Από την έντυπη έκδοση
Της Ειρήνης Σακελλάρη
[email protected]
Η αξία των ακινήτων που κατέχουν οι servicers και αναμένεται να βγουν σε πλειστηριασμό κινείται μεταξύ 10-12 δισ. ευρώ και δημιουργούν μια «παράλληλη» αγορά ακινήτων που ανταγωνίζεται κατά κάποιον τρόπο την κανονική αγορά.
Εδώ θα πρέπει να σημειώσουμε πως πρόκειται ουσιαστικά για «νέα προϊόντα», απότοκα και αυτά της κρίσης, όπως για παράδειγμα η αγορά την οποία δημιούργησαν τα κόκκινα δάνεια.
Συνολικά οι servicers διαχειρίζονται περί τα 700.000 ακίνητα, η αξία των οποίων υπερβαίνει τα 40 δισ. ευρώ, τα οποία και αποτελούν καλύμματα δανείων που είτε δεν εξυπηρετούνται, είτε εξυπηρετούνται κανονικά. Αξίζει να διευκρινίσουμε ότι τα ακίνητα αυτά βρίσκονται υπό διαχείριση στις εταιρείες Διαχείρισης Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις είτε επειδή δάνεια τιτλοποιήθηκαν, είτε επειδή δάνεια πουλήθηκαν σε funds, είτε επειδή δάνεια ρυθμίστηκαν από τράπεζες, είτε επειδή είναι κόκκινα και κατέληξαν προς διαχείριση απευθείας σε αυτούς.
Την ίδια στιγμή, όλες οι παραπάνω πιστώσεις έχουν ως κοινό χαρακτηριστικό το γεγονός πως τα παραπάνω ακίνητα αποτελούν καλύμματα των δανείων και έτσι έχουν περιέλθει στους servicers.
Σε ό,τι αφορά το μίγμα του χαρτοφυλακίου των servicers, αυτό αποτελείται από εμπορικά ακίνητα, από εργοστάσια, από οικόπεδα, αλλά και από κατοικίες. Το τελευταίο τμήμα, δηλαδή οι κατοικίες, χωρίς να υπάρχουν επίσημα στοιχεία, υπολογίζεται πως αποτελεί τόσο το 30% του συνόλου των ακινήτων που είναι στα χαρτοφυλάκια των servicers όσο και περίπου το 30% των ακινήτων που θα οδεύσουν σε πλειστηριασμό.
Πρόκειται για πάνω από 45.000 ακίνητα, αξίας η οποία ξεπερνάει τα 4 δισ. ευρώ και ενδέχεται να πλησιάζει τα 5 δισ. ευρώ.
Το ερώτημα που απασχολεί καίρια την αγορά ακινήτων στην παρούσα φάση είναι αν αυτοί οι πλειστηριασμοί που θα λάβουν χώρα στο προσεχές χρονικό διάστημα μπορούν να πλήξουν την αγορά ακινήτων στο σύνολό της ή αν η αγορά τούς αντέχει.
Εκπρόσωποι των εταιρειών Διαχείρισης Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις, μιλώντας στη «Ν», σημείωναν πως αν οι χρονιές που θα ακολουθήσουν είναι έτη ανάπτυξης, τότε δεν θα υπάρχει κανένα πρόβλημα. Σημείωσαν δε χαρακτηριστικά πως αν μιλάμε για χρονιές όπως είναι η τρέχουσα, τότε πραγματικά κανένα πρόβλημα δεν πρόκειται να δημιουργηθεί στην αγορά.
Αν, ωστόσο, ο πληθωρισμός αλλάξει τα δεδομένα στην αγορά ακινήτων, τότε οι εμπλεκόμενοι στην αγορά θα μελετήσουν άλλεςμεθόδους ρευστοποίησης των πολλών ακινήτων που διαθέτουν στα χαρτοφυλάκιά τους.
Πάντως επ’ ουδενί επιθυμούν να πλήξουν την αγορά, μιας και κάτι τέτοιο δεν συμφέρει ούτε τους ίδιους.
Οι κινήσεις των τραπεζών στην αγορά
Οι τράπεζες επιχειρούν να διαμορφώσουν προϊόντα που θα διευκολύνουν όλο και περισσότερο την αγορά ακινήτων. Και επειδή το κόστος των δανείων στο πλαίσιο της ανόδου των επιτοκίων ενισχύε- ται αισθητά, αυτό που βοηθάει προκειμένου να πουληθούν παρόμοιες υπηρεσίες είναι η ευελιξία των πιστώσεων, στον βαθμό που κάτι τέτοιο μπορεί να συμβεί.
Τούτο σημαίνει πως οι ενήμεροι δανειολήπτες θα μπορούν ευκολότερα να μεταβάλουν τους όρους του δανείου, να αποπληρώνουν, να επεκτείνουν κ.λπ. και όλα αυτά θα τα προβλέπει η σύμβασή τους. Παράλληλα, οι τράπεζες συζητούν, χωρίς ωστόσο να έχει δοθεί η σχετική έγκριση από την εποπτεία τους, να επιστρέψει σε αυτές ένα τμήμα των δανείων που έχει περιέλθει στους servicers αλλά έχει εξυγιανθεί.
Αυτό θα βοηθήσει μελλοντικά στην περίπτωση που η πιστωτική επέκταση δεν αποκτήσει τους ρυθμούς που τα πιστωτικά ιδρύματα έχουν προβλέψει ώστε να μην αυξηθεί το ποσοστό των κόκκινων δανείων ως ποσοστό επί του συνόλου των δανείων. Ο αριθμός των αγοραπωλησιών απέχει ασφαλώς από τα προ κρίσης επίπεδα, όπου διενεργούνταν 150.000 αγοραπωλησίες κατ’ έτος, αλλά είναι πολύ πάνω από τα επίπεδα της κρίσης που κινούνταν στα 10.000 ακίνητα κατ’ έτος.
Το σημαντικό πέραν από τον αριθμό ακινήτων που πωλούνται είναι πως παρά το γεγονός ότι η νέα κρίση δείχνει τα δόντια της, οι τιμές των ακινήτων δεν υποχωρούν και αυτό θα φανεί και στα σενάρια των stress tests που θα λάβουν οι τράπεζες από την Ευρωπαϊκή Αρχή Τραπεζών (EBA). Στελέχη του real estate θεωρούν πως υπάρχει αυξημένη ζήτηση στην αγορά κατοικίας και πως τα νεόδμητα ακίνητα είναι περίπου απλησίαστα.
