Από την έντυπη έκδοση
Της Τέτης Ηγουμενίδη
[email protected]
ΟΠΩΣ επισημαίνει στη «Ν» ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας παροχής εκτιμητικών υπηρεσιών περί τα ακίνητα Geoaxis, Γιάννης Ξυλάς, ο οποίος τελευταία έχει κληθεί να κάνει σειρά από αποτιμήσεις, στην κατηγορία αυτή η αύξηση που παρατηρείται είναι της τάξεως του 10% (μισθώσεις, αγοραπωλησίες, αξία γης).
Σύμφωνα με την ετήσια μελέτη της Geoaxis για το 2021, η θετική πορεία της αγοράς των logistics θεωρείται δεδομένη (βεβαίως, πάντα υπό κανονικές συνθήκες). Η εκτίμηση είναι ότι τα επόμενα δύο χρόνια θα προστεθούν στο υπάρχον απόθεμα περίπου 250 χιλ. τ.μ. αποθηκών μόνον στην Αττική, αν και τελευταία, μετά την εισβολή των Ρώσων στην Ουκρανία, όπως και σε όλους τους τομείς, έχει παρεισφρήσει ο παράγοντας της ανεξέλεγκτης αύξησης του κόστους κατασκευής.
Συσσωρευμένη ζήτηση
«Σήμερα, κάθε νέος χώρος logistics επιφανείας πάνω από 15.000 τ.μ. μπορεί να μισθωθεί άμεσα, καθώς υπάρχει συσσωρευμένη ζήτηση και ανύπαρκτη προσφορά» επισημαίνει ο κ. Ξυλάς και προσθέτει: «Ως αποτέλεσμα, η ανισορροπία της αγοράς οδηγεί σε αυξήσεις στις αξίες και μείωση των συντελεστών απόδοσης, που έχουν διαμορφωθεί μεταξύ 7%-7,5% γιακαλά ποιοτικά ακίνητα, ανάλογα τη θέση και τα χαρακτηριστικά κατασκευής. Πέρυσι οι αποδόσεις ήταν 8% με 8,5%».
Όμως, παρά τη μείωση, οι αποδόσεις στην Ελλάδα είναι από τις πιο ανταγωνιστικές σε ευρωπαϊκό επίπεδο, καθώς μια τυπική απόδοση στη Μεγάλη Βρετανία ή στη Γερμανία για προνομιούχα ακίνητα κυμαίνεται λίγο υψηλότερα του 3%. Επίσης, η απόδοση
των αποθηκών είναι υψηλότερη σε σχέση με άλλους κλάδους του Real Estate και σε σύγκριση με άλλα επενδυτικά προϊόντα (μετοχές, ομόλογα, καταθέσεις) και οδηγεί θεσμικούς και μη επενδυτές στη τοποθέτηση σε κτήρια αποθηκών.
Σημαντικό πρόβλημα της αγοράς είναι ότι δεν υπάρχει προϊόν για ενοικίαση. Οι νεόδμητες αποθήκες είτε κατασκευάστηκαν από τους ίδιους τους χρήστες τους, είτε τα συμβόλαια για τη μίσθωσή τους κλείστηκαν πριν ακόμη ολοκληρωθούν οι κατασκευές. Σύμφωνα με τον επικεφαλής της Geoaxis, αρχές του 2022 μια νεόδμητη αποθήκη σε κομβικό σημείο μπορεί να καταγράψει μίσθωμα ακόμα και μεγαλύτερο των 5 ευρώ/τ.μ./μήνα.
Οι «πρωταθλητές»
Με βάση την έρευνα αγοράς της Geoaxis (ζητούμενες από τους ιδιοκτήτες των ακινήτων τιμές) τον Νοέμβριο – Δεκέμβριο του 2021 η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή ενοικίασης καταγράφεται στον Ασπρόπυργο, έπονται τα Μεσόγεια Αττικής και ακολουθεί η Ελευσίνα. Την ίδια στιγμή μια νεόδμητη αποθήκη σε κομβικό σημείο μπορεί να καταγράψει πώληση με τιμή ακόμα και μεγαλύτερη των 800 ευρώ/τ.μ. Η υψηλότερη διάμεση ζητού- μενη τιμή πώλησης καταγράφεται στον Ασπρόπυργο και ακολουθούν τα Μεσόγεια Αττικής και η ΒΙΠΕ Σίνδου (Θεσσαλονίκη). Στην αγορά των αποθηκών έχουν κάνει σημαντικές επενδύσεις οι ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας) Prodea, Trastor, Briq, αλλά και η Premia Properties. Στους μεγάλους επενδυτές στην αγορά αυτή περιλαμβάνεται η Sarmed, η Rail Cargo Logistics Goldair, ο όμιλος Βεϊνόγλου, ενώ αποθήκες σχεδιάζει, μεταξύ άλλων εμπορικών αλυσίδων, η Σκλαβενίτης. Φιλόδοξα σχέδια για τη δημιουργία μεγάλου κέντρου logistics στην περιοχή του Ασπροπύργου έχει το αμερικανικό επενδυτικό κεφάλαιο HIG Capital, το οποίο απέκτησε τη Makios Logistics.
