Του Νάσου Γαβαλά,
διευθύνοντος συμβούλου της εταιρείας διαχείρισης ακινήτων MINT, εκλεγμένου προέδρου του συνδέσμου εταιρειών βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων STAMA Greece
ΕΝΑ ΘΕΜΑ συζήτησης που ακούς πια πολύ συχνά και στον δημόσιο διάλογο αλλά και στις μεταξύ μας συζητήσεις: «Τελικά, είναι ακριβά τα ενοίκια στην Αθήνα». Στην πραγματικότητα, όμως, ισχύει αυτό; Είναι όντως ακριβά τα ενοίκια στην Αθήνα;
ΕΝΑ ΤΥΧΑΙΟ ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ
Κοιτώντας διάφορες αγγελίες επέλεξα μία τυχαία. Διαμέρισμα 60 τ.μ., ενός υπνοδωματίου, 3ου ορόφου σε πολυκατοικία του 1979 στον Νέο Κόσμο. Ζητείται μίσθωμα 650 ευρώ. Η πρώτη αυθόρμητη αντίδραση όλων μας θα είναι ότι προφανώς ο ιδιοκτήτης αυτού του ακινήτου έχει «ξεφύγει» ή «τόσα του λείπουν τον μήνα».
ΟΜΩΣ ΤΟ ΚΑΘΕ ΝΟΜΙΣΜΑ ΕΧΕΙ ΔΥΟ ΟΨΕΙΣ.
Αφού είδαμε την πρώτη εντύπωση των εν δυνάμει ενοικιαστών, ας εξετάσουμε και την άλλη άποψη. Αυτή του ιδιοκτήτη. Η αξία αυτού του ακινήτου θα ήταν τουλάχιστον 120.000 ευρώ εάν ο ιδιοκτήτης του αποφάσιζε να το πουλούσε και 130.000 ευρώ μαζί με τα γραφειοκρατικά. Αυτός που θα αγόραζε το διαμέρισμα ως επένδυση θα είχε μία μέση ετήσια απόδοση περίπου 5,7% μικτά. Αν συνυπολογίσουμε και τον ΕΝΦΙΑ, τον φόρο από μισθώσεις που ξεκινάει από 15% έως 45%, καθώς και τις δαπάνες πιθανών βλαβών, η επένδυση αυτή δεν θα ξεπερνούσε το 4% σε ετήσια βάση. Δεν θα προσθέσουμε καν τον πληθωρισμό, που -στην παρούσα φάση- θα εκμηδένιζε την αξία του ενοικίου, ούτε φυσικά θα συνυπολογίσουμε το ρίσκο που θα έπαιρνε σε περίπτωση που ο μισθωτής δεν θα απέδιδε με συνέπεια το συμφωνηθέν μίσθωμα.
ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΙΚΑ, ΟΣΟΝ ΑΦΟΡΑ ΤΟΝ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ
Άρα, αν το δούμε από τη μεριά του ιδιοκτήτη, το ενοίκιο των 650 ευρώ που ζητάει (και θα το κλείσει τελικά στα 600 ευρώ) ακόμη κι αν είναι στη χαμηλότερη φορολογική κλίμακα του 15%, δεν του αποφέρει τόσα ώστε να θεωρείται μία καλή επένδυση. Η κοινή οικονομική γνώση και λογική λέει ότι όταν οι τιμές αγοράς των ακινήτων ανεβαίνουν, θα πρέπει, κατά έναν αναλογικό τρόπο, να ανεβαίνει και το μηνιαίο μίσθωμα. Φανταστείτε η εμπορική αξία -άρα τιμή αγοράς- του συγκεκριμένου ακινήτου να ήταν στις 250.000 ευρώ. Θα έπρεπε να νοικιαστεί τουλάχιστον 1.250 ευρώ/μήνα ώστε να έχει την ίδια χαμηλή απόδοση. Λογικό; Λογικό. Το ίδιο ακριβώς συμβαίνει στις περισσότερες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες, όπου ο μέσος όρος ενοικίασης δεν πέφτει κάτω από 1.500 ευρώ/μήνα, ακόμη και για μικρότερα από 30 τ.μ. διαμερίσματα. Από τα παραπάνω μπορούμε να συμπεράνουμε ότι «τελικά όχι, τα ενοίκια στην Αθήνα δεν είναι ακριβά». Τελεία. Αλλά όχι παύλα.
ΤΟ ΠΑΡΑΔΟΞΟ ΤΗΣ ΕΛΛΗΝΙΚΗΣ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΟΤΗΤΑΣ
Στον τόπο μας υπάρχει το παράδοξο, όπου τα οικονομικά στοιχεία δείχνουν ότι τα ενοίκια δεν είναι ακριβά, ενώ στην πραγματικότητα είναι πανάκριβα για την τσέπη μας. Δεν φταίει ο υψηλός πληθωρισμός, ούτε φταίει η βραχυχρόνια μίσθωση (μεγάλη κουβέντα για ξεχωριστό άρθρο). Ούτε φταίει που για τουλάχιστον μία 10ετία οικονομικής στενότητας λόγω μνημονίων η ακίνητη περιουσία είχε πέσει στα τάρταρα και πλέον οι ιδιοκτήτες οδηγούνται σε μία διόρθωση. Και ούτε φυσικά φταίνε οι κακοί καπιταλιστές ιδιοκτήτες.
ΤΙ ΦΤΑΙΕΙ
Το μόνο που φταίει είναι οι μισθοί. Όταν ένας μέσος όρος μισθολογικών απολαβών κινείται στα 750 ευρώ/μήνα, σαφώς ο εργένης δεν μπορεί να φύγει από το σπίτι των γονιών του. Για να γίνω ακόμη πιο σαφής, η δαπάνη στη χώρα μας για στέγαση μπορεί να φτάσει το 50% του εισοδήματος. Κανονικά δεν θα έπρεπε να ξεπερνάει το 1/4 ή αλλιώς το 25%-30% του εισοδήματος. Όπως συμβαίνει στον δυτικό κόσμο. Δυστυχώς, δεν υπάρχουν μαθηματικά που να δίνουν θετικά αποτελέσματα σε αυτή την εξίσωση. Αν ξοδεύεις τον μισό μισθό σου μόνο στο ενοίκιο, θα πρέπει να κόψεις από παντού για να ζεις. Οπότε η λύση να παραμείνεις στο πατρικό σου αρχίζει και φαίνεται ως μονόδρομος. Πιθανά σενάρια/λύσεις που βρίσκονται στα τραπέζια οικονομολόγων και κυβερνήσεων είναι ενδεικτικά:
Να «πέσουν» στην αγορά χιλιάδες ακίνητα που είναι στην κατοχή των τραπεζών, ώστε να πιέσουν τις τιμές προς τα κάτω (αυτές οι τεχνικές μόχλευσης όμως μπορεί να έφερναν ολέθρια αποτελέσματα στην οικονομία).
Να μειωθούν οι ασφαλιστικές εισφορές, με αποτέλεσμα την πραγματική αύξηση μισθού (το οποίο όμως συνεπάγεται ότι θα καταρρεύσουν οι συντάξεις, που είναι ήδη σε ένα σπιράλ αυτοκαταστροφής).
Οι πολίτες να επιλέξουν να διαμείνουν σε περιοχές εκτός κεντρικού πολεοδομικού ιστού (με αποτέλεσμα όμως υψηλότερα κόστη μετακίνησης και περισσότερος χρόνος).
Ενεργοποίηση του social housing, το οποίο προσωπικά θα το έβλεπα σαφώς με μία τροποποίηση. Δεδομένου ότι έχουν καταγραφεί περίπου 100.000 αδιάθετα/κενά διαμερίσματα στο λεκανοπέδιο της Αττικής, θα μπορούσαν με τα κατάλληλα χρηματοδοτικά εργαλεία από τράπεζες (χαμηλότοκα δάνεια) και κυρίως με τα κατάλληλα φορολογικά κίνητρα (όχι πάνω από 5%), να ανακαινιστούν και να βγουν στην αγορά. Με αυτό τον τρόπο θα δινόταν μία τεράστια ανακούφιση ίσως και λύση στο πρόβλημα της ακριβής στέγασης.
ΠΡΟΣΩΠΙΚH ΕΚΤΙΜΗΣΗ
Θεωρώ πως καμία από τις παραπάνω λύσεις μεμονωμένα ή συνολικά δεν μπορεί να επιλύσει αυτό το μεγάλο πρόβλημα. Η λύση πιστεύω ότι είναι πάντα σε ατομικό επίπεδο, που αναπόφευκτα θα επηρεάσει και το συλλογικό. Κάποιος που θέλει να ζήσει με ένα καλύτερο βιωτικό επίπεδο οφείλει να αναπτύξει όλες αυτές τις ικανότητες που θα του επιτρέψουν να κερδίζει περισσότερα χρήματα και κυρίως θα του εξασφαλίσουν το απαραίτητο επίπεδο ασφάλειας. Ίσως, και κάποιοι από αυτούς τους συμπολίτες μας που σήμερα παίρνουν τον βασικό μισθό των 600 ευρώ και μένουν στο πατρικό τους σπίτι, να εξελιχθούν και να δημιουργήσουν μία υγιή επιχείρηση που θα προσλάβει ανθρώπους με υψηλότερους μισθούς. Τότε μόνο θα μπορέσει να υπάρξει πραγματική ανάπτυξη. Με λίγα λόγια, ας μην ψάχνουμε λύσεις από μία κυβέρνηση, ούτε να ελπίζουμε ότι μία αγορά θα αυτοδιορθωθεί προς το όφελος του καθενός από εμάς. Ας παραδεχθούμε ότι τα συμφέροντα των ιδιοκτητών είναι διαφορετικά από αυτά των ενοικιαστών. Όπως είναι πάντα πιο εύκολο να αλλάξουμε τον εαυτό μας κι όχι τους άλλους, έτσι και σε αυτήν την περίπτωση ας προσπαθήσουμε να αλλάξουμε την οικονομική μας θέση και όχι το ελληνικό real estate. Κι όμως, αν πρέπει κάπου να ρίξουμε τις ευθύνες είναι μόνο στο σύστημα εκπαίδευσης, που βγάζει οικονομικά αναλφάβητους επιστήμονες/υπαλλήλους και το μόνο που τους εφοδιάζει είναι με κενά πτυχία, τα οποία θα τα ανταλλάξουν αισίως με έναν βασικό μισθό. Κρίμα.
