Την ώρα που σε ευρωπαϊκές και άλλες χώρες το real estate δείχνει να εισέρχεται σε καθοδικό κύκλο η ελληνική κτηματαγορά αντιμετωπίζει προκλήσεις, αλλά η εκτίμηση που κυριαρχεί είναι πως, υπό νορμάλ συνθήκες, θα συνεχίσει να αναπτύσσεται.
Την αισιοδοξία αυτή επιτρέπουν τα ειδικά χαρακτηριστικά της εγχώριας αγοράς και το γεγονός ότι η Ελλάδα δεν έχει μπει σε οικονομική ύφεση.
Όπως επισημαίνει στη «Ν» ο διευθύνων σύμβουλος της Prodea Investment ΑΕΕΑΠ, Αριστοτέλης Καρυτινός, η ελληνική κτηματαγορά δεν είναι ενιαία. Με διαφορετικές ταχύτητες κινούνται τα οικιστικά ακίνητα σε σχέση με τους γραφειακούς χώρους, τα logistics κ.λ.π.
Ο Θεόδωρος Μητράκος, διευθυντής, σύμβουλος διοίκησης και πρώην υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) επίσης μιλώντας στη «Ν», καταγράφει τρεις προκλήσεις που καταγράφονται στην παρούσα συγκυρία γύρω από την κτηματαγορά.
Σύμφωνα με τον κ. Μητράκο «υπό νορμάλ συνθήκες και χωρίς απρόοπτα η αγορά των ακινήτων θα συνεχίσει να αναπτύσσεται, ίσως με μικρότερο ρυθμό τα επόμενα χρόνια, όσο αφορά τις κατοικίες. Η βασικότερη πρόκληση – κίνδυνος για την ελληνική κτηματαγορά είναι, η ύφεση που πλέον παρατηρείται στην Ευρώπη, να συμπαρασύρει και τη χώρα μας και λόγω της γενικότερης πορείας της Οικονομίας να επηρεαστεί και η αγορά των ακινήτων. Ακόμη, υπάρχει το ενδεχόμενο οι ξένοι επενδυτές να στραφούν προς άλλες αγορές, περισσότερο αναπτυγμένες από τη δική μας (ΗΠΑ και Ευρώπη) που επειδή τώρα διορθώνουν, εκτιμάται ότι θα εμφανίσουν ελκυστικότερες αποδόσεις».
Η δεύτερη μεγάλη πρόκληση, σύμφωνα με τον ίδιο είναι, «η ενεργειακή αναβάθμιση του κτηριακού αποθέματος. Υπάρχουν συγκεκριμένες οδηγίες στο πλαίσιο της ΕΕ και η Ελλάδα αν δεν ληφθούν επιπλέον μέτρα δεν θα μπορέσει να ανταποκριθεί. Το εξοικονομώ μέχρι στιγμής δεν είναι αρκετό όταν το 95% των σπιτιών είναι άνω των 15 ετών και το 85% άνω των 20 ετών.
Η τρίτη πρόκληση είναι η επιτακτική ανάγκη να στηριχθεί το εισόδημα των ελληνικών νοικοκυριών για να ανταπεξέλθει στο κόστος στέγασης. Το μερίδιο του κόστους στέγασης στο διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών στην Ελλάδα ήταν 34,2% το 2021, έναντι 18,9% στην Ε.Ε. ενώ από το 2018 έχει επιδεινωθεί σημαντικά η οικονομική προσιτότητα των κατοικιών (όσον αφορά την αναλογία τιμής προς εισόδημα).»
Όπως επισημαίνει το στέλεχος της ΤτΕ «κίνδυνος υπάρχει και από την αύξηση των επιτοκίων που ενδεχομένως να συμβάλει στη δημιουργία μιας νέας γενιάς κόκκινων δανείων». Γενικότερα, υπογραμμίζει πως, «το πρόβλημα του κόστους στέγασης, αν δεν ληφθούν άμεσα μέτρα, θα γίνει εκρηκτικό τα επόμενα χρόνια».
Ο κ. Καρυτινός σημειώνει πως «η αγορά επηρεάζεται από την αύξηση των επιτοκίων και του κατασκευαστικού κόστους. Πιθανότατα κάποιες αναπτύξεις επαγγελματικών χώρων που δεν είχαν αρχίσει και ο developer δεν έχει βρει τον κατάλληλο μισθωτή να μην ξεκινήσουν άμεσα».
Προσθέτει πως «οι γραφειακοί χώροι είναι μια αγορά στη χώρα μας η οποία κινείται με μια σχετική σταθερότητα, δεν παρατηρείται αστάθεια όπως σε άλλες χώρες ανεπτυγμένες στις οποίες οι τιμές ανεβαίνουν και κατεβαίνουν με πολύ μεγάλο ρυθμό όταν οι συνθήκες στην οικονομία διαφοροποιούνται. Το είδαμε και κατά τη διάρκεια της δεκαετούς οικονομικής κρίσης. Σήμερα εξακολουθεί να υπάρχει ανάγκη για περισσότερους «πράσινους» γραφειακούς χώρους, ενώ η ζήτηση για παλιά γραφεία και σε δευτερεύουσες τοποθεσίες παραμένει προβληματική όπως και τα προηγούμενα χρόνια.
Οι developers ακολουθούν τον κανόνα να μην ξεκινούν μια ανάπτυξη παρά μόνον όταν έχουν εξασφαλίσει τον αγοραστή ή τον μισθωτή. Αναμένουμε ότι, εφόσον δεν συμβεί κάτι συγκλονιστικό, η αγορά των γραφείων θα συνεχίσει να παρουσιάζει μια ήπια αύξηση των τιμών.
Την ίδια στιγμή η αγορά των logistics εξακολουθεί να έχει καλές αποδόσεις (περί το 7%) η ζήτηση είναι μεγαλύτερη από την προσφορά και το μεγάλο πρόβλημα παραμένει η έλλειψη κατάλληλων οικοπέδων.»
Όπως επισημαίνει ο επικεφαλής της Prodea «εξαιρετικά μεγάλο πρόβλημα παρατηρείται το διάστημα αυτό στην εξασφάλιση συνεργείων για τις κατασκευές. Υπάρχει έλλειψη καθώς παράλληλα είναι σε εξέλιξη υποδομές, το Ελληνικό αλλά και πολλά μικρά οικιστικά. Αυτή τη στιγμή δεν υπάρχει οικόπεδο στα νότια προάστια που να μην γίνονται εργασίες.
Οι μικροί κατασκευαστές έχουν ξεκινήσει και πάλι να δραστηριοποιούνται έπειτα από 10 χρόνια, τα χρόνια της κρίσης και είναι εντυπωσιακό, βλέπεις γερανούς παντού. Στην καλύτερη περίπτωση όποιος θέλει να οικοδομήσει θα καθυστερήσει να βρει συνεργείο και βεβαίως θα αντιμετωπίσει αυξημένα κόστη σε σχέση με δύο χρόνια πριν, έως και 40%».
Κατά τη άποψη του κ. Καρυτινού «μέχρι στιγμής η αύξηση του κόστους στα οικιστικά μεταφέρεται στις τιμές και η ζήτηση εξακολουθεί να είναι μεγαλύτερη από την προσφορά. Θα έχει ενδιαφέρον να δούμε την πορεία της αγοράς των διαμερισμάτων – κατοικιών όταν όλο αυτό το απόθεμα που σήμερα δημιουργείται θα βγει προς πώληση. Πάντως, και τώρα όπως και σε άλλες χρονικές περιόδους οι μικροί κατασκευαστές δεν είναι υπερδανεισμένοι και αυτό σημαίνει ότι ακόμα και αν η προσφορά υπερβεί τη ζήτηση δεν θα δούμε απότομη πτώση των τιμών στις νέες κατοικίες.»
Όπως επίσης παρατηρεί ο κ. Μητράκος «η εγχώρια αγορά ακινήτων δεν είναι υπερτιμημένη. Στην κατηγορία των κατοικιών οι τιμές έχουν αυξηθεί σημαντικά αλλά εξακολουθούν να παραμένουν κάτω από τα επίπεδα προ κρίσης».
Πώς φτάσαμε ως εδώ
«Καθοριστικός παράγοντας που συνετέλεσε στην αυξητική πορεία των τιμών ήταν το ενδιαφέρον ξένων επενδυτών για την ελληνική αγορά ακινήτων και οι εισροές ξένων κεφαλαίων που έχουν αυξηθεί τα τελευταία χρόνια» αναφέρει επίσης ο κ. Μητράκος και εξηγεί:
«Η εγχώρια ζήτηση, τουλάχιστον μέχρι πρόσφατα, δεν ήταν αρκετή για να δικαιολογήσει τη μεγάλη αύξηση των τιμών. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2022 οι άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα, σύμφωνα με τα στοιχεία που καταγράφει η Τράπεζας της Ελλάδος, αυξήθηκαν 68% έναντι του 2021.
Συνολικά διαμορφώθηκαν σε 1,975 δις. ευρώ, έναντι 1,176 δις. ένα χρόνο πριν και 875 εκατ. το 2020. Πρόκειται για το υψηλότερο ποσό ξένων άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα που έχει σημειωθεί στην Ελλάδα ιστορικά, με το δεύτερο μεγαλύτερο να είναι αυτό του 2019 (1,450 δις.).
Την ίδια στιγμή μόνον στις πλατφόρμες των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχουν εγγραφεί περί τα 150 χιλ. ακίνητα. Ένα μεγάλο κομμάτι αυτών είναι επενδυτικά ακίνητα που αγοράστηκαν και επισκευάστηκαν από ξένους. Πρόκειται για ένα νέο προϊόν, ειδικά για το κέντρο της Αθήνας που παρουσιάζει σημαντική αύξηση της ζήτησης από το εξωτερικό.
Η Αθήνα, συγκριτικά πάντα με άλλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες, διατηρεί χαμηλές τιμές κατοικιών και οι επενδυτές βλέπουν την αγορά της ως ευκαιρία, καθώς εξασφαλίζουν αποδόσεις της τάξεως του 5% – 7%, όταν σε άλλες χώρες δεν ξεπερνούν το 3%.
Η συμμετοχή των ξένων αγοραστών είναι σημαντική και για ένα άλλο λόγο. Συμπαρέσυρε και τους Έλληνες που βλέπουν ότι εξαιτίας της ραγδαίας αύξησης των ενοικίων και των αποδόσεων των κατοικιών, τα οικιστικά ακίνητα έχουν καταστεί πλέον επενδυτικά προϊόντα. Η επένδυση των χρηματικών αποθεμάτων των νοικοκυριών στο real estate είναι αποδοτικότερη έναντι άλλων τοποθετήσεων. Ο Έλληνας δεν αγοράζει πλέον μόνο για να καλύψει τις στεγαστικές του ανάγκες αλλά και για να αποκτήσει ένα σταθερό εισόδημα.
Την ίδια στιγμή η προσφορά είναι περιορισμένη. Ο ρυθμός απορρόφησης κατοικιών από το 2017 και μετά είναι ταχύτερος από τον ρυθμό εισόδου νέων ακινήτων στην αγορά. Το διαθέσιμο προς πώληση απόθεμα δεν έχει αναπληρωθεί, με αποτέλεσμα την άνοδο των τιμών παρά τις αβεβαιότητες, λόγω του πολέμου στην Ουκρανία και ενεργειακής κρίσης με την αύξηση του κόστους των κατασκευών, να αντισταθμίζεται από την αύξηση των τιμών.»
Ένθετο
Σύμφωνα με το Global Property Guide οι τιμές των οικιστικών ακινήτων, λαμβάνοντας υπόψη και την πορεία του πληθωρισμού, μειώθηκαν σε 42 αγορές που έχουν δημοσιεύσει μέχρι στιγμής στοιχεία για τη στέγαση το 1ο τρίμηνο του 2023 και αυξήθηκαν σε 19. Στις ΗΠΑ άρχισαν να μειώνονται, έπειτα από μια δεκαετία συνεχούς αύξησης.
Σημειώνεται ότι ο υψηλός πληθωρισμός στις περισσότερες χώρες δημιουργεί την εντύπωση ότι οι τιμές των κατοικιών συνεχίζουν να αυξάνονται σημαντικά (ή η πτώση είναι απλώς μέτρια). Χωρίς να λαμβάνεται υπόψη ο τιμάριθμος οι ονομαστικές τιμές κατοικιών αυξήθηκαν σε 42 χώρες και μειώθηκαν σε 19. Σε κάθε περίπτωση καταγράφεται επιβράδυνση της ανάπτυξης του παγκόσμιου real estate, επιβεβαιώνοντας για άλλη μια φορά ως χαρακτηριστικό της εν λόγω αγοράς την κυκλικότητα.
