Βελτιωμένες κατά 0,5 δισ. είναι οι εκτιμήσεις της Lamda Development για τα έσοδα από το Ελληνικό βάσει των προπωλήσεων, κυρίως των κατοικιών, έναντι των αρχικών του επιχειρηματικού της σχεδίου, επιτρέποντάς της να καλύψει απρόβλεπτες δαπάνες.
Σύμφωνα με την τελευταία επίσημη αναφορά της (εταιρική παρουσίαση Ιανουάριος 2023) τα έσοδα της πρώτης φάσης του έργου από τις πωλήσεις προϋπολογίζονται σε 1,3 δις. ευρώ, αντί 0,8 δις. ευρώ, αυξημένες δηλαδή περίπου 60% και χρονικά κατανέμονται ως εξής: 0,2 δις. το 2022, 0,5 δις. το 2023, 0,5 δις. το 2024 και 0,1 δις. το 2025.
Συνολικά ο προϋπολογισμός για τα έξοδα της πρώτης φάσης (οι δύο καταβολές του εφάπαξ τιμήματος για την αγορά της Ελληνικό ΑΕ και οι δαπάνες για τις αναπτύξεις και τις υποδομές) είναι 2,5 δις. Η χρηματοδότηση της πρώτης φάσης προέρχεται από την αύξηση κεφαλαίου του 2019 (0,6 δις.) το ομολογιακό του 2020 (0,2 δις.) από τραπεζικό δανεισμό (1 δις.) και από τα έσοδα (τα οποία σήμερα εκτιμώνται σε 1,3 δις. από 0,8 δις. αρχικά).
Όπως σημειώνεται στην ίδια παρουσίαση τα περισσότερα έσοδα δεν έχουν «κλειδωθεί» εκτός από αυτά που αφορούν τις πωλήσεις διαμερισμάτων του Riviera Tower (περί τα 620 εκατ.) αφήνοντας περιθώριο για απορρόφηση της αύξησης του κατασκευαστικού κόστους.
Από τους σημαντικότερους παράγοντες επιτυχίας της μεγάλης αυτής ανάπτυξης είναι να καταστεί δυνατό να υλοποιηθεί με τις λιγότερες δυνατές καθυστερήσεις, κάτι που επισημαίνει η αγορά του real estate. Οι συνθήκες αλλάζουν και ένα επιχειρηματικό σχέδιο δύναται να καταστεί κενό γράμμα αν δεν εκτελεστεί με βάση το χρονοδιάγραμμά του.
Χρειάσθηκαν 10 χρόνια από τη στιγμή που το ΤΑΙΠΕΔ (Ταμείο Αξιοποίησης Ακίνητης Περιουσίας του Δημοσίου) ξεκίνησε τον διαγωνισμό για την αξιοποίηση του Ελληνικού (2011) μέχρι να μεταφερθούν οι μετοχές της Ελληνικό ΑΕ στη Lamda (2021). Επίσης είναι γεγονός ότι η υλοποίηση μικρότερων έργων – αναπτύξεων στη χώρα μας καθυστερεί σημαντικά εξαιτίας προβλημάτων πολεοδομίας, κτηματολογίου, διαφόρων αδειοδοτήσεων κ.λ.π..
Είναι προφανές ότι στην πορεία υλοποίησης ενός τόσο μεγάλου έργου, συνολικής αξίας 8 δις. ευρώ, πρωτόγνωρο για τα δεδομένα της Ελλάδας, θα παρουσιαστούν δεκάδες απρόβλεπτα – προβλήματα προς επίλυση με την αρωγή των αρμοδίων κρατικών φορέων. Ήδη αυτό συμβαίνει.
Βρισκόμαστε στο μεταξύ σε μια περίοδο που ο δημόσιος τομέας είναι υπο στελεχωμένος. Αυτό αφορά και το Γραφείο Ελληνικού που έχει συγκροτηθεί στο υπουργείο Περιβάλλοντος με ευθύνη όλες τις αδειοδοτήσεις του Ελληνικού.
Αλλαγές (μικρές μέχρι στιγμής) στα χρονοδιαγράμματα του έργου καταγράφονται ήδη.
Η κατασκευή του μητροπολιτικού πάρκου, σύμφωνα με το πιο πρόσφατο χρονοδιάγραμμα (σχετική αναφορά στην εταιρική παρουσίαση του τρέχοντος μηνός) θα ξεκινήσει το 2ο εξάμηνο του 2023, αντί στο πρώτο του ίδιου έτους, σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα που είχε δημοσιοποιηθεί τον περασμένο Αύγουστο.
Οι αθλητικές εγκαταστάσεις θα ολοκληρωθούν στο τέλος του 2024, αντί στα μέσα του ίδιου έτους, βάσει του προηγούμενου χρονοδιαγράμματος.
Για τις βίλες στο παραλιακό μέτωπο (Cove Villas) είχε εκτιμηθεί ότι θα μπορούσαν να υπάρξουν οικοδομικές άδειες από το 2ο εξάμηνο του 2022, ενώ τώρα αναμένονται εντός του 1ου εξαμήνου του τρέχοντος έτους, όπως και η κατασκευή τους.
Για το συγκρότημα διαμερισμάτων και διπλοκατοικιών (Cove Residences) οι άδειες αναμενόταν να εξασφαλιστούν το 2ο εξάμηνο πέρσι ώστε στο 1ο φέτος να ξεκινήσει η κατασκευή τους. Με το σημερινό χρονοδιάγραμμα άδειες και κατασκευή τοποθετούνται το 1ο εξάμηνο του τρέχοντος έτους.
Για το Vouliagmenis Mall Complex η αδειοδότηση έχει μεταφερθεί κατά ένα εξάμηνο. Η έναρξη της κατασκευής του Riviera Galleria, σε σχέση πάντα με το χρονοδιάγραμμα του Αυγούστου, έχει μεταφερθεί επίσης κατά ένα εξάμηνο (2ο 2023).
Αντίθετα, σύμφωνα με τα στοιχεία που δημοσιοποιεί η Lamda, τα έργα υποδομών που έχει αναλάβει η Άβαξ, προχωρούν σύμφωνα με τον αρχικό σχεδιασμό. Έχουν ολοκληρωθεί όλες οι σχετικές μελέτες και άλλες πρώιμες εργασίες, μειώνοντας τους κινδύνους που μπορεί να προκύψουν π.χ. από τυχόν αρχαιολογικά ευρήματα.
Επίσης έχουν ολοκληρωθεί οι αναγκαίες για την έναρξη της πρώτης φάσης κατεδαφίσεις σε ποσοστό 80% (το υπόλοιπο 20% θα γίνει έως το τέλος της πρώτης φάσης).
Η άποψη που διατυπώνεται ολοένα και συχνότερα από στελέχη του δημοσίου και της αγοράς που γνωρίζουν τα περί Ελληνικού είναι ότι πρέπει να δοθεί έμφαση στη στελέχωση του Γραφείου Ελληνικού και παράλληλα να βρεθεί ένας τρόπος να επιλύονται τα απρόβλεπτα προβλήματα με γρήγορες διαδικασίες με την τοποθέτηση πιθανώς εντός «συντονιστή» Ελληνικού. Ενός μεσολαβητή δηλαδή μεταξύ δημοσίου και developer που θα «προικιστεί» με τις αναγκαίες αρμοδιότητες.
Πιθανότατα η όλη συζήτηση περί του θέματος αυτού να μην εξελιχθεί άμεσα, λόγω της επερχόμενης εκλογικής διαδικασίας στη χώρα μας.
Υπάρχουν όμως και άλλοι παράγοντες που ενδεχομένως να φέρουν καθυστερήσεις στο Ελληνικό. Οι κατασκευαστικές εταιρείες έχουν πλέον ένα μεγάλο ανεκτέλεστο έργων που θα μεγαλώσει περισσότερο το επόμενο διάστημα, εφόσον ξεκινήσουν τα έργα που βρίσκονται αυτή τη στιγμή σε διαγωνιστική διαδικασία.
Ήδη καταγράφεται έλλειψη σε μηχανικούς και εργατικό προσωπικό, αλλά και σε μηχανήματα. Εκτιμάται ότι αν με κάποιο τρόπο δεν βρεθεί η ισορροπία, όχι μόνον το Ελληνικό, αλλά και όλα τα έργα (κάθε είδους μικρά και μεγάλα) θα καθυστερήσουν, χάνοντας χρηματοδοτήσεις π.χ. από το Ταμείο Ανάκαμψης.
