Ως τη «σημαντικότερη και μεγαλύτερη κίνηση» της Prodea Investments ΑΕΕΑΠ από την ίδρυσή της χαρακτηρίζει ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρίας, Αριστοτέλης Καρυτινός, την σε εξέλιξη αναμόρφωση της σύνθεσης του χαρτοφυλακίου ακινήτων της.
Βάσει των πιο πρόσφατα συνολικών δημοσιοποιημένων στοιχείων η Prodea έχει συμφωνήσει να πουλήσει ακίνητα συνολικής αξίας 880 εκατ. ευρώ και παράλληλα δρομολογεί την ανάπτυξη σειράς ακινήτων (pipeline) με συνολικό κόστος (αγορά και κατασκευή) 900,9 εκατ. ευρώ.
«Μέχρι τώρα ήμασταν μια πολυκλαδική ΑΕΕΑΠ, και έτσι έπρεπε, αφού επιδίωξή μας ήταν να μεγαλώσουμε. Αγοράζαμε ακίνητα από όλους τους κλάδους αρκεί να είχαν καλά επενδυτικά fundamentals και να ήταν σε καλές περιοχές για αυτό το χαρτοφυλάκιό μας έχει καταστήματα, σούπερ μάρκετ, γραφεία, logistics και ξενοδοχεία. Τώρα έχουμε περάσει σε μια φάση πιο σύνθετη, θα έλεγα πιο «χειρουργική». Δουλεύουμε πάνω σε συγκεκριμένους κλάδους και προσπαθούμε να γίνουμε ελκυστικότεροι και πιο ευέλικτοι» επισημαίνει στη «Ν» ο κ. Καρυτινός και εξηγεί:
«Η στρατηγική μας είναι να αναμορφώσουμε τη σύνθεση του χαρτοφυλακίου μας και στόχος μας να καταστεί η εταιρία ακόμα πιο ελκυστική για τους επενδυτές, Έλληνες και ξένους. Χρειάζεται να γίνει κατανοητό ότι, λόγω του μεγέθους της Prodea, χρειάζεται να απευθυνόμαστε και σε ξένους επενδυτές, άρα για να καταστήσουμε ελκυστική την εταιρία, παρακολουθούμε συστηματικά τι γίνεται στις διεθνείς αγορές».
Ξεκάθαρο πλάνο
«Διαπιστώσαμε ότι η τάση στον κλάδο μας διεθνώς είναι οι ΑΕΕΑΠ να διαθέτουν ξεκάθαρο επενδυτικό πλάνο, όσο πιο απλό γίνεται. Τους ενδιαφέρει μια ΑΕΕΑΠ όπως εμείς να κάνει focus στη χώρα της, εκεί που έχει το συγκριτικό πλεονέκτημα.
Με τη νέα στρατηγική μας επικεντρωνόμαστε σε τρεις κλάδους, στα πράσινα γραφεία, τα τουριστικά ακίνητα (ξενοδοχεία και πολυτελείς κατοικίες συνδεδεμένες με αυτά) και τα logistics, ενώ έχουμε και συμμετοχή σε επιλεγμένα οικιστικά projects. Διαθέτουμε την Mediterranean Hospitality Venture (MHV), το επενδυτικό μας όχημα για τα τουριστικά ακίνητα. Σχετικά με τα οικιστικά, είτε προς πώληση, είτε προς μίσθωση, συνεργαζόμαστε με μια operating company η οποία εντοπίζει πχ. τα νέα οικόπεδα προς ανάπτυξη και κάνει τις εργασίες της καθημερινής διαχείρισης.
Στον κλάδο των logistics κατατάσσουμε και τα κέντρα δεδομένων (data centers) στα οποία επίσης θέλουμε να εισέλθουμε και έχουμε κάποιες σχετικές συζητήσεις με ξένους ενδιαφερόμενους. Πρόκειται για πιο ακριβές και πολύπλοκες κατασκευές οι οποίες αναπτύσσονται το διάστημα αυτό παγκοσμίως με γρήγορο ρυθμό.
Γεωγραφικά επικεντρωνόμαστε σε Ελλάδα και Κύπρο και θα διατηρήσουμε λίγα ακίνητα στην Ιταλία. Στην Ιταλία θα αναπτυσσόμαστε επιλεκτικά σε ξενοδοχεία μιας και η χώρα αυτή αποτελεί, όπως και η Ελλάδα, σημαντικό τουριστικό προορισμό. Από τη Βουλγαρία αποχωρούμε. Θα έλεγα ότι η ανασύνθεση του χαρτοφυλακίου μας σήμερα συνιστά τη σημαντικότερη και μεγαλύτερη κίνηση της Prodea από την ίδρυσή της.»
Σύμφωνα με στοιχεία – εκτιμήσεις της Prodea, έπειτα από την πώληση των ακινήτων συνολικής αξίας 880 εκατ. ευρώ, η αξία των υπό διαχείριση ακινήτων (Assets Under Management – AUM) από 3,2 δις. θα διαμορφωθεί σε 2,3 δις. ευρώ. Η μικτή εκμισθώσιμη επιφάνεια θα διαμορφωθεί σε 800 χιλ. τ.μ. από 1,4 εκατ. τ.μ., ο δείκτης καθαρός δανεισμός/αξία χαρτοφυλακίου σε 40,4% από 43,2%, ο συνολικός δανεισμός/αξία χαρτοφυλακίου από 47% σε 45,5% και τα μισθώματα από 145,1 εκατ. σε 90,7 εκατ. ευρώ.
Στην Trastor
Μεταξύ άλλων η Prodea έχει πουλήσει στην Trastor ΑΕΕΑΠ τρία κτίρια γραφείων συνολικής αξίας 69,190 εκατ. ευρώ, ενώ το 2025 θα ολοκληρωθεί η συμφωνία της με τον Όμιλο Aktor για την μεταβίβαση σε αυτόν 56 ακινήτων.
Η συναλλαγή με τον κατασκευαστικό όμιλο συμφωνήθηκε με discount 3% και μέση απόδοση 7% (yield). Στην επενδυτική κατάσταση της Prodea το σύνολο των ακινήτων που αγοράζει η Aktor έχουν αποτιμηθεί (εύλογη αξία 30/6/24) σε 600 εκατ. ευρώ και ο κατασκευαστικός όμιλος θα διαθέσει 582 εκατ. ευρώ.
Τα μεγαλύτερα ακίνητα στο προς μεταβίβαση χαρτοφυλάκιο είναι το HUB 26, γραφειακό συγκρότημα στη Θεσσαλονίκη, το ακίνητο που στεγάζει το σούπερ μάρκετ Σκλαβενίτης στο εμπορικό κέντρο Avenue στην Κηφισίας στην Αθήνα και το γραφειακό συγκρότημα City Tower στη Βουλγαρία.
Πρόκειται για μια από τις μεγαλύτερες συναλλαγές που έχουν γίνει στο ελληνικό real estate και αναμένεται να ολοκληρωθεί, εφόσον πληρωθούν οι προβλεπόμενες συμβατικές αιρέσεις και οι εγκρίσεις με την υπογραφή των οριστικών νομικών κειμένων, μέχρι την 31η Μάϊου 2025.
Το προς μεταβίβαση χαρτοφυλάκιο φέρει δανεισμό της τάξεως του 50%. Όταν η συμφωνία ολοκληρωθεί θα αφαιρέσει από την Prodea δανειακές υποχρεώσεις περίπου 300 εκατ. ευρώ.
Αναφορικά με τις νέες επενδύσεις της Prodea ΑΕΕΑΠ, ο διευθύνων σύμβουλος της επισημαίνει: «Το pipeline των 900,9 εκατ. ευρώ είναι δυναμικό και έχει ένα χρονικό ορίζοντα ανάπτυξης 1 με 3 χρόνια. Σταδιακά ενισχύουμε την παρουσία μας στους κλάδους που πλέον επικεντρωνόμαστε. Θα υπάρξουν κάποιες ακόμα πωλήσεις με βάση τη στρατηγική μας και παράλληλα θα υλοποιούνται νέες επενδύσεις.
Πιθανώς και μεταξύ των κλάδων που έχουμε επιλέξει να δώσουμε μεγαλύτερη έμφαση σε κάποιους. Π.χ. σήμερα στις διεθνείς αγορές φαίνεται να υπάρχει πιο έντονο ενδιαφέρον για τα logistics ή τα τουριστικά ακίνητα από ό,τι για τα πράσινα γραφεία.»
Ειδικότερα αναφορικά με το pipeline της Prodea, τα ακίνητα προς εξέταση είναι 22 με το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων τους 288.959.
Σε αξία από το σύνολο των 900,9 εκατ., τα 279 εκατ. αφορούν οικιστικά ακίνητα προς πώληση (κυρίως πρόκειται για διαμερίσματα συνδεδεμένα με τουριστικές αναπτύξεις) τα οποία θα της αποφέρουν 352,5 εκατ. ευρώ (εκτιμώμενο κέρδος 26,3%).
Τα 355,8 εκατ. αφορούν ξενοδοχεία με αναμενόμενο EBITDA (κέρδος προ φόρων τόκων και αποσβέσεων) 35 εκατ. ετησίως, και τα 266,1 εκατ. ακίνητα απόδοσης στα οποία περιλαμβάνονται οικιστικά προς μίσθωση αξίας 26,6 εκατ. γραφεία 149,3 εκατ. και 90,2 εκατ. logistics τα οποία θα της αποφέρουν 19,4 εκατ. ετήσια μισθώματα.
