Από την έντυπη έκδοση
Στην Τέτη Ηγουμενίδη
[email protected]
Δυνατότητα να δεκαπλασιάσει τη δραστηριότητά της σε αναπτυξιακές επενδύσεις έχει η Grivalia Properties ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας), με τον διευθύνοντα σύμβουλό της Γιώργο Χρυσικό να σημειώνει χαρακτηριστικά: «Αν τώρα είμαστε δραστήριοι σε επίπεδο 10, χωρίς συνεχείς μεταβολές στο θεσμικό και φορολογικό πλαίσιο θα ήταν 100!».
Στην αποκλειστική του συνέντευξη στη «Ν» ο κ. Χρυσικός, μεταξύ άλλων, αποκαλύπτει τον σχεδιασμό της νέας θυγατρικής Grivalia Hospitality (κοινοπραξία με τη Fairfax). Εξηγεί γιατί το joint venture, αυτό με τη Fairfax (η οποία διατηρεί το 41,5% του ομίλου Grivalia) ενώ ήταν στις αρχικές προθέσεις να εισαχθεί στο Χρηματιστήριο Αθηνών, με τα σημερινά δεδομένα αποκλείεται, ενώ μοιράζεται τις ανησυχίες αλλά και τις προσδοκίες του επικεφαλής της Fairfax, Prem Watsa. Ακόμη, είναι σαφής όταν ερωτάται τι θα πράξει η Grivalia σε περίπτωση που δεν διορθωθεί το θέμα της φορολογίας: «Αν το φορολογικό καθεστώς δεν επιστρέψει στο λογικό για τις ΑΕΕΑΠ πλαίσιο, προφανώς θα υλοποιήσουμε σενάρια αλλαγής της μορφής της εταιρείας». Ολόκληρη η συνέντευξη με τον επικεφαλής της Grivalia έχει ως εξής:
Τι σημαίνει σήμερα να είναι κάποιος επενδυτής στην Ελλάδα;
Δυσκολίες, αγώνας, διπλή κόπωση, κυρίως ψυχική… Κάθε χρόνος που περνά μοιάζει διπλός. Οι ανατροπές σε πολλά επίπεδα -μακροοικονομίας, θεσμικού πλαισίου, φορολογίας- έχουν γίνει καθημερινότητα.
Η Grivalia, ωστόσο, κινείται.
Η Grivalia κάνει πράγματα και θα συνεχίσει, γιατί είναι ελληνική εταιρεία. Ο ξένος επενδυτής είναι δύσκολο. Εμείς, επίσης, είμαστε τυχεροί γιατί έχουμε σημαντικούς ξένους μετόχους οι οποίοι έχουν δώσει λευκή κάρτα στους Έλληνες managers να συνεχίσουν να κάνουν αυτό που έκαναν. Όπως παρατηρείτε, πάντως, υπάρχουν περίοδοι που πατάμε το γκάζι και άλλες φρένο. Οι τοποθετήσεις μας όταν έχουμε καλές συνθήκες πολλαπλασιάζονται, στην αβεβαιότητα μειώνονται. Κάνουμε πράγματα και θα μπορούσαμε να κάνουμε πολύ περισσότερα, το τονίζω, πολύ περισσότερα, αν δεν είχαμε την αβεβαιότητα και την ανασφάλεια. Θα έλεγα ότι αν τώρα είμαστε δραστήριοι σε επίπεδο 10, χωρίς συνεχείς μεταβολές θα ήταν 100!
Έχετε βασικό μέτοχο έναν από τους λιγοστούς ξένους επενδυτές στην Ελλάδα τα χρόνια της κρίσης. Μπορείτε να μοιραστείτε μαζί μας τις ανησυχίες του;
Ο Prem Watsa είναι από τους εμπειρότερους επενδυτές παγκοσμίως. Ένας φωτισμένος άνθρωπος, ο οποίος σαφώς πιστεύει στο value investing, αλλά επενδύει και στις κατάλληλες ομάδες, στα κατάλληλα στελέχη. Οι ανησυχίες του σχετίζονται με την πολιτική κατάσταση. Είναι βαθιά πεπεισμένος ότι αν τα πράγματα ομαλοποιηθούν η χώρα θα αρχίσει να αναπτύσσεται με γρήγορους ρυθμούς και θα δημιουργηθεί ξανά πλούτος. Πιστεύει ότι η ελληνική οικονομία μπορεί να γυρίσει και μάλιστα θεαματικά. Αυτό που τον προβληματίζει είναι οι τρικλοποδιές που βάζουμε μόνοι μας. Συνεχίζει να πιστεύει στην Ελλάδα. Ελπίζω να μην τον απογοητεύσουμε όπως το 2015. Μια δεύτερη φορά θα είναι πολύ δύσκολο… Διέθεσε κεφάλαια, όχι μόνο στη Eurobank, αλλά και σε άλλες τράπεζες. Με τα capital controls είχε μεγάλες απώλειες και παρ’ όλα αυτά τοποθέτησε και άλλα κεφάλαια. Η Fairfax έχει επενδύσει τα περισσότερα ξένα κεφάλαια τον καιρό της κρίσης. Πρόκειται για άμεσες επενδύσεις, ρευστό.
Γιατί η πρώτη επένδυση της Grivalia Hospitality είναι στο εξωτερικό, όταν στην Ελλάδα υπάρχει τουριστικό προϊόν;
Ως επενδυτές το πρώτο μας μέλημα είναι να δούμε το έργο με καθαρά επενδυτικά κριτήρια. Στη συνέχεια βλέπουμε και άλλους ποιοτικούς παράγοντες. Κοιτάζουμε τουριστικά ακίνητα στην Ελλάδα τα τελευταία δύο χρόνια. Αρκετά από αυτά έχουν ματαιωθεί ή αναβληθεί για διάφορους λόγους. Η επένδυση στον Παναμά (σημ: η Grivalia εξαγόρασε τον προηγούμενο μήνα από την Dolphin Capital Investors το 60% του «Pearl Island Project») πληροί όλα τα κριτήρια που θέτουμε. Είναι σε χώρα με σταθερό περιβάλλον, στην οποία υποδέχονται όπως χρειάζεται τους ξένους επενδυτές. Πρόκειται για ένα έργο ώριμο, κατάλληλο για μια πλατφόρμα όπως η Hospitality. Επίσης ο συνέταιρός μας, η Fairfax, έχει παρουσία σε όλη την αμερικανική ήπειρο. Είμαστε μαζί σε αυτή την επένδυση.
Τι εννοείτε με το τελευταίο;
Ξεκινήσαμε τη θυγατρική Hospitality με όραμα να αποτελέσει πλατφόρμα η οποία θα προσελκύσει τους μετόχους μας να επενδύσουν εκ νέου, με την Grivalia Properties να διατηρεί 25%. Ο αρχικός στόχος ήταν να συγκεντρώσει κεφάλαια 100 εκατ. ευρώ, με εμάς να βάζουμε 25 εκατ. Όσο προχωρούσαμε στη διερεύνηση του θεσμικού και φορολογικού πλαισίου στο Λουξεμβούργο, έδρα της θυγατρικής, είδαμε ότι θα έπρεπε αρχικά να μεταλλαχθεί σε ένα joint venture και αναδιαμορφώσαμε τα πλάνα μας. Έτσι, τελικά ξεκίνησε ως joint venture, της Grivalia και της Fairfax με ποσοστό 50% η καθεμιά. Μετά τον Παναμά θα κάνουμε ακόμα μία ή δύο επενδύσεις και στη συνέχεια θα επιδιώξουμε να εισέλθουν και άλλοι στη Hospitality – ήδη συζητάμε σχετικά.
Οι επενδύσεις που συζητάτε θα είναι στην Ελλάδα;
Ναι, εφόσον δεν έχουμε δυσάρεστες εκπλήξεις, καθώς εκκρεμεί η αξιολόγηση. Όταν ολοκληρωθούν αυτές οι επενδύσεις θα ανοίξουμε την πλατφόρμα και σε άλλους μετόχους μας και επενδυτές και πιθανότατα θα εξετάσουμε και την εισαγωγή σε χρηματιστήριο.
Στο ελληνικό;
Με το θεσμικό και φορολογικό πλαίσιο που ίσχυε ένα χρόνο πριν, η Hospitality θα μετασχηματιζόταν σε μια εξειδικευμένη στα τουριστικά ακίνητα ΑΕΕΑΠ. Όπως είναι αυτή τη στιγμή η φορολογία των ΑΕΕΑΠ δεν υπάρχει περίπτωση να γίνει κάτι τέτοιο. Και να σας εξηγήσω γιατί. Αυτή η πλατφόρμα διοχετεύει κεφάλαια σε αναπτυξιακά κυρίως έργα. Στον Παναμά θα επενδύσουμε και δεν θα έχουμε έσοδα για ένα με δύο χρόνια. Το ίδιο θα συμβεί και στην Ελλάδα, αν πάρουμε ένα ξενοδοχείο και επενδύσουμε στην αναβάθμιση και επέκτασή του. Δυστυχώς, μας έχουν κόψει τα φτερά. Πρόθεσή μας είναι -και αυτό έγινε φανερό και από τη συμφωνία με το International Finance Corporation- να πάμε σε αναπτυξιακού τύπου επενδύσεις. Δεν μιλάμε μόνο για την αγορά κτηρίων που εισπράττουν απλώς ενοίκια. Με την ενεργειακή αναβάθμιση που υλοποιούμε και ήδη ολοκληρώθηκε σε ορισμένα κτήρια, όπως στο Green Plaza, επένδυση 7 εκατ. ευρώ, διοχετεύονται χρήματα στην οικοδομή, παρέχεται εργασία σε εκατοντάδες εργαζόμενους, αυτό δηλαδή που έχει περισσότερο ανάγκη η χώρα.
Ακούμε διαρκώς για τα ακίνητα που θα βγάλουν οι τράπεζες προς πώληση, αλλά δεν βλέπουμε κάποια κίνηση.
Από όσο γνωρίζω, στις τράπεζες γίνεται πολύ καλή προπαρασκευαστική δουλειά. Αλλά για να υπάρξει αποτέλεσμα, καθώς δεν υφίσταται το κατάλληλο πλαίσιο, χρειάζονται τολμηρές αποφάσεις.
Τι εννοείτε τολμηρές αποφάσεις;
Η υπογραφή για το κούρεμα ενός δανείου από υπάλληλο τράπεζας που έχει δεχθεί κρατική βοήθεια, υπό την απειλή την αμέσως επόμενη μέρα κάποιος να τον καταγγείλει ότι λειτούργησε κατά του δημόσιου συμφέροντος, αδίκημα που σημαίνει φυλακή. Στον ιδιωτικό τομέα ένας μάνατζερ θα έβαζε την υπογραφή του για να πουλήσει κάτι 50 αντί 100. Αναλαμβάνει την ευθύνη, εφόσον βεβαίως επιβάλλεται, για να σωθεί η επιχείρηση και τελικά κρίνεται και αξιολογείται βάσει τελικού αποτελέσματος. Στο Δημόσιο είναι διαφορετικά. Πρέπει σύντομα να προχωρήσει η σχετική ρύθμιση, η οποία άλλωστε είναι και υποχρέωση της χώρας για την αξιολόγηση, ώστε να απενοχοποιηθεί αυτός που βάζει την υπογραφή του για να προχωρήσουν τα πράγματα.
Δεν θα είναι αρνητική εξέλιξη για το real estate αν βγουν μαζικά προς πώληση ακίνητα των τραπεζών;
Θα βρεθεί η ισορροπία. Δεν συμφέρει τις τράπεζες να πουλήσουν όλα μαζί τα ακίνητα που συνδέονται με μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Θα το κάνουν σταδιακά. Συνήθως στην πρώτη συναλλαγή χάνεις, αλλά μετά αυτό αλλάζει.
Είναι πραγματικότητα η αίσθηση ότι έχει σταματήσει ο κατήφορος στις τιμές των επαγγελματικών ακινήτων;
Αυτή είναι και η δικιά μας εκτίμηση, αλλά για τα καλά επαγγελματικά ακίνητα. Για αυτά δύσκολα θα έχουμε περαιτέρω μειώσεις στις αξίες. Οι μειώσεις θα συνεχιστούν εκεί που δεν υπάρχει ζήτηση, στα μη ποιοτικά ακίνητα.
Με δεδομένα αυτά που έχουν συμβεί στη φορολογία εξετάζετε την περίπτωση αλλαγής της νομικής μορφής της εταιρείας ή αλλαγή έδρας;
Η δικιά μας δουλειά είναι να εξετάζουμε όλα τα σενάρια. Η φορολογική αντιμετώπιση που έχουν σήμερα οι ΑΕΕΑΠ σε σχέση με τις Α.Ε. είναι χειρότερη και το έχουμε αποδείξει με νούμερα. Θέλουμε να πιστεύουμε ότι έχουν συνειδητοποιήσει αυτή την ανισορροπία. Αν το φορολογικό καθεστώς δεν επιστρέψει στο λογικό για τις ΑΕΕΑΠ πλαίσιο, προφανώς θα υλοποιήσουμε σενάρια αλλαγής της μορφής της εταιρείας. Δεν θα είναι δυνατό επίσης η ξενοδοχειακή μας πλατφόρμα να μείνει κάτω από την ΑΕΕΑΠ, αν συνεχίσει να φορολογείται χωρίς να παράγει έσοδα. Αντιβαίνει της λογικής.
Για παράδειγμα, η επένδυση στον Πειραιά, στα κτήρια που ανήκαν προηγουμένως στον Παπαστράτο, είναι αναπτυξιακή. Διαθέτουμε κεφάλαια για τον μετασχηματισμό του ακινήτου, δημιουργούμε θέσεις εργασίας, δεν εισπράττουμε ούτε ένα ευρώ και τελικά φορολογούμαστε. Είναι τρελό. Ή θα σταματήσουμε να κάνουμε τέτοιου είδους επενδύσεις ή θα αλλάξουμε τη μορφή της εταιρείας. Νομίζω όμως ότι η κυβέρνηση έχει συνειδητοποιήσει το θέμα που έχει δημιουργηθεί και θα το αντιμετωπίσει. Αντιλαμβανόμαστε ότι προτεραιότητα είναι να κλείσει η αξιολόγηση. Δεν υπάρχει τώρα ευελιξία, ευελπιστούμε ωστόσο σε διορθωτικές κινήσεις μόλις καταστεί δυνατό.
