Σε διαδικασία υπογραφής τροποποίησης της συμφωνίας αγοράς μετοχών και συγχώνευσης μέσω απορρόφησης, που υπεγράφη 23 Φεβρουαρίου 2023, βρίσκονται η Briq Prοperties ΑΕΕΑΠ και η Ajolico Trading, βασική μέτοχος της Intercontinental International ΑΕΕΑΠ (ICI).
Η αγορά των ακινήτων
Σύμφωνα με όσα είπε χθες ο επιχειρηματίας, πρόεδρος και βασικός μέτοχος της Briq, Θεόδωρος Φέσσας, κατά τη διάρκεια της ετήσιας γενικής συνέλευσης της ΑΕΕΑΠ, το πρώτο στάδιο της συγχώνευσης που αφορούσε την αγορά ακινήτων από την ICI ολοκληρώθηκε 31 Ιανουαρίου 2024, δηλαδή 11 μήνες μετά την υπογραφή της συμφωνίας.
Εξαγοράστηκαν 16 ακίνητα της ICI έναντι τιμήματος 56,6 εκατ. ευρώ και υπάρχει προσύμφωνο για ακόμα ένα, αξίας 4 εκατ. ευρώ (κτίριο γραφείων στην Βουλιαγμένης).
Η καθυστέρηση οφείλεται αποκλειστικά σε πολεοδομικά θέματα των ακινήτων που έπρεπε να λυθούν πριν την μεταβίβασή τους και τα οποία ήταν αρκετά πολύπλοκα.
Ως συνέπεια, τα επόμενα στάδια της συγχώνευσης μετατέθηκαν για το τρέχον έτος 2024, κάτι που δεν είχε προβλεφθεί κατά την υπογραφή της αρχικής συμφωνίας.
Η αρχική συμφωνία στο μεταξύ υπεγράφη με βάση την αξία των ακινήτων τον Ιούνιο του 2022, η οποία έχει μεταβληθεί καθώς η αγορά των ακινήτων κινείται ανοδικά.
Η ανταλλαγή των μετοχών
Ο κ. Φέσσας σημείωσε πως η διαπραγμάτευση αφορά και στη σχέση ανταλλαγής των μετοχών, υπογραμμίζοντας πως η τελική συμφωνία με την ICI θα είναι «αντικειμενικά σωστή και δίκαιη για τους μετόχους και των δύο εταιριών».
Πρόσθεσε, πως αν δεν υπάρξει επιτυχή κατάληξη, κάτι πάντως που είναι το λιγότερο πιθανό, το μοναδικό σενάριο είναι να κλείσει η συμφωνία στο στάδιο που βρίσκεται (το πρώτο της εξαγοράς των 17 ακινήτων) και να μην γίνει η συγχώνευση.
Η αρχική συμφωνία επίσης δεν συμπεριλάμβανε πρόβλεψη για διανομή κερδών της χρήσης 2023. Για το λόγο αυτό η γενική συνέλευση της Briq χθες δεν συζήτησε το θέμα του μερίσματος. Η συνέλευση θα συνεχιστεί στις 20 Μαΐου, με μοναδικό θέμα τη διανομή του μερίσματος. Η ημερομηνία αυτή ορίστηκε καθώς θεωρείται ότι μέχρι τότε θα έχουν ολοκληρωθεί οι διαπραγματεύσεις με την ICI θα έχει δρομολογηθεί η συγχώνευση των δύο ΑΕΕΑΠ.
Το χαρτοφυλάκιο της Briq
Βάσει των στοιχείων του πρώτου τριμήνου σε συνέχεια της απόκτησης των 16 ακινήτων της ICI, το χαρτοφυλάκιο της Briq περιλαμβάνει 41 ακίνητα, αξίας 209 εκατ. ευρώ.
Τα ετησιοποιημένα έσοδα βάση των εν ισχύ μισθωτηρίων ανέρχονται σε 15,3 εκατ., ενώ, μη λαμβάνοντας υπόψη τα υπό ανάπτυξη και τα ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα, η μέση απόδοση (gross yield) του χαρτοφυλακίου της Briq έχει διαμορφωθεί σε 7,9%, με το ποσοστό πληρότητας 99,2%.
Η κατανομή της αξίας των ακινήτων, ανά κατηγορία κλάδου ακίνητης περιουσίας είναι 37% σε κτίρια αποθήκευσης και διανομής (logistics), 21% γραφεία, 15% σε ξενοδοχεία, 16% σε εμπορικά καταστήματα, 4% σε υπεραγορές τροφίμων (supermarkets), 4% σε τραπεζικά υποκαταστήματα και 3% σε ακίνητα ειδικής χρήσης.
Για την αγορά των 16 ακινήτων η Briq έκανε χρήση τραπεζικού δανεισμού. Ως αποτέλεσμα ο δανεισμός της ΑΕΕΑΠ αυξήθηκε σημαντικά από τα 37 εκατ. ευρώ, στο τέλος του 2023, σε 97 εκατ. ευρώ, διαμορφώνοντας τον δείκτη LTV (Loan to Value ratio) – δάνεια προς αξία ακινήτων σε 46,5% από 24,9%.
Όχι δανεισμός σε αυτό το στάδιο
«Δεν μας αρέσει ο δανεισμός στο συγκεκριμένο επίπεδο» τόνισε ο κ. Φέσσας συμπληρώνοντας ότι θα δρομολογηθούν κινήσεις μείωσης του με πωλήσεις ακινήτων, με την εταιρία να επωφελείται από την ανοδική πορεία στις τιμές των ακινήτων. Ο ίδιος, απαντώντας σε σχετικό ερώτημα, δεν απέκλεισε την πιθανότητα αύξησης κεφαλαίου, ενώ η διευθύνουσα σύμβουλος της Briq, Άννα Αποστολίδου, ανέφερε και το ενδεχόμενο της σύναψης ομολογιακού για την αναχρηματοδότηση των δανείων.
Να σημειωθεί ότι από τα 16 ακίνητα που έχουν προστεθεί στο χαρτοφυλάκιο της Briq τα 14 είναι μισθωμένα στην Alpha Bank και η μέση απόδοση τους είναι 10,6%.
Η προαναφερόμενη τράπεζα έχει τη δυνατότητα μονομερώς να λύσει τις συμφωνίες μίσθωσης στο τέλος του 2027. Η διοίκηση της Briq σημείωσε σχετικά πως δεν την ανησυχεί η προοπτική αυτή και πάντως σκοπεύει να αναβαθμίσει το συγκεκριμένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων, πιθανότατα δρομολογώντας και αλλαγές στις χρήσεις.
Τα μεγέθη
Κατά το πρώτο τρίμηνο του έτους η εν λόγω ΑΕΕΑΠ σημείωσε αύξηση των εσόδων από ενοίκια 59% στα 3,5 εκατ. έναντι του αντίστοιχου διαστήματος του 2023, αύξηση κερδών προ φόρων τόκων και αποσβέσεων (EBITDA) 73% στα 3 εκατ. και καθαρά κέρδη μετά από φόρους 57% στα 1,8 εκατ. ευρώ.
Τα κεφάλαια από λειτουργικές δραστηριότητες που αντιστοιχούν στους μετόχους (FFO) αυξήθηκαν κατά 45% σε 1,6 εκατ. και η Εσωτερική Αξία (NAV) / μετοχή αυξήθηκε στα 3,12 ευρώ από 3,07 την 31.12.2023 (+1,6%).
Η Briq συνεχίζει την επενδυτική της στρατηγική ολοκληρώνοντας την κατασκευή των νέων αποθηκών της στον Ασπρόπυργο, συνολικής επιφανείας 19.236 τ.μ. (αποπεράτωση στο γ’ τρίμηνο του 2024). Πρόκειται για συνολική επένδυση 30,7 εκατ. η οποία θα της αποδίδει ετήσια έσοδα 2,67 εκατ. ευρώ.
Παράλληλα επεκτείνει το ξενοδοχειακό συγκρότημα Mr & Mrs White Paros στην Πάρο σε όμορο οικόπεδο με την κατασκευή συγκροτήματος 12 επιπλέον σουιτών. Η νέα πτέρυγα, επένδυση 1,7 εκατ. ευρώ, αναμένεται να είναι έτοιμη για λειτουργία για την τουριστική περίοδο του 2024.
Επίσης ανακατασκευάζει νέο βιοκλιματικό κτίριο γραφείων με πιστοποίηση κατά LEED Gold επί της Λ. Ποσειδώνος 42 στην Καλλιθέα Αττικής 2.393 τ.μ. το οποίο χρηματοδοτείται με χαμηλότοκο δανεισμό μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας. Η συνολική επένδυση είναι 6,3 εκατ. και η κατασκευή του εκτιμάται ότι θα έχει ολοκληρωθεί εντός του 2025.
