Από την έντυπη έκδοση
Του Γιώργου Παλαιτσάκη
[email protected]
Τρία φορολογικά μέτρα, που ευνοούν χιλιάδες φορολογούμενους οι οποίοι σκοπεύουν να πωλήσουν ή να αγοράσουν ακίνητα ή να ανακαινίσουν και να αναβαθμίσουν τα σπίτια και τα λοιπά κτίσματα που κατέχουν, σκοπεύει να παρατείνει η κυβέρνηση για τα επόμενα έτη, με νομοθετικές ρυθμίσεις που θα προωθήσει για ψήφιση στη Βουλή εντός του φθινοπώρου.
Τα μέτρα αυτά προβλέπουν την αναστολή της επιβολής φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων, την έκπτωση από τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων του 40% των δαπανών για ενεργειακή και λειτουργική αναβάθμιση κτηρίων και την απαλλαγή των μεταβιβάσεων νεόδμητων κτισμάτων από την επιβολή ΦΠΑ 24%.
Στόχος της κυβέρνησης είναι τα μέτρα αυτά να λειτουργήσουν ως φορολογικά κίνητρα για την περαιτέρω ενίσχυση της αγοράς ακινήτων, την τόνωση της οικοδομικής δραστηριότητας, αλλά και την ενεργειακή και λειτουργική αναβάθμιση των κατοικιών και των επαγγελματικών κτηρίων.
Αναλυτικά, τα μέτρα των οποίων η εφαρμογή θα παραταθεί και τα οφέλη που θα προκύψουν για τους φορολογούμενους θα είναι τα εξής:
1) Έκπτωση του 40% των δαπανών ενεργειακής και λειτουργικής αναβάθμισης κτισμάτων από τον φόρο εισοδήματος των επομένων τεσσάρων ετών. Θα παραταθεί μέχρι τις 31-12-2023 η ισχύς της διάταξης του άρθρου 16 του φορολογικού νόμου 4646/2019 η οποία προβλέπει ότι το 40% των εξόδων που καταβάλλουν οι φορολογούμενοι μέσα σε ένα έτος για τις εργασίες ενεργειακής και λειτουργικής αναβάθμισης των ακινήτων τους εκπίπτει από τις οφειλές φόρου εισοδήματος των τεσσάρων ετών που έπονται του έτους καταβολής των δαπανών υπό ορισμένους κανόνες και υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Το ανώτατο συνολικό όριο δαπανών που αναγνωρίζεται είναι τα 16.000 ευρώ. Το μέγιστο ποσό έκπτωσης διαμορφώνεται, συνεπώς, συνολικά στα 6.400 ευρώ (40% των 16.000 ευρώ). Συνακόλουθα, το ανώτατο ποσό έκπτωσης φόρου που δικαιούται ο ιδιοκτήτης σε κάθε ένα από τα 4 έτη ισχύος της έκπτωσης φθάνει τα 1.600 ευρώ (το 1/4 των 6.400 ευρώ).
Η ισχύς της διάταξης αυτής επρόκειτο να λήξει κανονικά στις 31-12-2022, καθώς η χρονική περίοδος εφαρμογής της ήταν τα φορολογικά έτη 2020-2022. Δηλαδή το τρέχον φορολογικό έτος θα ήταν το τελευταίο για το οποίο θα ίσχυε η συγκεκριμένη ευνοϊκή διάταξη. Όμως, με νεότερη νομοθετική ρύθμιση, που θα κατατεθεί στη Βουλή το φθινόπωρο, θα προβλέπεται παράταση του χρόνου ισχύος της διάταξης αυτής έως τις 31-12-2023. Δηλαδή, η έκπτωση φόρου θα ισχύσει και για το 40% των δαπανών λειτουργικής αναβάθμισης ακινήτων που θα πραγματοποιήσουν οι φορολογούμενοι το 2023 και θα κατανεμηθεί στις φορολογικές δηλώσεις επόμενων τεσσάρων ετών (2024-2027). Με απλά λόγια, ακόμη και όσοι φορολογούμενοι δαπανήσουν το 2023 χρήματα για ανακαινίσεις και βελτιώσεις στα σπίτια και τα λοιπά κτίσματα που κατέχουν θα έχουν το δικαίωμα να γλιτώσουν φόρο εισοδήματος έως 1.600 ευρώ τον χρόνο στις φορολογικές δηλώσεις των ετών 2024-2027.
Για τον υπολογισμό της έκπτωσης λαμβάνονται υπόψη μόνο οι δαπάνες για τις εργασίες, και όχι τα έξοδα για τις προμήθειες υλικών. Π.χ. για τις πλακοστρώσεις λαμβάνεται υπόψη η δαπάνη για την εργασία του επιτηδευματία και όχι τα έξοδα για να αγοραστούν τα πλακάκια, για το βάψιμο λαμβάνεται υπόψη μόνο η δαπάνη για την αμοιβή του ελαιοχρωματιστή και όχι τα ποσά που θα έχουν καταβληθεί για να αγοραστούν οι μπογιές.
Απαραίτητες προϋποθέσεις, εξάλλου, για να ισχύσει η έκπτωση είναι η απόδειξη των δαπανών με νόμιμα παραστατικά και η εξόφλησή τους με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής (χρεωστικές, πιστωτικές ή προπληρωμένες κάρτες, υπηρεσίες ηλεκτρονικής τραπεζικής) ή μέσω παρόχου υπηρεσιών πληρωμών. Οι επιλέξιμες δαπάνες πρέπει να μην έχουν εκπέσει ως δαπάνη από τα ακαθάριστα έσοδα επιχειρηματικής δραστηριότητας. Επιπλέον, το μέτρο καλύπτει κτήρια τα οποία δεν έχουν ήδη ενταχθεί ή δεν θα ενταχθούν σε πρόγραμμα αναβάθμισης κτηρίων ή άλλα προγράμματα ή δράσεις επιχορήγησης.
2) Αναστολή της επιβολής ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις νεόδμητων κτισμάτων για άλλα δύο χρόνια. Κατά τη διάρκεια της τριετίας 2020-2022 όλα τα κτίσματα τα οποία είχαν άδειες ανέγερσης από την 1η-1-2006 και μετά αλλά βρίσκονταν ακόμη στα χέρια των οικοδομικών εταιρειών που τα κατασκεύασαν ή τα είχαν αποπερατώσει δεν επιβαρύνονταν με ΦΠΑ 24% επί των αντικειμενικών τιμών τους τη στιγμή κατά την οποία μεταβιβάστηκαν για πρώτη φορά για χρήση, εφόσον οι κατασκευαστές είχαν υποβάλει αιτήσεις αναστολής της επιβολής ΦΠΑ. Τα ακίνητα αυτά επιβαρύνθηκαν με φόρο μεταβίβασης 3% επί των αντικειμενικών αξιών τους ή επί των πραγματικών τιμών πώλησης, όπως ακριβώς και τα παλαιά κτίσματα όταν μεταβιβάζονται για δεύτερη, τρίτη, τέταρτη φορά κ.ο.κ. Με νεότερη διάταξη που θα ψηφιστεί εντός του φθινοπώρου, η αναστολή του ΦΠΑ θα ισχύσει για άλλα δύο χρόνια, δηλαδή και για τις μεταβιβάσεις νεόδμητων κτισμάτων που θα πραγματοποιηθούν την περίοδο 2023-2024. Οι μεταβιβάσεις αυτές θα επιβαρύνονται με φόρο 3% επί των αντικειμενικών αξιών ή των πραγματικών αγοραίων τιμών των ακινήτων.
Σημειώνεται ότι ο ΦΠΑ δεν επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις πρώτης κατοικίας, οπότε η ρύθμιση αυτή δεν αφορά αυτές τις μεταβιβάσεις.
3) Αναστολή της επιβολής φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Η έναρξη ισχύος των διατάξεων για την επιβολή φόρου 15% στην υπεραξία που προκύπτει από την πώληση ακινήτου σε τιμή ανώτερη της τιμής κτήσης θα αναβληθεί για ένα ή δύο ακόμη έτη. Με βάση την ισχύουσα αυτή τη στιγμή νομοθεσία, οι διατάξεις του άρθρου 41 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ν. 4172/2013) που προβλέπουν την επιβολή φόρου 15% επί της θετικής διαφοράς (επί της υπεραξίας) που προκύπτει από την πώληση ακινήτου σε τιμή υψηλότερη από την τιμή στην οποία αποκτήθηκε, έχουν ανασταλεί μέχρι τις 31-12-2022, δηλαδή θα τεθούν σε ισχύ από την 1η-1-2023. Με νεότερη διάταξη που προτίθεται να καταθέσει στη Βουλή η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών και αναμένεται να ψηφίσει η πλειοψηφία της Βουλής, η αναστολή της επιβολής φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων θα παραταθεί για άλλο ένα έτος ή για άλλα δύο έτη. Δηλαδή, η έναρξη ισχύος της διάταξης του άρθρου 41 του Κ.Φ.Ε. θα μετατεθεί για την 1η-1-2024 ή την 1η-1-2025. Έτσι, και όσοι φορολογούμενοι θα πωλήσουν ακίνητα κατά τα επόμενα 1 με 2 έτη δεν θα πληρώσουν φόρο 15% επί της διαφοράς μεταξύ των τιμών στις οποίες απέκτησαν τα ακίνητα και των τιμών στις οποίες θα τα πωλήσουν. Ως εκ τούτου, οι τιμές πώλησης των ακινήτων δεν θα επηρεαστούν ανοδικά από την επιβολή αυτού του φόρου.
