Από την έντυπη έκδοση
Της Τέτης Ηγουμενίδη
[email protected]
Με οριακά θετικό ρυθμό, κάτω του 1%, κινούνται τα μισθώματα στους γραφειακούς χώρους σε κεντρικά σημεία της Αθήνας και στις μεγάλες λεωφόρους, το πρώτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους σε σχέση με το αντίστοιχο περσινό, σύμφωνα με το παρατηρητήριο τιμών της Geoaxis property & valuation services, ενώ πρόκειται, όπως επισημαίνει η εκτιμητική εταιρεία, για μια αγορά δύο ταχυτήτων.
Τα ποιοτικά γραφεία, σχεδόν ανεξαρτήτως θέσης, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που μπορεί να ξεφύγουν πάνω και από τα 15 ευρώ/τ.μ. ανά μήνα, ενώ τα παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία δεν μπορούν να ενοικιαστούν ούτε προς 5 ευρώ/τ.μ. ανά μήνα σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας. Οι διαφορετικές αυτές ταχύτητες δεν θα λείψουν και για το υπόλοιπο του 2019 εφόσον δεν φαίνεται να ανακάμπτει γρήγορα η πραγματική οικονομία που θα βοηθούσε τις χιλιάδες των μικρομεσαίων επιχειρήσεων και ελεύθερων επαγγελματιών να αναπτυχθούν και να απορροφήσουν αρχικά το απόθεμα των γραφείων χαμηλών προδιαγραφών.
Σύμφωνα πάντα με την Geoaxis, η νέα τάση για τη χρήση γραφείων ευέλικτης επιφάνειας και χρόνου δεν δείχνει ακόμη την ποσοτική επίδρασή της στην πλευρά της ζήτησης, αν και ο αριθμός από χρήστες που προτιμούν ευέλικτους χώρους αντί της μακροχρόνιας μίσθωσης γραφείων αυξάνεται. Ήδη στην Αθήνα καταγράφονται τουλάχιστον 10 τέτοιοι χώροι, ενώ και η πλατφόρμα Airbnb έχει εισέλθει στη συγκεκριμένη αγορά (ακόμη όχι στην Ελλάδα), σηματοδοτώντας μια πιθανά σημαντική μελλοντική αλλαγή στο περιβάλλον εργασίας.
Επίσης, ο χειρισμός των κόκκινων δανείων (NPL’s) από τις τράπεζες και τα funds που αγοράζουν πακέτα με εξασφαλίσεις σε ακίνητα αποτελεί παράγοντα που δύσκολα μπορεί να προβλεφθεί αναφορικά με την περαιτέρω αύξηση της προσφοράς, αν και το ποσοστό των γραφείων στα μέχρι σήμερα πουλημένα χαρτοφυλάκια είναι πολύ μικρό. Παρ’ όλα αυτά, η βιαστική και μη καλά προγραμματισμένη προώθηση γραφείων στην ήδη ρηχή και προβληματική αγορά θα μπορούσε να επιφέρει μια νέα πίεση στις τιμές.
Σε κάθε περίπτωση η έστω και πολύ μικρή αύξηση των μισθωμάτων των γραφειακών χώρων δύο συνεχόμενες χρονιές και στις 6 περιοχές μελέτης της Geoaxis (Λ. Κηφισίας, Σύνταγμα, Λ. Συγγρού, Λ. Μεσογείων, Κολωνάκι, Λ. Βουλιαγμένης) επιβεβαιώνει την απομάκρυνση από τον πτωτικό κύκλο και υπό προϋποθέσεις, βάζει τα θεμέλια για ανοδική τάση. Ειδικότερα:
- Αυτοτελή κτήρια γραφείων με θέσεις στάθμευσης: Δεν καταγράφηκε σημαντικός αριθμός σε αυτοτελή κτήρια με θέσεις στάθμευσης στο Σύνταγμα και στο Κολωνάκι. Στις περιοχές αυτές το ποσοστό των αυτοτελών κτηρίων που ωφελούνται από θέσεις στάθμευσης κινείται κάτω από το 10% επί του συνόλου. Τη μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάζουν ο άξονας της Λ. Κηφισίας, ο άξονας της Λ. Συγγρού, ενώ έπονται η Λ. Βουλιαγμένης και η Λ. Μεσογείων. Κατά μέσο όρο η αύξηση των μισθωμάτων σε αυτή την κατηγορία ήταν 0,52%.
- Αυτοτελή κτήρια γραφείων, δίχως θέσεις στάθμευσης: Τη μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάζουν ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης ο άξονας της Λ. Κηφισίας ενώ έπονται η Λ. Συγγρού και η Λ. Μεσογείων. Στο κέντρο της Αθήνας η περιοχή πέριξ της πλατείας Συντάγματος παρουσιάζει αύξηση 0,46% και η περιοχή του Κολωνακίου 0,17%. Κατά μέσο όρο η μεταβολή ήταν θετική 0,49%.
- Οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης: Δεν καταγράφηκε σημαντικός αριθμός σε οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης στο Σύνταγμα. Στις περιοχές αυτές το ποσοστό των οριζόντιων ιδιοκτησιών που ωφελούνται από θέσεις στάθμευσης κινείται κάτω από το 10% επί του συνόλου. Τη μεγαλύτερη αύξηση σε σχέση με το 1ο τρίμηνο του 2018 παρουσιάζουν ο άξονας της Λ. Συγγρού (0,89%) και η περιοχή του Κολωνακίου (0,46%) στη συνέχεια η Λ. Μεσογείων και έπονται η Λ. Κηφισίας και η Λ. Βουλιαγμένης. Κατά μέσο όρο η αύξηση στην κατηγορία αυτή είναι 0,48%.
- Οριζόντιες ιδιοκτησίες δίχως θέσεις στάθμευσης: Τη μεγαλύτερη αύξηση σε σχέση με το 1ο τρίμηνο του 2018 παρουσιάζουν ο άξονας της Λ. Κηφισίας, η Λ. Μεσογείων, η Λ. Συγγρού, το Σύνταγμα και έπονται η Λ. Βουλιαγμένης και, τέλος, το Κολωνάκι. Ο μέσος όρος στην κατηγορία αυτή είναι 0,43%.
Σύμφωνα επίσης με την ιστορική βάση δεδομένων που διατηρεί η εκτιμητική εταιρεία, άλλες έρευνες και σχετικές ημερίδες από το RICS και το ΕΛΙΕ για την πορεία της κτηματαγοράς, στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων (γραφείων) τα τελευταία χρόνια καταγράφεται εξαιρετικά περιορισμένο απόθεμα σύγχρονων, υψηλής ποιότητας γραφείων, πληθώρα παλαιών γραφείων και διαμερισμάτων που έχουν μετατραπεί σε γραφεία κυρίως στο κέντρο της Αθήνας, καθώς και μειούμενη ζήτηση για παλαιά γραφεία, με παράλληλη στροφή μικρομεσαίων επιχειρήσεων προς μικρότερη και φθηνότερη επαγγελματική στέγη.
