Των Δημήτρη Τζάνα, οικονομολόγου, και Θέμη Κοτζαμπόπουλου, εκτιμητή ακινήτων
ΟΙ ΥΨΗΛEΣ τιμές των ακινήτων συνιστούν πρόβλημα με μείζονα κοινωνική και οικονομική διάσταση για εκτεταμένα κοινωνικά στρώματα. Νέα ζευγάρια προσπαθούν συχνά απεγνωσμένα να βρουν ένα διαμέρισμα για να ξεκινήσουν τη μεταξύ τους συμβίωση με λίγα σχετικά τετραγωνικά μέτρα. Όμως, είτε τα προσφερόμενα ακίνητα προς ενοικίαση είναι ιδιαίτερα ακριβά είτε δεν προσφέρονται καν!
Πρόσφατη ανάλυση της Cerved Property Services αναφέρει ότι απαιτούνται σήμερα μισθοί 11,5 ετών για ένα διαμέρισμα 60 τ.μ. προκειμένου να προβούν σε αγορά οι ενδιαφερόμενοι. Ανάλογα προβλήματα αντιμετωπίζουν οι φοιτητές οι οποίοι μετακινούνται σε άλλες πόλεις όπου πρέπει να κατοικήσουν κατά την περίοδο της φοιτητικής ζωής τους.
Σε γενικές γραμμές, η μακροχρόνια μίσθωση συνιστά πλέον μια διαδικασία που έχει σοβαρές δυσχέρειες για να στεφθεί από επιτυχία, σε αντίθεση με τη βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb), που συνεχώς διευρύνεται.
Η ΥΦΙΣΤAΜΕΝΗ κατάσταση αποτελεί ένα τυπικό πρόβλημα ανισορροπίας ανάμεσα σε προσφορά και ζήτηση. Πολλά διαμερίσματα ιδιωτών ιδιοκτητών είναι κλειστά, καθώς συχνά η αρνητική εμπειρία από την εκμίσθωσή τους τους οδήγησε σε αυτή την επιλογή.
Είναι επίσης το αποτέλεσμα νομοθετικών ρυθμίσεων, που κατά γενική ομολογία είναι σε βάρος των ιδιοκτητών, με αποτέλεσμα πολλοί εκμισθωτές να παραλαμβάνουν ένα ακίνητο με απλήρωτους λογαριασμούς νερού και ρεύματος και με οφειλές πολλών μηνών.
Επιπλέον, η φορολογική μεταχείριση των ενοικίων είναι δυσμενής, αφού ξεκινώντας από το 15% στο πρώτο κλιμάκιο φτάνει στο 45% μετά τα 35.000 ευρώ.
Επιπλέον, πολλά είναι τα κλειστά διαμερίσματα που προέρχονται από τις εμπράγματες εξασφαλίσεις του 1 εκατ. περίπου ακινήτων που είναι στα ύψους 90 δισ. ευρώ κόκκινα δάνεια, σύμφωνα με στελέχη της Prosperty.
Παράλληλα, πολλά ακίνητα που τα κατέχουν φορείς δημοσίου ενδιαφέροντος, όπως τα Πανεπιστήμια, οι ΟΤΑ, τα ΝΠΔΔ, είτε γιατί χαρακτηρίζονται ως διατηρητέα είτε για άλλους λόγους, σπανίως αξιοποιούνται.
ΑΝ ΟΜΩΣ τα κλειστά διαμερίσματα και τα μη αξιοποιούμενα ακίνητα των διαφόρων φορέων εξηγούν τη χαμηλή προσφορά ακινήτων, οικονομικοί λόγοι εξηγούν την έκρηξη των τιμών τους.
Η οικονομική κρίση που ξεκίνησε μετά το 2009 οδήγησε σε παράλληλη πτωτική κίνηση τόσο τα εισοδήματα του συνόλου των νοικοκυριών όλων των κοινωνικών στρωμάτων, με μικρές εξαιρέσεις, όσο και τις τιμές των ακινήτων. Η καταβαράθρωση των τιμών των ακινήτων οδήγησε σε μαζικές αγορές ακινήτων και ολόκληρων κτιρίων, ιδιαίτερα από επενδυτές εξωτερικού: η αγορά ενός παλαιού κτιρίου στην Αθήνα ήταν ιδιαίτερα ελκυστική (1.500 ευρώ ανά τ.μ.), με το κόστος ανακαίνισής του να μην ξεπερνά το ίδιο ποσό, διαδικασία με την οποία απέκτησαν φθηνά ένα ολοκαίνουργιο κτίριο στο κέντρο της πρωτεύουσας, κάτι το οποίο δεν γινόταν σε καμία άλλη ευρωπαϊκή χώρα.
Καταλυτικό ρόλο σε αυτό έπαιξε ο θεσμός της Golden Visa, με τα πλεονεκτήματα που έδινε στους αλλοδαπούς αγοραστές ακινήτων με το ποσό των μόλις 250.000 ευρώ αρχικά, που στη συνέχεια διαμορφώθηκε στις 500.000 ευρώ.
Όμως, κατά την τελευταία περίοδο, μεταξύ 2018-2023, οι τιμές των ακινήτων καταγράφουν αύξηση κατά 57% περίπου, ενώ την ίδια ώρα οι μισθοί παραμένουν σε χαμηλά επίπεδα. Η υφιστάμενη κατάσταση επομένως καθιστά άπιαστο όνειρο την αγορά κατοικίας για την πλειονότητα των Ελλήνων.
ΣΤΟ ΑΜEΣΩΣ επόμενο διάστημα αναμένεται η απογραφή ακινήτων της ΕΛΣΤΑΤ, από την οποία αναμφισβήτητα θα προκύψουν τρία ευρήματα: η έλλειψη νεόδμητων ακινήτων, τα εκατοντάδες χιλιάδες κενά ακίνητα, αλλά και το γηρασμένο stock κατοικιών.
Την ίδια ώρα, η κλιμάκωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων, το αυξανόμενο κατασκευαστικό κόστος και η διατήρηση του αυξημένου χρηματοοικονομικού κόστους των στεγαστικών δανείων αναμένεται να οξύνουν ακόμα περισσότερο το πρόβλημα, προκαλώντας ακόμα μεγαλύτερη ανισορροπία ανάμεσα στην προσφορά και στη ζήτηση κατοικιών.
ΤΟ ΠΡΟΒΛΗΜΑ έχει γίνει κατανοητό, καθώς υπάρχουν καθημερινές αναφορές σε αυτό από τους ειδικούς, αλλά και σοβαρές προτάσεις από άλλους, όπως η ΠΟΜΙΔΑ, για την αντιμετώπισή του.
Το δε υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας έχει αναγγείλει το άνοιγμα της πλατφόρμας για το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω», σύμφωνα με το οποίο οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες χρηματοδοτούνται με ποσά για την ανακαίνιση και την επισκευή των κατοικιών τους, αλλά έχουν την υποχρέωση να τις διαθέσουν στη συνέχεια για μακροχρόνιες μισθώσεις.
Ωστόσο, εκείνο που δεν έχει γίνει επαρκώς αντιληπτό είναι ότι οι παρεμβάσεις που πρέπει να γίνουν για να υπάρξει ουσιαστικό αποτέλεσμα, τόσο σε σχέση με τις διαρκώς αυξανόμενες τιμές των ακινήτων όσο και σε σχέση με την αυξημένη προσφορά τους, οφείλουν να είναι πολλές και επαρκώς μελετημένες.
Πιο συγκεκριμένα, τα μέτρα είναι σκόπιμο να επικεντρώσουν στους παρακάτω τομείς: Στην ουσιαστική μείωση και την αυτοτελή αντιμετώπιση της φορολόγησης των ενοικίων από τα ακίνητα ώστε να ενθαρρυνθούν οι ιδιοκτήτες να τα ανοίξουν και πάλι. Στη δημιουργία φορέα ειδικού σκοπού με ισχυρή νομοθετική θωράκιση, ο οποίος θα αναλαμβάνει την αξιοποίηση ακινήτων με διάφορα χαρακτηριστικά, όπως τα διατηρητέα, μελετώντας τα υφιστάμενα δεδομένα.
Παράλληλα πρέπει να προβλέπεται η υποχρεωτική μεταβίβαση ακινήτων σε αυτόν εφόσον οι φορείς κατοχής ακινήτων συνεχίζουν να αδρανούν.
Οι τράπεζες πρέπει να ενθαρρυνθούν να προβούν στις διαδικασίες πλειστηριασμού ακινήτων, που σήμερα πραγματοποιούνται με αργό ρυθμό. Επίσης πρέπει να υπάρξουν αποτελεσματικές πολιτικές μείωσης του χρηματοοικονομικού κόστους, ώστε να κινηθεί πάλι η αγορά στεγαστικών δανείων. Πρέπει να επιχορηγηθούν με χαμηλότοκα μακροπρόθεσμα δάνεια τα ζευγάρια που επιθυμούν να αποκτήσουν ή να νοικιάσουν στέγη, να εφαρμοστεί δηλαδή μια γενναιόδωρη κοινωνική πολιτική επί του θέματος.
Πρέπει επίσης να ενθαρρυνθεί η κατασκευή νεόδμητων -αλλά και η ανακαίνιση- κτιρίων από το σύνολο των κατασκευαστικών φορέων και να αποθαρρυνθεί η εκμετάλλευσή τους μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Συνολικά πρέπει να ασκηθεί μια πολιτική με ολιστικά χαρακτηριστικά αν πράγματι η βούληση της πολιτείας είναι να υπάρξουν αποτελέσματα και να γεφυρωθεί το μεγάλο χάσμα ανάμεσα σε προσφορά και ζήτηση ακινήτων.
