσθετο τέλος μεταγραφής συμβολαίων.
11. Ο φόρος δωρεάς ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητο όριο 150.000 ευρώ και συντελεστές 1%-10% για δωρεές προς συζύγους, τέκνα ή εγγόνια, με αφορολόγητο όριο 30.000 ευρώ και συντελεστές 5%-20% για δωρεές προς λοιπούς συγγενείς δευτέρου βαθμού και με αφορολόγητο όριο 6.000 ευρώ και συντελεστές 20% έως 40% για δωρεές προς λοιπούς συγγενείς και μη συγγενείς.
12. Ο φόρος γονικής παροχής ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητα όρια και συντελεστές όμοια με του φόρου δωρεάς.
13. Ο φόρος κληρονομιάς ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητα όρια και συντελεστές όμοια με του φόρου δωρεάς.
14. Το τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο.
15. Τα πολεοδομικά πρόστιμα διατήρησης αυθαιρέτων κτισμάτων.
16. Τα πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής νέων αυθαιρέτων.
17. Οι εισφορές σε γη και χρήμα για την ένταξη ακινήτων στα σχέδια πόλεων.
18. Ο ειδικός φόρος ακινήτων 15% που επιβάλλεται στις υπεράκτιες εταιρείες ακινήτων.
19. Ο φόρος επί των τεκμαρτών εισοδημάτων τα οποία προσδιορίζονται βάσει των τεκμηρίων διαβίωσης των κατοικιών των φυσικών προσώπων.
20. Ο φόρος επί του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοχρησιμοποίηση επαγγελματικής στέγης και από δωρεάν παραχώρηση κατοικίας.
Από τον Μάρτιο οι δόσεις ΕΝΦΙΑ το επόμενο έτος
Από το 2022 ο ΕΝΦΙΑ θα αρχίσει να εξοφλείται από τον Μάρτιο αντί από τον Σεπτέμβριο. Ως εκ τούτου, περίπου 6,3 εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων μόλις ολοκληρώσουν τον Φεβρουάριο του 2022 την εξόφληση των έξι μηνιαίων δόσεων του ΕΝΦΙΑ του 2021 θα αρχίσουν από τον Μάρτιο να εξοφλούν άλλες έξι μηνιαίες δόσεις για τον ΕΝΦΙΑ του 2022. Για δώδεκα συνεχείς μήνες δηλαδή θα πληρώνουν ΕΝΦΙΑ.
